CONSTRUCCION
Propuesta para multiplicar
por 20 los planes de vivienda social
“Alentar
la demanda, no la oferta”
El
ingeniero Edgardo Slemenson, titular del Ceiurvi, de la Facultad de
Ingeniería de la UBA, plantea que los planes oficiales deberían respaldar
al comprador de ingresos medios y medios-bajos para permitirle el acceso
a la vivienda. “Hay que apoyar la demanda y menos a la empresa constructora.”
Con el costo de una vivienda se financian las cuotas de 20 familias
que podrían comprar eligiendo dónde vivir, asegura.
Por Raúl Dellatorre
Como en otros
planos de la realidad económica argentina, en el ámbito
de la vivienda el mercado establece un drástico corte entre “los
que acceden” y los que no. Las políticas de vivienda social
han padecido sucesivos fracasos, se diluyeron antes de alcanzar sus
objetivos o bien terminaron siendo instrumento de manejos clientelistas
por funcionarios de distinto nivel. El Fonavi no ha sido la excepción.
Sin embargo, sigue siendo fuente de importantes recursos que todavía
merecen analizarse para su aplicación más eficiente.
“Argentina tiene suficientes recursos financieros, aun en una situación
como la actual, para hacer un buen programa de vivienda; lo que hay
que cambiar es la manera de utilización, la forma de gestión,
definiendo una estrategia política”, afirmó el ingeniero
Edgardo Slemenson durante una entrevista con m2. Actualmente al frente
del Centro de Estudios e Investigación de la Ingeniería
Urbana y la Vivienda (Ceiurvi) de la Facultad de Ingeniería de
la UBA, Slemenson también tuvo la experiencia de la función
pública, como director ejecutivo del Programa Habitacional Casa
Propia del Gobierno de la Ciudad, hasta el año pasado.
–¿Qué es lo que hay que cambiar de las políticas
de vivienda conocidas hasta ahora?
–En principio, la asignación de los recursos. Globalmente,
el sector público maneja por año fondos por 1000 millones
de pesos, a través de distintos programas. Pero en general se
destinan a apoyar la oferta, es decir, las empresas constructoras. Considero
que sería mucho más útil dejar de apoyar la oferta
e ir en busca de la demanda, para respaldar a esa franja del pueblo
necesitada de vivienda. Le doy un ejemplo: una familia con ingresos
de 800 a 1000 pesos nunca va a conseguir un crédito para compra
de vivienda si tiene que pagar una cuota de 350 a 400 pesos. ¿Cuánto
puede pagar? Suponga que llegue a 200 o 250. Si con los fondos públicos
se le prestan a esa familia los 150 pesos restantes, al año son
1800 pesos por vivienda. Si el Gobierno tiene que poner la plata para
la construcción de una vivienda de 36 mil pesos, con ese mismo
dinero podría estar beneficiando no a una, sino a veinte familias.
–¿Qué problemas existen para implementarlo?
–El dinero está disponible, está la gente que quiere
comprar y no llega, y existiendo la demanda hay empresas dispuestas
a construir. ¿Sabe por qué hoy no se construye vivienda
económica? Porque no hay mercado, no hay quien la compre. Fíjese
en las viviendas nuevas que se ofrecen: cada vez son más lujosas,
más sofisticadas, con pileta y todos los servicios, aunque se
trate de un departamento mediano. En cambio, apoyando la demanda, la
oferta por sí misma ensancha el mercado potencial. Claro, el
problema es que requiere un cambio de mentalidad. El sistema es demasiado
transparente, no deja lugar al clientelismo político ni al arreglo
entre la empresa constructora y el funcionario público. No es
lo mismo que la gente elija dónde comprar que ser “adjudicatario”
de una determinada unidad habitacional, en tal dirección y tal
departamento. Hoy, la empresa constructora prefiere estar enganchada
al presupuesto oficial antes que hacer una inversión de riesgo.
Hoy la plata del Fonavi termina en la tesorería de la constructora.
Es distinto cuando el comprador elige.
–¿Cuál es el papel del Estado, aparte de ofrecer
los fondos al comprador?
–Además de alentar la demanda, debería operar sobre
la oferta para bajar los costos. Tiene elementos para ello: está
ofreciendo una demanda segura, masiva, y con garantía de cobro
porque hay recursos oficiales de por medio. No sólo se ahorran
los costos de intermediación inmobiliaria sino que puede operar
sobre los costos de la construcción, poner a disposición
terrenos, y buscar bajar las tasas de financiación.
–¿Cómo se seleccionaría a los beneficiarios?
–Entre familias con nivel de ingreso medio o medio bajo, con buenos
antecedentes de cumplimiento en el pago de créditos. Claramente,
se necesita que tenga un ingreso seguro, que esté empleado, pero
con un nivel de ingresos con el que hoy no accede a un crédito
hipotecario. Esto no soluciona el problema para la franja de más
bajos ingresos, pero le aseguro que hay todo un sector que hoy no es
considerado por la oferta.
–¿Cómo se recuperan los fondos oficiales?
