Las valuaciones fiscales son irrisorias y las de mercado son hijas de las teorías del mercado, que se aplica, en muchos países, incluso en la Argentina, pero que también conllevaron en varios países a las conocidas “burbujas inmobiliarias”. Existen distintos menúes de valuaciones. Hace muy pocos días, el gobierno de Salta expropió un campo, por lo que depositó 81.000 pesos en concepto de la valuación fiscal, a ser loteado para beneficiarios del plan Procrear. Lógicamente, el propietario inició una acción judicial, lo que permitirá, seguramente, que haya un fallo equilibrado, consultando a especialistas en la materia. La pregunta es quiénes son los especialistas. ¿Serán las inmobiliarias? No, ya que las mismas son parte del negocio de compraventa de inmuebles.

Tomemos el caso del juicio contra María Julia Alsogaray donde el Tribunal Oral Federal Nº 4 (TOF4) decidió enviar a remate el petit hotel que era propiedad de la demandada. Respecto de la valuación, el TOF 4 designó a tres inmobiliarias (Clarín 29/09/2009), a las cuales los propietarios del inmueble no permiten la entrada, sólo autorizaron al tasador oficial. Los tasadores designados fueron las inmobiliarias D’Odorico, Bullrich Propiedades y Achával Cornejo, según Perfil (9/08/2009). Según Página/12 (21/04/2010, “La corporación de martilleros fue la que se quedó recientemente con el petit hotel que pertenecia a María Julia Alsogaray”. La falta de transparencia fue designar a las inmobiliarias (al margen de que tienen capacidad de valuar bienes) pues, como corolario según la revista Veintitrés (12/09/2009), el inmueble se remató en 3.500.000 de pesos y se vendió a una inmobiliaria propiedad, la de Marcelo Delgado, que pedía 3.000.000 de dólares y que está vinculado con la “La Liga”.

Está el caso del predio de La Rural, el cual se vendió en forma directa, por decreto 2699/91, a la Sociedad Rural. El Estado se lo vendió al equivalente a 30 millones de dólares, con la condición, entre otras cosas, de realizar ciertas mejoras. Sin embargo, según declaraciones del entonces jefe de Gabinete, ese valor era de 63.615.000 de dólares, valuado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Posteriormente, el juez Sergio Torres designó un perito, decano del Cuerpo de Peritos de la Corte Suprema, el arquitecto Juan José Bialet Sala, cuya valuación arroja el valor de 132.000.000 de dólares. Por último, a principios de enero del 2013 el ministro de Justicia, Julio Alak, manifiesta que el predio podía valer 1000 millones de dólares y recordó incluso que el entonces titular de la SRA, Eduardo de Zavalía, quien se encuentra procesado en la causa, aseguró tras el acto de transferencia, hace ya más de 20 años, que “el bien valía por lo menos 300 millones de dólares” (m1nutouno del 21/12/2012). Por decreto 2552/12, el Poder Ejecutivo resuelve expropiar el referido predio de La Rural.

Los que deben emitir valuaciones son, como en todos los casos, especialistas peritos tasadores, con formación universitaria, con dedicación en la materia. En el caso que mencionamos, el de Salta, o el de Palermo, el valor del campo o el del predio ferial deberían establecerlo los ya mencionados peritos judiciales (que se apoyan en inmobiliarias para asesorarse); los del Tribunal de Tasaciones de la Nación, que tienen profesionales con experiencia, o los tasadores que conforman las empresas asociadas a la Cámara de Empresas Tasadoras. Estos últimos no tienen permitido ser inmobiliarios ni tener vinculación comercial con ellas. Lamentablemente, nuestro país, a diferencia de muchos otros, no tiene legislación que normatice la actividad valuatoria, lo que hace que muchos organismos oficiales sigan recurriendo a las inmobiliarias para resolver situaciones valuatorias, ya que el Tribunal de Tasaciones de la Nación se dedica a resolver las grandes situaciones relacionadas con la actividad.

Salvo el Banco Central, el Banco Hipotecario y el Banco Ciudad, entre otros, establecen que la tasación la debe realizar un profesional vinculado con la materia, y que no puede estar vinculado con la actividad inmobiliaria, como establece el Estatuto de Cetra. De allí es la necesidad de crear una ley que normatice la actividad.

Carlos Schnek.

Presidente de la Camara de Empresas Tasadoras de la RA.

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