En paralelo al retiro del control estatal sobre otras actividades económicas, la desregulación en materia de producción de suelo urbanizado en los últimos treinta años generó una creciente desigualdad que acentúa la fragmentación social. Para la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) se destaca una serie de procesos que ilustran el fenómeno. Por un lado, el impresionante avance de los barrios cerrados, con escasa imposición tributaria y bajísima densidad poblacional, valorizándose al compás del esfuerzo colectivo que se canaliza a través de las obras públicas en infraestructura vial. Esta expansión se produce sobre áreas que tradicionalmente ocuparon sectores populares, que ahora quedan marginados territorialmente sobre las tierras más degradadas. A su vez, en la ciudad de Buenos Aires, la fuerte suba de precios de viviendas y alquileres, que define, junto a otros procesos, un esquema de ciudad para pocos. En todos los casos sobrevuela un Estado en retirada, con escasa participación en la organización territorial sobre el suelo, priorizando la propiedad individual por sobre las necesidades sociales y no al revés.

El crecimiento de los barrios cerrados comenzó a principios de los noventa, financiados por capitales extranjeros que aprovecharon la subvaloración del suelo y el paulatino desarrollo de autopistas, que redujeron sustancialmente la distancia al centro de la Capital. Durante la posconvertibilidad, estos emprendimientos se multiplicaron. Actualmente, en la RMBA existen un total de 541 urbanizaciones cerradas (barrios cerrados, clubes de chacras y megaemprendimientos), abarcando un área estimada en casi 40 mil hectáreas; el doble de la superficie de la ciudad de Buenos Aires. Pero mientras la densidad poblacional en la Capital es de 60 hogares por hectárea, en los barrios cerrados es de 3. “Significa una importante apropiación diferencial del suelo”, destaca el investigador Raúl Fernández Wagner, de la Universidad de General Sarmiento.

En el documento de su autoría, “La ciudad injusta. La política pública y las transformaciones residenciales en el AMBA”, Fernández Wagner marca que “este proceso de generación y expansión del espacio residencial en la periferia de la RMBA tiene la particularidad de que ahora las elites compiten por el mismo espacio que ocupaban tradicionalmente los sectores populares”. Esto empuja a la marginación social ya en términos territoriales, puesto que se multiplicaron las ocupaciones de los sectores más empobrecidos sobre tierras inundables, basurales o vías férreas, con alto impacto sobre la calidad de vida de esa población.

Pero además de este proceso de exclusión territorial y desigualdad en la apropiación de suelo urbano, en el caso de los barrios cerrados, la valorización con la cual estos emprendimientos usufructúan se deriva del esfuerzo colectivo, a través de la construcción de obras viales de parte del Estado. “La distribución territorial de estos emprendimientos muestra que los principales impulsos de crecimiento en algunas áreas de la RMBA se relacionan con las autopistas”, indica Fernández Wagner. Ejemplos de ello son el Acceso Norte, Oeste y la Autopista Buenos Aires-La Plata.

En paralelo, en la ciudad de Buenos Aires el crecimiento económico desde 2002, el turismo y la especulación inmobiliaria, generaron una suba en el precio de los bienes raíces, con el consiguiente incremento de alquileres. Por su parte, el Estado no pena la retención especulativa (a través de algún tipo de imposición sobre la vivienda desocupada) y tampoco se recuperan las transferencias de valor que la obra pública realiza sobre las propiedades privadas, como puede ser la ampliación de la red de subtes. De esta forma, se reproduce una clásica ecuación: se socializa el costo (porque la presión tributaria de la obra pública recae sobre el conjunto) y se privatiza el beneficio (en manos del propietario).

Una consecuencia de los procesos mencionados es la creciente exclusión del mercado formal de viviendas para una parte mayoritaria de la sociedad. Según datos de Infohábitat, la población en villas y asentamientos representaban el 6,9 por ciento del total del AMBA en 2001, mientras que en 2006 llegaba al 10,1 por ciento. Pero además, desde 1980 (el comienzo del desguace de los criterios de racionalidad territorial), la población en villas y asentamientos creció mucho más que las otras formas de acceso al suelo urbano. “La vía de la informalidad está siendo el principal modo de acceso a la vivienda y la ciudad”, concluye el informe.

La política pública que acompañó al desarrollo urbano descripto se basa en dos premisas de corte liberal. Por un lado, la igualación del derecho de propiedad con el de de-sarrollar construcciones urbanas, cuando éstas se realizan sobre un espacio escaso y por ello impacta en las oportunidades de acceso al suelo y la vivienda. Por el otro, se asume que la valorización del inmueble a través de las obras públicas forma parte de este derecho inalienable de propiedad. En cambio, las experiencias más progresistas en materia de desarrollo urbano en Latinoamérica, como Brasil y Colombia, utilizan el enfoque de “función social de la propiedad”.

Antonio Azuela en “Perspectivas urbanas. Temas críticos en políticas de suelo en América latina” resalta que “la función social de la propiedad considera los derechos de propiedad como una materia limitada por el gobierno y las leyes para satisfacer las necesidades sociales”. En el plano local se destacan algunas experiencias positivas, como los municipios de Moreno, San Fernando y Morón, más algunos proyectos de ley que deambulan en el Congreso. Azuela resalta que “uno de los mayores problemas de la gestión urbana es la falta de soporte del sistema jurídico vigente”. Explica que se carece de las “provisiones básicas del sistema, especialmente las de naturaleza constitucional”. Sin embargo, algunos jueces nacionales han fallado en el sentido progresista que plantea Azuela basándose en el Pacto de San José de Costa Rica, que tiene rango constitucional. En su artículo 21, del “Derecho a la propiedad privada”, manifiesta que “toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social”. Es uno de los caminos sobre los cuales se puede avanzar hacia una mayor equidad social.

Informe: Javier Lewkowicz.