La construcción sigue creciendo a ritmo frenético en muchas zonas del país, entre las cuales la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sobresale como una de las más prolíficas: en los primeros ocho meses del año la superficie total aprobada para obras nuevas y ampliaciones creció un 43 por ciento respecto de igual período de 2005, que de por sí ya acumulaba una apreciable expansión. El boom se extiende por todo el corredor lindante con el Río de la Plata sobre el eje de la Avenida del Libertador, comenzando un poco antes en Puerto Madero y llegando hasta Núñez, y también se desparrama con intensidad por barrios como Palermo, Caballito, Almagro y Flores. En proporción apabullante se trata de inmuebles destinados a la franja superior de la pirámide social, con casos extremos de edificios superlujosos que se venden a más de 4000 dólares el metro cuadrado. Además de la nueva construcción, se ha dado un proceso de fuerte revalorización en casi toda la ciudad. A tal punto que los ladrillos han sido uno de los activos que recuperaron el precio en dólares que habían alcanzado durante la Convertibilidad.

En ese contexto resulta insólito que en el proyecto de Presupuesto 2007 que presentó la administración de Jorge Telerman se prevea que el impuesto inmobiliario va a recaudar 724 millones de pesos, lo que representa una disminución del 1,4 por ciento. Si bien la caída está causada por una baja estimada en 50 millones en los ingresos del plan de facilidades de pago en vigencia, cuando se observa el resultado neto esperado (es decir sin tomar en cuenta los planes de refinanciación) se advierte que sube apenas un 6,3 por ciento, mucho menos que el 14,5 por ciento de aumento calculado en el total de recursos tributarios. La situación es más descabellada aún si se toma en cuenta que el año en curso también terminará con un aumento en la recaudación del Inmobiliario menor al 6 por ciento, es decir un alza insignificante frente a lo que se expandió su base imponible por la conjunción de las obras y la revaluación.

Los datos revelan que el actual gobierno porteño no está dispuesto a corregir una de las mayores fuentes de inequidad, que es la reducida y a la vez desbalanceada captura impositiva del patrimonio inmobiliario. Es paradójico y a la vez patético que en las páginas 86 y 87 del proyecto de Presupuesto enviado a la Legislatura el propio Ejecutivo dé cuenta de una de las razones fundamentales del problema. Señala que sobre 1.650.000 unidades “el 93 por ciento tiene una valuación fiscal inferior a 69.000 pesos (23.000 dólares), lo que denota que la mayoría se encuentra valuada por debajo de su valor de mercado, afectando negativamente la recaudación”. Muestra también que sólo hay registradas 1798 partidas con valor fiscal mayor a los 400.000 dólares, y nada más que 1369 partidas en el rango de entre 270.000 y 400.000 dólares. Contabilizando nada más que el par de torres más ostentosas de Puerto Madero, se tiene más de cien unidades de medio millón de dólares.

La ridícula estructura de valuación es generalizada a toda la ciudad, pero es obvio que descarga y alivia mucho más a los propietarios de inmuebles de elevado valor. Si alguien piensa que la subvaluación se compensa con alícuotas altas, se equivoca por completo.

En definitiva, es la apuntada subvaluación pero también la evidente aceptación de que hay mucha demora entre que un inmueble se termina de construir y comienza a pagar, lo que explica lo absurdamente escaso del alza en la recaudación proyectada para el año próximo. Para peor, el desperdicio de lo mucho más que podría cobrarse se da esta vez en un marco de endeudamiento previsto, lo que lo torna ya no sólo injusto distributivamente sino además irracional. A eso apunta la crítica que el anterior Director de Rentas y dirigente del Frente Grande, Alejandro Otero, hizo respecto de estos temas: “El Presupuesto es un disparate. Porque gambetea mal la necesidad de encarar la reforma tributaria en la Ciudad alentando el endeudamiento, y porque quiere hacernos creer que el problema de la Ciudad es la falta de recursos”. En los cajones de la legislatura y del gobierno central duermen los borradores de reforma del impuesto inmobiliario diseñados durante la gestión anterior.

En el proyecto de Presupuesto hay señales incorrectas o que despiertan dudas. Llama la atención, por ejemplo, que las dos partidas más importantes, salud y educación (que en conjunto absorben un 45 por ciento del gasto total), tengan asignados incrementos inferiores al promedio. O que un rubro tan prioritario como la inversión en vivienda (la que tiene que financiar el Estado para los sectores que no pueden disfrutar del boom inmobiliario) va a recibir menos dinero que este año. La posibilidad de enmendar tantas falencias queda en manos de la Legislatura.