Luego de largos debates y trascendidos, la semana pasada el Gobierno Nacional finalmente anunció un plan de otorgamiento de créditos hipotecarios para la primera vivienda, para paliar la problemática de los altos montos de los alquileres en relación a los sueldos, y la incapacidad de la mayoría de la sociedad de acceder a una vivienda propia. En relación a esta cuestión, el presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario, Alejandro Juri, destacó que "el panorama de Rosario no dista de lo que es el resto del país", y explicó que "con la crisis que hubo, sobre todo el impacto del último mes y el desarrollo del incremento de los alquileres de acuerdo al índice de precios del consumidor, el Gobierno tomó la decisión de intervenir", y planteó dos caminos: la intervención directa, "donde podían congelar o alargar los plazos, que hubiese traído como consecuencia inmediata la desaparición de muchas viviendas", o "la decisión acertada de una solución más estructural, más de largo plazo, de fomento de los créditos hipotecarios para la primera vivienda".

Haciendo un poco de historia reciente, el representante de las empresas inmobiliarias explicó que el inicio de esta situación se dio "a partir del fin de la convertibilidad y con el inicio de la recuperación económica, frente a la imposibilidad de adquirir una vivienda porque los alquileres quedaron muy arriba y los sueldos quedaron muy abajo, a mucha gente no le quedó otra que alquilar. Esto hizo que haya una presión importante en el mercado de alquileres no correspondido con una oferta, en el principio, años 2003 y 2004, con lo cual creo que los inquilinos estaban muy lejos de poder pensar en adquirir una propiedad".

En consecuencia, Juri consideró que esta medida es "acertada", y que favorece a los actuales inquilinos y a los futuros inquilinos. Además, remarcó que a los propietarios "en realidad la cosa mucho no les va a cambiar", porque el propietario que tiene un departamento para renta lo va a seguir ofreciendo en renta, y el propietario que tiene algún departamento para vender le puede llegar a favorecer porque esto - teóricamente - puede llegar a impulsar una demanda que antes no existía. Ese puede ser el propietario que se beneficie".

En este sentido, aclaró que con respecto al leasing debe confesar que le desconfía a esa parte del proyecto, "porque el contrato de leasing es un contrato de alquiler con opción a compra que existe desde hace mucho tiempo - que se ha utilizado para la compra de maquinarias y de vehículos, y nunca se terminó de implementar para la compra de propiedades - en el que se fija un valor de alquiler y un valor final de opción". Esto es que a la finalización del contrato de alquiler, el inquilino puede optar por terminar el acuerdo como con cualquier otro contrato de locación, o bien hacer uso de la otra opción y pagar la diferencia que falta para llegar al valor final que se había pautado, "con lo cual el alquiler no fue un alquiler, sino que fueron entregas a cuenta de precio", explicó Juri.

"El tema es que con la inestabilidad que tenemos en este país -continuó- yo no sé cuánta gente se va a animar, tanto del lado de los inquilinos como del lado de los propietarios, a formalizar este tema". El problema, según Juri, es la posibilidad de que varíen los precios de los bienes de manera tal que al finalizarse el contrato, el bien ya no tenga el valor final que se había acordado. En este sentido ejemplificó: "un departamento de dos dormitorios hace dos años podía estar constando 40 mil dólares. Hoy ese mismo departamento cuesta 48 mil dólares. Entonces, el inquilino que alquiló hace dos años con un contrato de leasing y fijó con el propietario, a valor de mercado, un valor final de 40 mil dólares, termina perjudicándose. O podría pasar al revés. Con lo cual eso es lo que veo un poco complicado en el tema del leasing".

A modo de análisis de situación, Juri sugirió que "la gente que tome el leasing va a tener que fijar un valor final a los valores que están hoy o a valores menores". Según sus predicciones, con la oferta de inmuebles que hay, los valores de los precios de las propiedades no van a tener mucho techo para seguir aumentando, aunque tampoco vaticinó la posibilidad de que bajen. Frente a esta situación, dijo que "hay que hacer estimaciones, y le podés errar, y ahí es mucha plata".

Con respecto al valor de los alquileres, dijo que "teóricamente tienen que mantenerse, tanto por esta medida como por el incremento de inmuebles que se está dando, con lo cual tendrían que mantenerse o tender a la baja". Sin embargo aclaró que a fin de año, que es la época fuerte de los alquileres, puede darse un incremento estacional.

A diferencia de esto, marcó la situación de renovación del contrato, adonde se va pedir el valor de mercado. "Si vos alquilaste un departamento hace dos años a 250 pesos y para renovar el contrato te van a pedir 400 pesos, ahí se da un defasaje o un golpe que al inquilino le cuesta asumir cuando venía con un contrato muy atrasado, y eso también pega en el índice del consumidor", ejemplificó.

En este sentido, destacó que "son dos cosas que hay que diferenciar bien: una cosa es el precio de los alquileres de principio de año hasta acá, y otra es el ajuste que sufre el alquiler cuando se renueva el contrato".

Y como siempre hay grises en el medio, también está la cláusula que obliga al inquilino a rever el precio del alquiler dentro del plazo del contrato. "A esa cláusula la han colocado por el defasaje inflacionario que hay en los contratos", explicó Juri, y acentuó: "el acuerdo siempre tiene que ser voluntario. No se lo puede obligar al inquilino a aumentar. Cualquier cláusula que obligue al inquilino a aumentar es una cláusula ilegal. Cualquier cláusula que diga que si no se repacta el alquiler se rescinde el contrato, es una cláusula ilegal. La Ley de Alquiler claramente dice que el único que puede irse de la propiedad es el inquilino, por supuesto con una reglamentación, pero al único que faculta a terminar con el contrato es al inquilino".

Por último, y volviendo puntualmente sobre las medidas del Gobierno, señaló que "son incompletas en el sentido de que no tienen un subsidio de tasa, porque al prestar el 100% es muy bueno, pero a altas tasas, al aplicar los importes que hay que tomar, la cuota queda muy alta. Entonces creo que hubiese sido completo el panorama y muy exitoso si en vez del 10% o el 12% como se está prestando hoy, el Gobierno subsidiaba la tasa y al inquilino futuro propietario le costaba el 5% o el 6% anual. Ahí hubiese sido un golazo. Creo que si el Estado quiere una solución de fondo, por lo menos en esta primera etapa tendría que haber subsidiado la tasa".