Una de las críticas más repetibles al macrismo en funciones es su visión superficial de las cosas, sus políticas para la foto y su evidente prioridad de que Mauricio Macri llegue a la presidencia. El interés no es realmente gobernar la ciudad sino posicionarse para 2015, lo que lleva a una real indiferencia por los problemas de fondo de esta Buenos Aires. Los macristas hacen agua en cuanto se les pide complejidad, como andan haciendo los jueces, y se aburren notoriamente con las tareas a largo plazo, como solucionar las inundaciones u ordenar el tránsito.

Con lo que el informe que acaba de publicar el Consejo Económico y Social porteño sobre la vivienda en esta capital crea un muy fuerte contraste con el discurso y los actos de gobierno. En casi 200 páginas cargadas de números, gráficos, detalles y análisis, el “Diagnóstico Socio-Habitacional de la Ciudad de Buenos Aires” es de esos estudios que permiten fundar políticas, marcar objetivos y dejarse de improvisar a favor de la industria mimada del oficialismo. Es que los autores dejan más que en claro que en la ciudad junto al río “sobran edificios y faltan viviendas”.

El Consejo Económico y Social es un ente que reúne partidos, universidades, ONG de defensa del consumidor, sindicatos, empresarios, banqueros, la Iglesia, la AMIA, el Centro Islámico, abogados y economistas en un espacio de discusión e intercambio realmente llamativo. Lo preside el ex diputado porteño Sergio Abrevaya y su secretario ejecutivo es el ex defensor adjunto porteño Gerardo Gómez Coronado. El informe, que puede leerse en www.consejo.gob.ar, fue realizado por la Comisión de Vivienda que preside Carlos Chile, representante de la CTA en el Consejo, con la coordinación de la socióloga Carla Rodríguez.

El escrito es apenas la primera parte de un trabajo de cuatro etapas que arranca con la descripción y diagnóstico de la vivienda en la ciudad, y sigue con un análisis de la oferta del sector privado, uno de las políticas públicas y un final con propuestas propias basadas en los problemas actuales. Esto se deriva de la idea de que hay tres grandes lógicas en cuanto a la vivienda, que construyen en una dinámica despareja y muchas veces contradictoria la realidad habitacional. Una es la lógica del mercado, que “consume suelo urbano”. La siguiente es la del Estado, que participa tanto con el marco regulatorio y su acción de vigilancia –o la ausencia de vigilancia y los mimos a los privados– como construyendo en concreto o marcando políticas sociales. El tercer nivel es definido como “la lógica de la necesidad” a la que son echados los que se quedan afuera del mercado y no reciben ayuda real del Estado.

Sabiendo que la ciudad legal es apenas una en una vasta zona urbana que forma una región metropolitana de 44 jurisdicciones en total, el informe se pone como límite la CABA y el Gran Buenos Aires con fines comparativos. El primer dato es confirmar que esta ciudad sigue teniendo algo menos de tres millones de habitantes permanentes, lo mismo que en 1947. Las dos comunas más habitadas son la 13 y la 14 –de Palermo a Núñez–, con casi medio millón de personas entre las dos, y las menos son Recoleta y la comuna 9, el sur profundo, que tienen menos de 160.000 cada una. El primer marco comparativo es que un partido bonaerense chico tiene la población de Recoleta –Ezeiza o San Fernando– pero que las comunas palidecen ante el casi 1.800.000 de La Matanza.

De hecho, la ciudad perdió población drásticamente en la década del 90, llegando a un piso de menos de 2.800.000 en el censo de 2000, pero ganó 114.013 pobladores en lo que va del siglo, la mitad domiciliados en villas. Si a estos números se les agrega que el GBA llegó a casi diez millones de habitantes entre 2000 y 2010, un aumento del 14 por ciento, mientras que la población del país subió un diez por ciento hasta pasar los cuarenta millones, se ve que la CABA es ya una reserva y un caso de gentrificación. Su pequeño crecimiento poblacional y el hecho de que la mitad de sus nuevos vecinos vivan en la informalidad muestra una barrera invisible, una gentrificación ya real. No extraña el mapa del informe que muestra que los barrios que más crecieron son el sur y Retiro –donde se alza la Villa 31, entre otras– y los más quietos sean Palermo y Recoleta.

Pero, en contraste, a la misma cantidad de gente le corresponde un fuerte aumento de viviendas. Si la ciudad tiene menos del cinco por ciento más de pobladores en la última década, si la mitad de esos pobladores viven en villas y si el aumento apenas compensa la pérdida de población de los noventa, ¿por qué hay más viviendas? La respuesta es porque una en cinco está vacía. Y este número del veinte por ciento es casi exactamente el crecimiento de las viviendas edificadas desde 1980. Hace treinta años que en Buenos Aires se construye para estacionar dólares y no para que alguien viva en los edificios a estrenar. De hecho, el proceso se acelera, ya que en 1991 había apenas más de 31.000 viviendas vacías pero en 2001 ya eran casi 123.000 y en 2010 pasaban las 288.000. No sorprenderá a nadie que la mayoría de estos departamentos vacíos estén en Retiro, Puerto Madero y Recoleta.

