El aumento del alquiler para los contratos firmados durante la vigencia de la ley 27.551 --que contemplaba actualizaciones anuales-- será del 243.1% en septiembre 2024. Por su parte, los contratos firmados con posterioridad al mega DNU desregulador del presidente Javier Milei se rigen por el Código Civil y Comercial y la negociación entre propietarios e inquilinos.
El incremento de los contratos firmados durante la vigencia de la vieja ley de alquileres se calcula en función del Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central (BCRA), y que contempla la variación de la inflación (según el IPC del Indec) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Por ejemplo, un alquiler de $100.000 firmado mientras regía la ley de alquileres 27.551, desde septiembre 2024, pasa a tener un valor de $343.155,89 durante los próximos 12 meses. Se trata de una suba apenas inferior a la del mes pasado, que se ubicó en 247%.
De todas maneras, la agrupación Inquilinos Agrupados relevó que la tasa de pobreza en hogares inquilinos asciende por encima del promedio de la población total. "Esto demuestra el alto impacto de los precios de los alquileres en la economía del hogar y sus consecuencias sociales", apuntaron desde la organización.
Según el informe, el 72% de hogares inquilinos compuestos por una persona es pobre, mientras que esa cifra asciende al 88% en los hogares inquilinos compuestos por cuatro integrantes.
El desafío del alquilar en Argentina
En Argentina conviven, al menos, tres modalidades de contrato de alquiler de vivienda. Los más beneficiosos para el inquilino son los firmados con anterioridad a octubre 2023, cuando regía la ley 27.551, y que establecen contratos mínimos de tres años, con actualizaciones anuales calculadas sobre en el Índice de Contratos de Locación (ICL) publicado por el BCRA.
Entre octubre 2023 y diciembre 2023 estuvo vigente la ley 27.737, que mantuvo la vigencia de tres años para los contratos, pero con actualizaciones semestrales calculadas a partir del coeficiente de Casa Propia. Con aquella ley, también se introdujo la prohibición de publicar los alquileres en dólares.
A pocos días del cambio de gobierno, Javier Milei firmó el DNU 70/2023 que desreguló la economía argentina y, entre otras normas, derogó la ley de alquileres. El megadecreto presidencial estableció que los contratos volvían a regirse por lo establecido en el Código Civil y Comercial de 2015.
De esta manera, los contratos de vivienda pasaron a firmarse según el "acuerdo entre partes", volvieron a tener una duración de dos años --con actualizaciones que en algunos casos llegan a ser trimestrales-- y se restituyó la posibilidad de firmar contratos en moneda extranjera.
En Argentina, se calcula que hay 10 millones de inquilinos y que ese número crece a pasos agigantados, mientras que la cantidad de propietarios decrece día a día, aseguró Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados, en diálogo con La 750. Sin embargo, agregó, hay récord en la construcción de vivienda privada.
Cómo calcular el aumento del alquiler con el índice del Banco Central
El índice que estipula los aumentos para los contratos de alquiler firmados bajo la ley 27.551 se puede consultar en la web oficial del Banco Central. Primero es necesario hacer clic en la pestaña “Estadísticas”, luego en “Principales variables” y allí "ICL". Para aplicar el ajuste con base en el ICL, se debe utilizar una fórmula que tiene en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio de la última actualización de valores y en la que se hará el aumento.
Primero se debe colocar la fecha en la que se concretó la última actualización, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste. Después, se debe tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del primer índice.
Por último, se multiplica ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler. El valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.
Cómo calcular el aumento del alquiler con el coeficiente Casa Propia
El coeficiente Casa Propia --aplicable a los contratos rubricados durante la vigencia de la ley 27.737--, tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9.
Para conocer cuando costará el alquiler en el próximo tramo de un contrato, que prevé actualizaciones semestrales, es necesario hacer la cuenta tomando los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
- A modo de ejemplo, si se renueva el contrato en septiembre y se paga actualmente $100.000, primero hay que multiplicar los seis valores anteriores de Coeficiente Casa Propia (desde abril hasta septiembre inclusive).
- La cuenta es: 1,0749 x 1,0859 x 1,0980 x 1,0921 x 1,0939 x 1,0924. El resultado de esta operación da 1,5315, el cual deberá ser multiplicado por los $100.000 del precio del alquiler actual.
- De esta manera, el valor a pagar a partir de noviembre y por los próximos seis meses es de $153.150.
