En los últimos días, y a raíz del incremento en los precios de los alquileres, apareció una interesante propuesta del Gobierno para que los bancos ofrezcan una línea de créditos hipotecarios cuya cuota fuera equivalente al valor de un alquiler. La idea generó muchas críticas de los especialistas, que la consideraron difícil de implementar. Creo que la propuesta es buena y viable. Para ser gráficos, supongamos que una familia alquila un departamento cuyo valor de mercado es de 100.000 pesos, pagando un alquiler de 600 por mes. Si saca un crédito por ese monto con las actuales tasas debería pagar un interés del orden del 14 por ciento anual (costo financiero total), por lo que algunos economistas han sostenido que sólo para que el capital no crezca (no hablemos ya de ir pagando la deuda), habría que pagar 14.000 pesos anuales (casi 1200 por mes) en concepto de intereses. Este valor naturalmente estaría muy alejado del costo del alquiler. El error es que se confunden los valores nominales con los valores reales. En rigor, si el inquilino saca el crédito y paga 600 pesos por mes de cuota, pues habrá pagado un interés del 7,2 por ciento al a cabo del primer año, por lo que su deuda será ahora aproximadamente igual a 107.000 pesos. El segundo año, pagando una cuota de 650 pesos, cubre otra vez el 7 por ciento de interés, pasando su deuda a los 114.500. Así sucesivamente, año tras año abona el valor de un alquiler y el monto de su deuda va creciendo a un 7 por ciento anual. Lo interesante es que en la Argentina los precios crecen mucho más que el 7 por ciento anual, por lo que, en términos reales, aun cuando la deuda aparentemente crece, se está licuando. Concretamente, suponiendo que la Argentina mantenga tasas de inflación del orden del 12 por ciento anual, pues al cabo de 30 años una deuda que crece al 7 se licua en términos reales un 75 por ciento, o sea que a valores de hoy el inquilino sería dueño del departamento desembolsando sólo 25.000 pesos (si la inflación fuera sólo del 9 por ciento como pretende el Gobierno, pues se licuaría prácticamente la mitad de la deuda en ese lapso). Para el lector desconfiado, esto sucede así porque en la Argentina la gente deposita dinero en bancos que le dan una rentabilidad real negativa (le pagan 6 por ciento por un plazo fijo, cuando la inflación es del 12), permitiendo que las entidades financieras presten dinero prácticamente gratis en términos reales. De todos modos, y para finalizar, no todas son rosas para la propuesta del Gobierno, porque es cierto que hay que considerar que si mucha gente accede al crédito, los precios del metro cuadrado subirán por una obvia cuestión de oferta y demanda, por lo que en todo caso la autoridad de aplicación debería programar y planificar el otorgamiento de préstamos para darle tiempo suficiente a la oferta para que cubra el faltante. No suelo acordar con el Gobierno prácticamente en nada, pero esta vez los felicito; la propuesta es muy buena.

Martín Tetaz
Economista
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