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En la esquina de Dorrego y Amenábar hay tres lindos bares y una obra en construcción, bastante tránsito, una mezcla de casas patrimoniales y edificios olvidables pero nuevos, bastantes árboles y una población local que se renueva. Menos visible, hay un caso notable de movilización vecinal contra un edificio, el de la obra de la esquina, que ya resultó en un amparo, una clausura y una confirmación de la Cámara porteña de lo actuado. El caso es notable por el truco burocrático utilizado por los especuladores para hacer un edificio enorme y con usos no autorizados para el barrio. Y también por la fuerza con que los vecinos siguen el caso, lo que incluye una masiva juntada de firmas a través del sitio Change.org.

Colegiales es un barrio en transformación, que recibió inversiones del macrismo, siempre atento a eso de crear “movidas” que generen negocios inmobiliarios. Como de este tema sí que entienden bien, este barrio terminó siendo como una continuación de los dos Palermos, el Viejo y el Hollywood. Varios reciclados –los silos, la terminal de tranvías– y muchos restaurantes después, ya se nota el cambio de alturas, con la patota de las torres ahogando el lugar.

Fue entonces, en pleno desarrollo, que en 2013 el macrismo autorizó una obra enorme a partir de la esquina de Dorrego y Amenábar, con un frente chico sobre la primera y un estiramiento de más de media cuadra sobre la segunda. El render de la misma constructora permite ver la masividad del edificio, diseñado en el estilo “no perdamos ni un centímetro para vender”, sin tiempo ni paciencia para crear algo que sea... arquitectura. La “propuesta” era un mix de estudios, departamentos pequeños y medianos, oficinas y pileta de natación, con una planta baja dedicada al comercio, con el ancla de un polo gastronómico.

El macrismo firmó todo a través de las disposiciones 777 y 1588 de la Dirección General de Interpretación Urbanística y Registro, ambas de 2013, que autorizaban un edificio de más de 30.000 metros cuadrados, supuestamente sobre un terreno de 14.300, con una altura de casi 37 metros. Con la firma de la Dgiur, los trámites de la colega Dirección General de Fiscalización y Catastro salieron enseguida. A poco se anunciaba y se arrancaba el Quartier Dorrego.

Si el nombre suena familiar es porque los quartier ya son legión, marca registrada de un tipo de edificio que se especializa en buscar terrenos grandes y hacer torres lo más altas y masivas posible, como la que se alzó en San Telmo pese a las protestas dolidas del barrio entero. Con tantos millones sobre la mesa, no hay sentimentalismo ni consideración, con lo que los quartier suelen enfrentar protestas y amparos. Es lo que sucedió el año pasado, cuando ocho vecinas y vecinos de Colegiales lograron que la Justicia porteña frenara la obra.

Lo hicieron cuestionando ambas disposiciones de la Dgiur. Una era la que permitía restaurantes, financieras y agencias de turismo en los locales de planta baja, todos usos prohibidos por el Código de Planeamiento Urbano pero concedidos como si lloviera por la autoridad de aplicación. La otra disposición era la que permitía hacer 31.000 metros sobre un terreno de algo más de 14.000. Esto fue lo que más se discutió, porque construir 2,2 veces el terreno da un FOT –factor de ocupación del terreno– bastante bajo, nada excepcional en esta ciudad saturada. Lo que hizo extraña la discusión fue que el terreno de la obra no mide ni remotamente 14.000 metros, que es la superficie de una manzana grande de Buenos Aires, bastante más de una hectárea.

Lo que ocurría es que el Quartier Dorrego va en este emprendimiento con algún tipo de sociedad, que no se termina de conocer, con el Colegio León XIII, de los salesianos. El colegio ocupa toda la manzana, entera, y explícitamente los desarrolladores del quartier le dijeron a la Justicia que estaban usando el FOT de la manzana entera porque los salesianos no iban a construir nada más, nunca, en esta manzana. Como el FOT es una manera de regular la densidad de una manzana, el argumento cerraba.

Pero resulta que la jueza buscó y pidió el contrato por el cual los salesianos hacían una promesa tan jugada, y nadie pudo mostrárselo. Y autorizar un uso del FOT de toda la manzana en una sola parcela, jugando a que en el futuro se les prohibiría a los curas ampliar nada resultó por lo menos comprometido. En diciembre, la jueza falló por el amparo y mandó parar la obra.

La constructora y la desarrolladora, solidariamente, apelaron de inmediato, en enero, pidiendo que se habilitara la feria judicial de verano. Uno de los tres jueces de la cámara, Fernando Lima, votó en disidencia del tribunal porque consideró que ni siquiera había que habilitarles la feria y los apelantes tenían que esperar hasta febrero, cuestión de días. Las juezas Graciela Seijas y Mabel Daniele aceptaron habilitar la feria, pero fue lo único que aceptaron. En un fallo lapidario, rechazaron levantar el amparo y dejaron de lado los argumentos de los apelantes, algunos francamente pintorescos.

Resulta que los constructores, viendo que no convencían con su uso del FOT de la manzana entera para una parcela toda, hasta cuestionaron el uso de esa medida como herramienta urbana. La Cámara ignoró ese argumento, más apto para un seminario en la FADU que para un escrito judicial. Tampoco le prestó la menor atención al pedido de los constructores de construir menos de lo que habían pedido originalmente, aunque sea para no perder tanta plata. Con tino, el tribunal los mandó a presentar nuevos planos de un edificio más chico ante sus amigos de la Dgiur y Dgfyc, explicitando que no se puede construir a medias lo que ya se aprobó y que una Cámara no da habilitaciones para obras.

Las juezas hasta se permiten un tono algo zumbón al tratar la supuesta transferencia del FOT de la manzana entera a la parcela del quartier. Los constructores dicen que ninguna ley impide hacerlo, pero el tribunal contesta que ninguna ley habilita hacerlo, con lo que los tratos de palabra no existen. De hecho, las camaristas hasta podrían ver ahora mismo que el supuesto trato no existe, porque a unos metros del quartier los salesianos ya están haciendo una obra. Un gran cartel lleno de logos avisa que se están ampliando las instalaciones del colegio, explícitamente el jardín de infantes y la primaria. La obra es de algo más de 5000 metros cuadrados y de 16,40 metros de altura, algo que ciertamente influye en el FOT total de la manzana.

Con la Justicia tomando claramente posición y con argumentos fuertes, los vecinos pasaron su eje de movilización a prevenirse de la poderosa fantasía del macrismo en funciones, que nunca deja en la estacada a un colega constructor. Una de las amparistas, Gabriela Pastorino, les escribió una dolida carta a los salesianos contando por qué se mudó con sus hijos a un barrio “de casas bajas, un rincón tranquilo de la ciudad”. En la carta, Pastorino explica el caso, cuenta del amparo y le pide a la comunidad religiosa que “no ponga el dinero por encima de los valores de comunidad y solidaridad que enseña a sus alumnos”. Los vecinos están repartiendo copias de esta carta por todo el barrio. El mismo texto puede verse en Change.org, donde está pasando algo notable, que ya hay casi 5000 firmas reunidas apoyando al texto y a los vecinos.

Para ver el tema de un modo más general, es evidente que los porteños están muy por delante de los macristas en esto de entender los barrios. Las disposiciones que autorizaron una obra con una superficie y altura fantasiosas, y con usos claramente imposibles, muestran la total desconexión con la realidad de funcionarios que creen que estas cosas todavía “pasan”. No pasan, ya no.

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