La nueva línea de financiamiento para la construcción de viviendas es la primera intervención estatal que se produce en varias décadas en desarrollo de suelo urbano, tema crucial para solucionar el déficit habitacional. Desincentivar la tenencia de terrenos y viviendas desocupadas, recuperar plusvalías (beneficios generados) por obra pública, mejorar la provisión de recursos para ampliar y refaccionar casas y regularizar la situación en villas y asentamientos son los próximos pasos para atacar de lleno el problema de la vivienda. En ese análisis coincidieron varios especialistas de la cuestión habitacional consultados por Página/12. También advirtieron la relevancia de regular los mercados concentrados de cemento, aluminio, acero y hierro.

El déficit habitacional, si se tiene en cuenta únicamente la vivienda, sin considerar problemas de infraestructura en el tendido eléctrico, red de gas, cloacas o calles, es de tres millones de unidades en todo el país, según los últimos datos oficiales. Sin embargo, el problema no se soluciona construyendo tres millones de casas. Dos tercios del déficit se explican por familias que ya tienen vivienda, pero necesitan refaccionarla.

El Pro.Cre.Ar dispone de tierras fiscales para aquellos trabajadores que no poseen terreno propio. “Que se utilicen activos vacantes es una muestra de la inteligencia de la medida, porque los países en desarrollo deben poner en funcionamiento activos inutilizados”, indicó el arquitecto Eduardo Reese, docente de la Universidad de General Sarmiento. “La medida es muy importante porque es la primera vez en los últimos 50 años que el Estado se involucra en la regulación del mercado de suelo. Ahora hay una alternativa al juego de oferta y demanda. El problema central de la actual legislación sigue siendo el acceso al suelo”, explicó José Rocha, miembro del Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura y Vivienda de la provincia de Buenos Aires.

El valor de la tierra bonaerense se multiplicó por siete y otro tanto ocurrió en la Ciudad de Buenos Aires desde la salida de la convertibilidad, a partir del fuerte crecimiento económico. Por eso, el terreno explica hoy el 50 por ciento del total del costo de construcción, cuando históricamente ese valor no superaba el 20 por ciento. Eso genera exclusión de amplios sectores de la población en el acceso a la ciudad.

El nuevo plan nacional mejora esa situación con el aporte de las tierras fiscales, algunas muy bien ubicadas. Sin embargo, el camino a recorrer en esa materia es largo. “El tema principal de cualquier plan de viviendas es la tierra y la gran carencia es una ley de suelo nacional que contemple la figura de la función social de la propiedad, que está en Brasil, Colombia, Ecuador y Bolivia, por ejemplo”, analizó Jaime Sorin, ex decano de la Facultad de Arquitectura. Los datos son elocuentes. En la CABA hay un déficit de 140 mil viviendas y 340 mil están deshabitadas. En la provincia, la necesidad es de 850 mil viviendas y hay 950 mil sin ocupar, según el Indec. Esa situación se repite en otras grandes ciudades del país.

“Debe modificarse la lógica de la distribución. A partir de la noción de función social de la propiedad se podría aplicar un ABL creciente para departamentos que están vacíos, algo que se hace en otros países, para incentivar a que el dueño lo alquile. También se podría aumentar la presión tributaria sobre lotes baldíos. Son formas de crear suelo, además del aporte de las tierras fiscales en este promisorio plan”, indicó Raúl Fernández Wagner, de Habitar Argentina. En Brasil la tenencia de un inmueble vacío luego de varios años es sancionada. Especialistas indican que el aumento en la oferta de suelo a partir de los terrenos fiscales puede impactar a la baja sobre los precios del mercado inmobiliario.

El plan anunciado el martes pasado tiene un sentido fuertemente contracíclico en términos económicos, con el objetivo de sostener el empleo y los ingresos en un contexto de desaceleración económica y aguda crisis internacional. Por eso está enfocado sobre la construcción de nuevas viviendas, una necesidad para un millón de personas. No apunta, en cambio, sobre reformas en las casas, que representa el grueso del déficit habitacional. Parte de ese universo tiene que ver con la situación de trabajadores en villas y asentamientos. Rocha destaca que el Pro.Cre.Ar no aporta una solución para las situaciones de extrema pobreza, de ocupación de terrenos. “Sería bueno que este segmento de la población pueda también ser beneficiario. Hay villas y asentamiento que tienen 10, 20 o 30 años y derechos adquiridos”, indica.

Por otro lado, el impulso al sector de la construcción que supone el plan obliga a prestar atención sobre un mercado de insumos altamente concentrado. En ese sentido, la presidenta Cristina Fernández de Kirchner aseguró que el Gobierno controlará a las empresas. Sorin explicó que “con la medida anunciada la producción de viviendas crecería al menos un 50 por ciento y el mercado de materiales es muy sensible. Por eso va a ser necesario hacer intervenir a cooperativas productoras, utilizar materiales regionales y hacer acuerdos con las empresas”. Cemento, hierro, aluminio, sanitarios son insumos producidos por sólo un puñado de firmas.

Un aspecto central de la política de suelo es la recuperación de plusvalías (beneficios), que permite que el Estado se apropie de la valorización que las propias obras públicas efectúan sobre terrenos e inmuebles. Un ejemplo de ello sería el aumento en los precios del suelo que genera la extensión de una línea de subte. Colombia y Brasil tienen esquemas de recuperación de plusvalías. “En Estados Unidos y Canadá el 80 por ciento del financiamiento de los municipios es captación de plusvalías”, agrega Fernández Wagner. “Esos recursos obtenidos por el Estado se podrían desviar al desarrollo de viviendas”, propone Sorin.