¿Cuánto debería pagar alguien que quisiera comprar toda la propiedad inmueble de la ciudad de Buenos Aires? Si le cobraran por lo que indican las valuaciones fiscales, tendría que desembolsar unos 16.000 millones de dólares. Sin duda es mucho dinero para cualquier inversor. Pero sería muchísimo más si tuviera que pagar según los precios de mercado. ¿Cuánto más? Nadie se tomó el trabajo de hacer los cálculos, pero quienes conocen del tema aseguran que para aproximarse al valor real de toda la tierra más todo lo construido en la Capital Federal habría que multiplicar aquella cifra por no menos de 2; y quizás hasta por más de tres. En resumen, que el precio de mercado de la propiedad inmueble de la ciudad no bajaría de los 32.000 millones de dólares y hasta quizás superaría los 50.000 millones.
La subvaluación inmobiliaria es un problema que no sólo afecta a la ciudad de Buenos Aires sino también a todos los fiscos provinciales del país en la medida en que recorta la base del impuesto inmobiliario, lo mismo que al fisco nacional debido al impacto negativo sobre la recaudación de Bienes Personales. Pero en la ciudad de Buenos Aires, donde con una recaudación anual de alrededor de 600 millones de pesos este impuesto es el segundo en importancia –detrás de Ingresos Brutos– y representa cerca de una quinta parte del total de ingresos tributarios, el tema está en plena revisión y va a ser materia central de la Primera Jornada de Reforma Tributaria que tendrá lugar pasado mañana organizada por la Dirección de Rentas del gobierno de Aníbal Ibarra con el auspicio de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA, de la Universidad Nacional de General Sarmiento y con la participación de especialistas del prestigioso Lincoln Institute of Land Policy de los Estados Unidos.
La distorsión valuatoria no sólo conspira en contra del monto recaudado. Además, tal como está dada es un elemento que tiñe de regresividad a lo que debería ser un gravamen progresivo que capturase las diferencias de capacidad contributiva, partiendo de la base de que la vivienda es un claro indicio de la situación patrimonial de las personas.
La distorsión valuatoria le quita casi toda equidad a este impuesto porque de los dos componentes que conforman el valor fiscal, la subvaluación es enorme en el factor tierra, que es donde más diferencias establece el mercado, aunque también existe pero en menor proporción en el valor de lo construido. Para tener una idea de la subvaluación de la tierra, basta observar que de los 16.000 millones de dólares que suman el millón y medio de partidas catastrales, la tierra representa menos del 5 por ciento, que es una proporción mucho más chica que su incidencia en los precios de mercado de las propiedades. Y de esa manera queda anulada buena parte de la abismal diferencia de precio que registra el mercado entre, por ejemplo, dos departamentos de dimensión, confort y calidad semejantes, ubicados uno en Liniers y otro sobre la Avenida del Libertador.
En el extremo del absurdo hay valores fiscales por metro cuadrado de tierra en lo mejor de Puerto Madero que son similares a los que se toman para valuar la tierra en algunas cuadras de Villa Lugano, y equivalentes a apenas una quinta parte de cuadras ubicadas en Villa Luro o Liniers.
Hay además serios problemas de categorización para valuar lo construido. Se dan muchos casos, como el siguiente ejemplo, en el que un departamento de un edificio con pileta, quincho, parrilla, salón de usos múltiples, cancha de tenis, gimnasio y un dormitorio en suite tiene un valor fiscal por metro cuadrado igual al departamento de otro edificio sin ninguna de esas comodidades.
Por todo esto es que, para citar otro ejemplo real, la vivienda más cara de Barrio Parque perteneciente a un conocidísimo empresario tiene un valorfiscal del orden del millón de pesos, cuando su precio de mercado es por lo menos el quíntuple.
Otra manera de ilustrar lo poco que pagan las viviendas más caras es comparando el impuesto inmobiliario con lo que el propio fisco porteño cobra de patente automotriz. Por un auto mediano último modelo de un precio que oscila en los 12.000 dólares, el contribuyente paga más que por una casa que en el mercado cuesta quince o veinte veces más.
El objetivo político en el Ejecutivo de la ciudad es modificar gradualmente todo el sistema de valuación, para adecuarlo a los criterios más modernos en términos de equidad tributaria. Ello abriría al menos un par de alternativas: aumentar la recaudación en general o redistribuir la actual presión del impuesto recargando sobre las viviendas y barrios caros y aligerando el peso en el resto.
El Ejecutivo es consciente de que para cualquier modificación resulta imprescindible consensuar con la oposición legislativa, por la sencilla razón de que cualquier cambio impositivo en la ciudad requiere de una ley y, dado el actual reparto de bancas, para ello el oficialismo necesita inexorablemente del acompañamiento, puntualmente, de la primera minoría macrista.