–Hay que tener en claro que es un préstamo, no un subsidio,
que se devuelve una vez que se canceló el crédito del
banco que financia. Para ello, los plazos de financiación del
banco no pueden ser mayores a 10 años. En el ejemplo que le di,
si con la cuota de 350 pesos el banco recuperó el crédito
en 10 años, a partir de ahí el comprador sigue pagando
una cuota igual o un poco inferior durante cinco o diez años
más para cancelar el crédito oficial. Hay instrumentos
para conformar esta doble hipoteca. Si el que presta es el Fonavi, no
hay duda que con este régimen mejora el rendimiento del dinero
y su retorno.
–Usted ya conversó la propuesta con sectores privados. ¿Cómo
reaccionaron?
–Varias instituciones prestaron su apoyo: la Cámara Argentina
de la Construcción, el Centro Argentino de Ingenieros, la Cámara
de la Vivienda y el Equipamiento, la Facultad de Ingeniería de
la UBA. Los bancos, al principio, se asustaron. Pero hubo consultas
al Banco Central por la doble hipoteca y no se opuso, siempre que la
del Estado esté subordinada a la del banco.
–Tomando en cuenta la experiencia oficial en planes de vivienda,
¿diría que esta propuesta es factible?
–Hay que capear la resistencia al cambio. Pero es una realidad
que cada vez el sector público va a contar con menos fondos para
vivienda, con lo cual es necesario pensar propuestas para hacer más
con menos recursos. La experiencia argentina es que todo programa social
termina favoreciendo a un sector ligeramente superior al que estaba
destinado. Si es para la clase media, termina en manos de los hijos
de los ricos. Si es para pobres, lo reciben los que no lo son. Hoy el
Fonavi no es federal, sino que está fragmentado entre las provincias.
No hay una unidad nacional de decisión, no hay política.
–¿A usted cómo le fue con el Programa Casa Propia
en el Gobierno de la Ciudad? ¿Funcionó?
–Se vendieron 350 departamentos, pero no dejaron que ninguna obra
empezara.
PROPUESTAS
EN UN SIMPOSIO INTERNACIONAL
Nuevas fórmulas de financiación
- Entre los
días 9 y 10 de noviembre, el Ceiurvi congregó a profesionales,
urbanistas, constructores y empresarios ligados a la actividad en un
Simposio Internacional sobre Vivienda Social. El objetivo que se planteó
el encuentro fue “cooperar en el establecimiento de políticas
públicas del Hábitat que consoliden nuevas fórmulas
de coparticipación y cofinanciación, implementen la renovación
del enfoque social, incorporen el marco de aplicación de las
tecnologías más avanzadas y aseguren una administración
transparente y eficaz”.
En la declaración final se señala:
- La vivienda solamente es uno de los elementos esenciales para el desarrollo
social, como además lo son la alimentación, la salud,
la educación y la cultura.
- Resolver el problema de la vivienda primordialmente implica crear
una unidad urbana y lograr su integración al tejido existente.
Las recomendaciones formuladas en el simposio son las siguientes:
1. Tender a la convergencia de todos los recursos disponibles, esfuerzos
e incentivos para incrementar la producción de viviendas, creando
puestos de trabajo genuinos.
2. Posibilitar la creación de suelo urbano. Sin tierra es imposible
construir viviendas.
3. Promover que los sectores público, privado y social coparticipen
en la formulación y financiación de los programas, para
alcanzar una adecuada potenciación de los recursos financieros
actuales. El control de gestión debería ser tripartito:
estatal, social y privado con genuina representatividad.
4. Reasignar y distribuir los recursos actuales disponibles atendiendo
la particular segmentación de la demanda. Implementar programas
y condiciones diversas en función de las posibilidades de cada
segmento socioeconómico.
5. Propender a la asignación de subsidios a los sectores menos
favorecidos. Los subsidios deberán ser explícitos, nominales,
intransferibles y temporarios. Obtener recursos para ello del ahorro
producido mediante la incorporación coparticipada de capitales
privados.
6. Implementar nuevos recursos provenientes de ahorro previo, titulización
y de las AFJP, para incrementar la edificación de mayor cantidad
de viviendas.
7. Combatir la tendencia a la fragmentación consolidando una
Política Nacional, de ejecución descentralizada y regional.
Asegurar la continuidad y la credibilidad mediante el establecimiento
de una política de Estado, con validez a través de las
sucesivas administraciones.
8. Implementar programas alternativos al de la propiedad: locación,
comodato, leasing, defendiendo la libre elección por parte de
los usuarios en todas las variantes, y destinar en forma específica
(recursos) a viviendas para personas mayores y discapacitadas.
9. Garantizar la participación de la población por sí
misma y a través de las organizaciones comunitarias, cooperativas
y ONG desde las primeras ideas hasta el final de la implantación
del proyecto.
10. Incorporar nuevas tecnologías al proceso constructivo y crear,
mediante la educación, nuevas pautas culturales para la vivienda,
que acompañen el abatimiento (reducción) del costo. Se
debe garantizar la seguridad, durabilidad y confort.
11. Asegurar la transparencia en la administración de los programas
y combatir abiertamente todas las formas visibles o encubiertas de corrupción.
