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La diputada porteña Teresa de Anchorena acaba de presentar un proyecto de ley que puede desarmar uno de los argumentos más truchos pero a la vez sólidos de los que se oponen a la protección rigurosa de edificios patrimoniales. En caso tras caso, los piqueteros –en este caso, los que tienen la piqueta en la mano para demoler– gritan que se limita el derecho a la propiedad privada y que se lesa el interés económico de los dueños de los edificios a proteger. Lo primero es descartable, ya que una catalogación sería apenas un límite más entre esa maraña que llamamos vida en sociedad; ¿o por qué no se puede ir de contramano con el auto, que es propiedad privada? Lo segundo, en cambio, es real: para mucha, mucha gente, el gran capital de sus vidas es la casa propia.

Este proyecto de Transferencia de la Capacidad Constructiva permitirá que el dueño de un bien catalogado no tenga que demoler o perjudicarse, ya que crea un nuevo mercado, el de los metros “catalogados” que nunca podrán construirse en ese lugar, pero podrán ser vendidos para que se los construya en otro. “El argumento central es compensar a los propietarios que son catalogados”, explica Anchorena. “Uno afecta el derecho de propiedad de un particular en resguardo de un derecho colectivo, el de preservar el patrimonio arquitectónico. La Ciudad restringe un derecho individual en nombre de lo colectivo y esta ley busca compensar esa restricción.”

Como explica la diputada, la forma extrema de compensar el uso público de un bien privado es la expropiación. Pero “es absurdo expropiar todo lo que se catalogue, hay que buscar alternativas”. Su idea es simple y permite que la totalidad de metros que no se podrán construir porque un edificio es catalogado –lo que, por supuesto, prohíbe la demolición y construcción de algo nuevo y mayor– puedan ser transformados en un objeto de existencia legal que se pueda vender en el mercado.

El proyecto de ley es en rigor una reforma al Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad. Esto es porque ese código, que regula la existencia material de Buenos Aires, ya contempla mecanismos de compensación material para estos casos. Estos incluyen, relata Anchorena, “la exención de ABL, que ahora gana importancia por los aumentos recientes, la posibilidad de créditos blandos del Banco Ciudad para restauraciones y arreglos, y un mecanismo muy limitado de transferencia de capacidad constructiva hasta ahora limitado a la zona sur”. Este mecanismo no sólo está limitado a la zona sur sino que es caro porque cada parte tiene que pagar un 10 por ciento de impuesto para un fondo especial, y además es muy vago en cuanto a sus mecanismos. No sorprende que su existencia se limite al papel.

“Nuestro proyecto de ley toma este concepto y lo hace aplicable, más simple”, precisa Anchorena. “Hay dos elementos que se modifican: se puede aplicar en toda la ciudad y no sólo en la zona sur y se elimina este impuesto del 20 por ciento, con lo que se aplican los impuestos normales de toda operación inmobiliaria.”

LA COMPENSACION

Con el edificio ya catalogado, la ley permitirá calcular la capacidad constructiva disponible para venderse. Como explica la arquitecta Laura Weber, asesora de la diputada Anchorena, esto depende del distrito porteño donde está el bien protegido y de su zonificación. Hasta el más lego puede percibir el nivel de detalle de esto de un vistazo a los planos legales de la ciudad, en la que Buenos Aires aparece dividida en mucho más que los cien barrios del tango, en pedacitos con diferentes reglas.

La mayoría de estos cuadraditos tiene un número de Factor de Ocupación del Terreno, el FOT, que indica cuántas veces se puede construir la superficie de un terreno. Así, un bien catalogado en una zona de FOT siete tendría disponibles para vender siete veces la superficie del terreno, menos los metros que ya están construidos (y catalogados). En los distritos donde no hay FOT, que los hay, la regla es muy similar sólo que se multiplicaría el número de pisos posible sobre el porcentaje de terreno que se permite ocupar, menos lo que ya está construido. “Por supuesto –aclara Weber–, hay edificios grandes que ya usaron toda su capacidad constructiva, pero la mayoría de los bienes catalogados todavía tiene metros potenciales.”

Y estos metros serán todos potenciales, pero no son iguales. Como explica el jefe de asesores de la diputada Anchorena, Facundo de Almeida, los metros tienen diferentes aplicaciones y diferentes valores. Para empezar, hay tres tipos de catalogaciones: integral (completa), estructural (limitada) y cautelar (relativa). En el primer caso, los metros que se pueden vender son el ciento por ciento de lo que corresponda, en el segundo el 80 y en el tercero el 60. Estos porcentajes pueden mejorarse si el dueño del bien catalogado acepta seguir las reglas de un nivel de catalogación superior, como por ejemplo comprometerse a no construir más de lo ya existente.

Con los metros disponibles ya calculados, queda el pequeño detalle de cuánto valen, y no en el sentido monetario (de eso se encargará el mercado). De Almeida explica que literalmente cada manzana de la ciudad tiene un número que se usa para calcular el valor fiscal de las propiedades y así cobrar los impuestos. Este Valor Unico de Cuadra no es, por supuesto, parejo sino que refleja el valor de mercado de cada barrio, calle y cuadra. La ley Anchorena contempla esta diferencia y afirma que se debe usar una fórmula muy simple que permita ver a cuántos metros de la zona donde se usará lo comprado equivalen los metros comprados. Esto es porque comprar metros en la zona sur para usarlos para construir en la zona norte no sería un negocio sino una avivada.

Y, hablando de comprar, ¿quién comprará estos metros virtuales para hacerlos realidad? Sucede que en esta actividad tan compleja que es construir una ciudad hay todo de tipo de situaciones excepcionales. Un caso muy pero muy común es lo que se llama “enrase”: una constructora compra un terreno donde se permite construir nueve pisos, pero los edificios vecinos tienen once. Sucede que en esa cuadra o zona antaño sí se permitían once y el coeficiente luego se bajó. En estos casos, el constructor puede pedir por un trámite simple que se le permita “enrasar” su edificio para que la cuadra no quede como un serrucho. Lo mismo ocurre en las zonas donde el ancho de la calle es un factor que altera el FOT: a más ancha, más altura. Y también en los distritos del centro, donde las torres con perímetro libre son premiadas con un aumento de altura.

Hoy, esos permisos son gratuitos. Con la nueva ley, cada metro extra tendrá que ser “comprado” de un edificio catalogado. Esto no sólo elimina un subsidio de los vecinos a las constructoras sino que transparenta la gestión al levantar el potencial de comprar peajes de alto valor.

EL BANCO

A partir de la nueva ley, una catalogación de un edificio patrimonial permite realizar un capital potencial sin necesidad de demoler y construir algo nuevo. Ese potencial, puro aire hasta ahora, pasa a ser un objeto legal que se puede medir y ofrecer en venta, como un terreno o un departamento. El proyecto de la diputada Anchorena incluye la creación de un registro público específico y ordena que las compras y ventas de Capacidad Constructiva se hagan por escritura, como si fueran lugares físicos. También incluye un párrafo que indica que el Banco de la Ciudad de Buenos Aires creará mecanismos para transparentar y facilitar esas operaciones. Este párrafo no es ninguna obligación onerosa para el banco porteño, cuyos flamantes directivos –Federico Sturzenegger y Juan Curutchet– entendieron al instante el enorme potencial del mecanismo.

Y esto es la clave real de la importancia de este proyecto de ley: que le da a la vigilia por el patrimonio edificado una dimensión material cuerda y eficiente. Quién te dice: catalogar hasta puede resultar uno de los buenos negocios de esta vida.