Cuando Martín Redrado dejó la presidencia del Banco Central, en enero de 2010, la conducción que lo reemplazó, primero con Miguel Pesce a la cabeza y pocas semanas después con Mercedes Marcó del Pont al frente, se propuso como meta “agotar esta crema del negocio bancario, que es el préstamo prendario o hipotecario, y el financiamiento del consumo vía tarjetas de crédito, a tasas usurarias del 30 al 40 por ciento, y encontrar mecanismos que vuelquen la liquidez hacia la actividad productiva”. A dos años y medio del inicio de esa etapa, en lo que hace a la actividad bancaria se avanzó muy poco. Uno de los mojones en los que los anteriores vicios quedaron clavados fue el de las tasas por créditos hipotecarios: el cobro de intereses por encima del 30 por ciento anual en los préstamos para compra de vivienda siguió siendo moneda corriente hasta hoy en bancos privados de capital nacional y más aún entre los extranjeros.

El diferencial de tasas que ofrece el sistema de préstamos del Pro.Cre.Ar respecto del mercado bancario constituye la principal herramienta de inclusión para familias de ingresos bajos y medios, pero también para las de ingresos superiores no dispuestas a terminar pagando el doble o el triple del dinero prestado. El mayor vicio del mercado hipotecario es el denominado sistema francés, sobre el cual se diseña un programa de devolución del crédito en cuotas iguales, en los que primero se cancelan los intereses calculados sobre el saldo de deuda, y luego el capital.

Pagar “intereses sobre saldo” significa que, sobre un crédito de 100 mil pesos, a una tasa del 36 por ciento anual, la primera cuota tendrá un piso de tres mil pesos, que es sólo el interés mensual (3 por ciento, si la tasa anual es de 36), sin cancelar ni un peso de la deuda. Si el crédito es a 60 o a 120 meses, el piso de cuota igual será de tres mil pesos. Un ejemplo sencillo: uno de los más importantes bancos de plaza, de origen español, ofrece su “súper crédito” hipotecario hasta en 60 meses a una tasa efectiva anual del 34,5 por ciento. Si la suma solicitada es de 100 mil pesos, el plan a 48 meses presenta una primera cuota de 4257,41 pesos y una cuota promedio a lo largo del plan de 4000 pesos. Es decir, por un crédito a cuatro años por 100 mil pesos, se devolverán 192 mil pesos. Si se ofrece extender el plazo a cinco años en vez de cuatro, para bajar la cuota, la inicial será de 3892,15 pesos, y la promedio alcanza a 3647 pesos. La reducción de cuota es menor al 10 por ciento, aunque con un 25 por ciento más de cuotas a devolver. Conclusión: por el mismo crédito de 100 mil pesos terminarán devolviéndose 218.820 pesos, 118 por ciento más que el monto prestado.

Bajo ese mecanismo, no es de extrañar que hubiera tan poco crédito para la vivienda, siendo que la demanda era abundante y el dinero disponible (la liquidez bancaria), también. La tasa de interés y el sistema francés es el dique que impide el acceso. El costo financiero es tan o más caro en este sistema, que la vivienda misma.

El rol activo del Estado vino a abrir una entrada que no existía. Un grupo familiar con ingresos de hasta 5000 pesos netos mensuales directamente no accedía a un crédito hipotecario. En el nuevo Pro.Cre.Ar, un crédito para construcción de 200 mil pesos a esa familia tendría una cuota inicial de 749 pesos, a pagar en 30 años con una tasa efectiva anual del 2,06 por ciento. En el sistema bancario privado, ese mismo crédito pagaría una cuota inicial superior a los 6000 pesos, sólo por intereses sobre saldo. El monto total a devolver, en el Pro.Cre.Ar, no alcanzaría a 280 mil pesos, 40 por ciento más que el crédito acordado. En el sistema bancario privado se terminaría devolviendo, si dieran créditos a 30 años, dos millones ciento sesenta mil pesos ($2.160.000), casi once veces la suma otorgada. Es la diferencia entre un préstamo de fomento a la vivienda única y un crédito a tasas usurarias, “la crema del negocio” de un sistema bancario desvinculado de la actividad productiva.