En este mes que termina, Buenos Aires fue escenario de un encuentro del Foro Internacional de Mujeres que trajo de visita una interesante cuota de talento a nuestra ciudad. Entre varias otras, estuvo Pamela Gleichman, una norteamericana enérgica y exacta que se dedica al desarrollo inmobiliario en gran escala en la ciudad de Chicago. Sorprendentemente, Gleichman es tan ducha en hacer torres a la manera de su ciudad, como en entender, utilizar y apoyar los meandros de las leyes de protección al patrimonio. Fue por eso que antes de volverse a casa tuvo una reunión abierta con diputados y asesores de la Comisión de Patrimonio en la Legislatura. Alrededor de la mesa, la señora Gleichman develó un andamiaje que hace sustentable el patrimonio y genera buenos negocios para todas las partes.

La piedra fundamental del sistema es el que concede un crédito impositivo al desarrollador que quiere restaurar, reciclar y reutilizar un edificio que ya fue catalogado, sea por las autoridades locales o por el National Trust for Historical Conservation, una institución privada que es el gran león del patrimonio en Estados Unidos. El crédito equivale al 20 por ciento de lo que se gaste en comprar y reciclar el edificio, y corre contra presentación de un presupuesto de obra aprobado por la AFIP norteamericana. Este crédito es por cinco años, plazo largo para evitar especulaciones: si el edificio es demolido, alterado o vendido antes de los sesenta meses, hay que pagar todo. Los desarrolladores suelen pasarle el crédito obtenido a alguna empresa que necesita descargar impuestos –generalmente, un banco– que compra el 80 por ciento al valor del 100 por ciento. El banco queda asociado por cinco años, luego se retira y el edificio es propiedad total del desarrollador. Para edificios anteriores a 1936 que no estén catalogados se usa el mismo sistema, pero por un diez por ciento de la inversión.

El crédito depende del gobierno federal, ya que interviene la AFIP –en rigor, el IRS– pero Chicago tiene además programas locales. Uno que fue creado en 2005 y que está dando muy buenos resultados es Adopte un Edificio Histórico. Con este sistema, un desarrollador dona fondos para restaurar un edificio histórico, catalogado o no, o decide invertir en restaurar uno propio. El beneficio es para otra obra nueva que se decida hacer en otro lugar y consiste en una sustancial rebaja en el precio del permiso de construcción y en que el FOT puede subir un punto coma cuatro. Esto es, se le suma un 1,4 por ciento a la superficie autorizada normalmente.

Hay otros dos programas locales que también son recientes –Chicago pasó en 2005 un paquete de leyes para defender su patrimonio construido– y ya están mostrando buenos resultados. Uno impone un techo al valor fiscal de una propiedad reciclada por doce años. La idea es muy simple: cuando se recicla un edificio y en particular cuando se le da un nuevo uso, sube su valor. Un galpón abandonado que pasa a ser oficinas, un teatro tapiado que renace como gran librería o un conventillo transformado en atelieres pasan a ser propiedades con un mayor valor fiscal. La ciudad –en rigor, el condado de Cook, que es el “departamento” que incluye Chicago– acepta no subir esta base fiscal por doce años y sigue cobrando como si estuviera todavía en mal estado. La condición de base es que se gaste en reparar y restaurar el equivalente al cincuenta por ciento del valor del edificio.

Pero en una ciudad, la mayoría absoluta de los edificios siguen siendo viviendas individuales, y para este malón de propiedades también hay programas. Uno extiende los doce años de techo fiscal a viviendas unifamiliares o a casas unifamiliares que se alquilan a personas físicas como vivienda. En este caso, se exige una inversión del 25 por ciento del valor de la propiedad y el permiso de obra es estrictamente gratuito. El otro programa disponible permite “donar” la fachada a la ciudad: se recibe un crédito impositivo a cambio de un compromiso por escrito de no alterar jamás el frente del edificio. El crédito significa pagar menos impuestos y tener dinero disponible para restauraciones. Estos dos programas resultaron, lápiz en mano y calculadora encendida, tan convenientes que ya se calentó el mercado de casas antiguas con gente buscándolas para aprovechar estos incentivos.

Como puede percibirse, estos meandros burocráticos son como azúcar para los especuladores. Gleichman misma lo señala y explica que todo depende de la capacidad de inspeccionar de la ciudad y del nivel de castigos disponibles en Estados Unidos y en Chicago para los que hacen trampa. Allá son drásticos y muy onerosos.