En la Argentina existe un gran déficit habitacional y una gran demanda insatisfecha de viviendas, así como también de créditos para acceder a ellas. Los argumentos son conocidos. Los que necesitan viviendas no califican para acceder a un crédito hipotecario, la industria de la construcción se orienta al segmento con poder adquisitivo produciendo unidades de lujo, los bancos ganan más dando créditos personales para el consumo, los sueldos son bajos e impiden el ahorro, el Estado no logra evitar la corrupción y el fracaso de los planes de viviendas. La última solución propuesta es utilizar el dinero de las jubilaciones para financiar créditos hipotecarios. Expresado en términos estrictamente económicos, el problema de la vivienda existe porque la necesidad no se convierte en demanda efectiva. Es decir, el que necesita no tiene dinero para comprar. Pero el dinero existe y está. Es más, muchos argentinos no saben dónde colocar sus ahorros para preservar su valor. El Gobierno bloquea las vías clásicas como la compra de dólares o la fuga de capitales.

Se trata de crear un nuevo instrumento que podríamos denominar “Pacto Hipotecario”. Es un pacto tripartito entre un acreedor, un deudor y el Estado. El acreedor aporta el dinero para comprar o construir una vivienda. Este dinero se lo asegura con una hipoteca. El deudor toma el préstamo y compra o construye la vivienda en la que puede habitar una vez concluida la construcción. Ambos individuos están interesados en que la vivienda se construya correctamente. El Estado también. El pacto consiste en que se le garantice al acreedor el pago de la cuota con un interés compartido entre el deudor y el Estado. Por ejemplo, 7 por ciento el deudor y 5 por ciento el Estado, en dólares. Al cobrar cada cuota, el acreedor podrá convertir el dinero en dólares a la tasa oficial. Y la cuota asimismo se actualizará con la tasa oficial del dólar. Se podrá cobrar una tasa por única vez para la evaluación crediticia, que será preferible la haga el Estado. Esta herramienta permitirá solucionar al mismo tiempo cinco problemas: solucionará la falta de viviendas, brindará una opción aceptable para preservar el capital reduciendo considerablemente la presión sobre el dólar, mejorará el empleo, ya que generará rápidamente puestos de trabajo en la construcción, vigorizará la industria en los rubros vinculados con la construcción y generaría inversión genuina sin necesidad de un gran gasto del Estado.

En este sistema, el Estado tendrá que funcionar como tutela para garantizar el cumplimiento del pacto. De todas formas, al ser un crédito hipotecario, el capital invertido estará asegurado por una hipoteca real y genuina. Como mecanismo de seguridad para evitar la especulación financiera se podrá establecer que la hipoteca sea intransferible a terceros. En pocas palabras, con el pacto inmobiliario el inversor recibirá un 12 por ciento anual en dólares, el deudor pagará un 7 por ciento anual y el Estado producirá una inversión productiva genuina aportando sólo cinco dólares por cada cien que se inviertan.

Alejandro Vertanessian

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