Una explicación de que este fenómeno se concentre tanto en la capital, que tiene el record nacional de, por ejemplo, viviendas con un solo habitante, es la enorme riqueza relativa de la ciudad. La CABA representa la cuarta parte del PBI nacional y tiene un ingreso per cápita que le permitiría entrar en la Unión Europea, porque es un 42 por ciento mayor que el promedio del país. Casi toda esta riqueza es producida por servicios –70 por ciento–, y comercio –15 por ciento–, con una actividad fabril y de la construcción inferior al nueve por ciento. Pero donde se analizan por comuna estos números aparece una realidad muy fuerte, con grandes diferencias en el desempleo, el subempleo y el salario entre el norte y el sur de la ciudad. Por ejemplo, en la comuna 4 hay más de un 10 por ciento de desempleo, mientras que en la 11 y la 14 el número no pasa del 3,6. Esto explica que la brecha de ingresos entre el quinto más pobre y el quinto más rico sea del 860 por ciento y que en el sur porteño más de un cuarenta por ciento de las familias tenga problemas para acceder a la canasta de consumo.

La vivienda

Este prólogo de pobladores y dineros permite comenzar a trazar un mapa de la ciudad como hogar de personas reales, y ver en qué situación están. En general, resulta que el 71 por ciento de los porteños vive en departamentos (en su mayoría de Rivadavia al norte), el 23 por ciento en casas (sobre todo en la mitad sur) y el 7 por ciento en inquilinatos, pensiones, casas ocupadas, casillas, construcciones que no fueron pensadas como habitación y ranchos (había 708 en 2010). Estos 70.000 hogares deficitarios hasta incluyen 99 casas rodantes o carromatos adaptados como vivienda. La costa porteña desde Retiro hasta Barracas concentra la amplia mayoría de estos problemas habitacionales.

Según el estudio, hacia 2010 había 200.000 personas viviendo en casas ocupadas, 140.000 en pensiones, 207.000 en villas y 30.000 en asentamientos todavía más precarios. Esta población en problemas abruma la respuesta pública, ya que apenas 82.000 personas tienen vivienda en complejos habitacionales o barrios municipales, mientras que 5400 siguen viviendo en los Núcleos Habitacionales Tansitorios que hace añares desmienten ser transitorios.

Los que pueden pagarse una vivienda mejor están en franco retroceso. Resulta que Buenos Aires es cada vez menos una ciudad de propietarios y cada vez más una de inquilinos. En 2000, el 22,2 por ciento de las familias alquilaba, cifra que en 2010 pasó a casi el 30 por ciento, con lo que hay ahora 343.000 hogares pagando cada mes. Paralelamente, los porteños perdieron la propiedad de su tierra, por el avance del departamento sobre la casa. Del 67 por ciento que tenía terreno y casa en 2000 se bajó al 56. Este número sería explicable como una tendencia a vender la casa para que alguien construya otra cosa o para mudarse a un departamento, si no fuera por el enorme aumento paralelo del número de inquilinos. Al mismo tiempo, el informe destaca que la mitad de los casos de hacinamiento se registran entre inquilinos y que el hacinamiento aumentó un 162 por ciento en la década.

La comuna 8 es individualizada como la de mayores problemas sociales de la ciudad. Compuesta por Lugano, Soldati y Villa Riachuelo, la 8 tiene 187.000 habitantes, un diez por ciento de desempleo, 45 por ciento de hogares con serios problemas para llegar a la canasta familiar y un ingreso de dos tercios el promedio porteño. Esta comuna es por lejos la más atípica de Buenos Aires, con un tercio de sus habitantes en villas y asentamientos –de lejos el mayor porcentaje y a su vez un tercio de todos los porteños en esta situación– y con un tejido urbano constantemente disuelto por grandes superficies como el Autódromo, el Parque Indoamericano, el Parque Roca, el Parque de la Ciudad, el cementerio de Flores y varios clubes de gran tamaño.

El informe avanza comparando esta situación con la de la comuna 4 –La Boca, Barracas– y la 1, que toma el Centro en su sentido más amplio, pero luego matiza la información hablando de jóvenes, de mujeres jefas de hogar, de mayores de 65 años y discapacitados cruzando todos estos grupos con indicadores de pobreza, hacinamiento y disponibilidad de servicios.

Lo que asoma claramente más o menos a mitad de camino de este verdadero libro es que sólo el décimo más rico de los porteños mantuvo su poder adquisitivo a la par del ritmo de la especulación. En números redondos, este porteño próspero sigue ganando por mes algo así como cinco metros cuadrados de terreno en la ciudad. Pero el décimo más pobre se enfrenta a una industria que ahora le pide prácticamente un año entero de ingresos completos para venderle cuatro metros cuadrados de lote.

Como la tierra aumentó mucho más que los materiales y la mano de obra requerida, conviene calcular también el poder adquisitivo respecto a un departamento. El informe ofrece la comparación entre el esfuerzo necesario para comprar un departamento usado de tres ambientes y modestos sesenta metros cuadrados. A precios de 2012, al porteño del decil más rico tendría que invertir cuatro años y medio de ingresos, o 54 meses de salario, mientras que el más pobre necesitaría vivir del aire y las esencias durante más de 66 años, u 804 salarios.

Esta situación especulativa explica la presión sobre cualquier terreno desocupado en el tejido urbano y el crecimiento de un 52 por ciento en las villas, varias de las cuales están creciendo hacia arriba por falta de espacio. Este retrato de lo que no se hace y debería hacerse en el tema vivienda se complementa con dos números ilevantables que demuestran a qué intereses sí se atiende. La población porteña aumentó apenas el cuatro por ciento en lo que va del siglo, con lo que apenas volvió a acercarse a la de 1947. Pero en los mismos años desde el 2000 los permisos de construcción aumentaron un 94 por ciento, concentrados abrumadoramente en las comunas más prósperas, más ricas y con menos problemas sociales. Que nada casualmente son las comunas que no ganaron población y hasta la expulsaron.

Esto es la misma definición de un negocio meramente especulativo.

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