El fenómeno de reciclado de áreas industriales en ciudades-dormitorio o nuevos barrios residenciales puede terminar de cambiarle el mapa mental a Buenos Aires. Ya pasó en Puerto Madero, que saltó de zona extraurbana llena de ratas a propiedad de primerísimo nivel –aunque ñoña y frívola en su arquitectura– y está pasando en zonas como Barracas y Hudson, donde la vasta maltería de Quilmes será reciclada en casas, departamentos, oficinas y tiendas. El motor de estos cambios es el cambio de roles de las grandes ciudades, que cada vez más se libran de sus economías “sucias”, y su combustible es el vertical aumento de la propiedad. Sean terrenos o predios a reciclar, se buscan lugares más baratos.

Para encontrar casos maduros basta hacer foco en las ciudades donde el metro cuadrado sea estratosférico. San Francisco, Londres y Nueva York son aglomeraciones urbanas que ya se comieron sus suburbios y el campo inmediato, están terminando de reciclar sus barrios pobres y sus áreas industriales, como la zona tristona que rodea el Imperial War Museum en la capital inglesa o la Alphabet City en Manhattan, y gracias a sus óptimas redes de autopistas echan tentáculos cada vez más lejos.

En Nueva York, el último fenómeno observable es el reciclado como sucursales de la Gran Manzana de pueblos industriales muertos o moribundos. Los neoyorquinos se están comprando las viejas casas de administradores y obreros en pueblos de Nueva York, Pennsylvania y Nueva Jersey, lugares donde se puede criar una familia en un metraje inimaginable en la ciudad pero manteniendo empleos urbanos.

Catorce mil neoyorquinos se mudaron el año pasado a tres pueblos “cercanos” –a una hora máximo de la oficina– como Bethlehem, Easton y Allentown, los tres más populares junto a Poughkeepsie. Lo mismo ocurre con bostonianos que dejan su ciudad rumbo a pueblos como Manchester, una vieja capital de la industria textil, capitalinos que abandonan Washington rumbo a los pueblos mineros de Virginia Oeste, y californianos que dejan San Francisco por Sacramento y el pelón y árido pueblo de Stockton, a noventa minutos de ruta.

El gran magneto para que la gente se banque este tipo de viaje cada mañana son los precios de la propiedad. Vivir en Manhattan es simplemente prohibitivo y prácticamente toda la clase media alquila a propietarios que suelen ser fondos de inversión o empresas que aplican su capital al negocio. El típico perfil del norteamericano que está pagando su hipoteca no se aplica en estas grandes ciudades, donde es raro que alguien llegue con sus ingresos. La solución, entonces, es viajar bastante cada día, a cambio de poder comprar casas espaciosas, con alguna tierra o jardín alrededor.

Claro que cuando este tipo de fenómenos sucede inmediatamente se despliega una serie de fuerzas perfectamente ausentes en Argentina. Por ejemplo, se mejoran las rutas, cosa que toma décadas por aquí y que los gobiernos bonaerenses parecen considerar tan complicado como terminar Atucha. Y los privados se mueven apenas huelen movimiento: Allentown va a tener un nuevo casino, hotel y departamentos en su vieja acería, reciclada en parte. Ni hablar de la miríada de comercios para la clase media que abren sucursales en pueblos hasta hace poco insólitos pero que tienen una población que consume mejores alimentos y ropas de marca. Lo hacen rápido, porque ser pioneros es una manera de asegurarse un share en un mercado que no existe pero que va a crecer rápidamente en el futuro inmediato.

El otro elemento es el Estado, en su forma local y provincial. Al revisar los casos en EE.UU. llama la atención la manera rápida e inteligente que encontraron los pueblos para responder a estas movidas demográficas y para encauzarlas. Al revenderse casas, mejora la cotización inmobiliaria y por tanto la base impositiva. Muchas propiedades que deben impuestos se ponen al día al momento de la venta y muchos terrenos pasan a ser edificios. Predios abandonados vuelven a ser utilizados, pagando más impuestos y lo mismo ocurre con la propiedad comercial. Las municipalidades suelen invertir, hasta por adelantado, estos ingresos extra en dos elementos cruciales para recibir e integrar nuevas poblaciones. Uno es su sistema escolar local, que se tiene que poner a la par de los de las grandes ciudades. El otro es el ámbito urbano, que va del bacheo a la limpieza y el despeje de yuyales. Estas son materias que siguen llevándose a marzo tantas localidades bonaerenses que podrían estar viviendo sus booms propios.