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La problem谩tica habitacional en la Argentina es un fen贸meno complejo. Tiene diversas manifestaciones y responde a varias causas. Se destacan la dificultad para acceder a una vivienda propia para los sectores m谩s postergados y una amplia franja de los de ingreso medio, los graves problemas para acceder a un lote, la expulsi贸n de los sectores populares de las ciudades, la carencia de infraestructura b谩sica en barrios, asentamientos y villas, y la necesidad de mejoras en las viviendas. Reflejo de esta situaci贸n es el hecho de que en los 煤ltimos a帽os, de intenso crecimiento econ贸mico, mejoras en los indicadores sociales e incluso fuerte impulso a los planes estatales, el conflicto alrededor del acceso al suelo urbano y a la vivienda recrudeci贸. Especialistas en la materia coinciden en que existe un factor que en general no es abordado y que explica una parte importante de esta problem谩tica: la desregulaci贸n del mercado del suelo urbano.
鈥淟as ocupaciones de tierras y viviendas han representado en la historia reciente la forma m谩s com煤n de acceso al suelo y a la vivienda para los sectores populares鈥, resalt贸 en su 煤ltima visita al pa铆s, en abril de este a帽o, Raquel Rolnik, relatora especial de Naciones Unidas en temas de vivienda. Ra煤l Fern谩ndez Wagner, de la organizaci贸n 鈥淗abitar Argentina鈥, indic贸 a Cash que 鈥渄e cada 10 personas que en la Regi贸n Metropolitana acceden a una vivienda, el 60 por ciento compra un lote o alquila un cuarto en el mercado informal. Eso se traduce en el boom de la expansi贸n de cuartos en las villas y las tomas de tierras鈥.
Seg煤n cifras oficiales, en la provincia de Buenos Aires hay cerca de 850 mil familias que padecen problemas de vivienda y de acceso a la propiedad de la tierra. La ONG 鈥淯n Techo para mi Pa铆s鈥 divulg贸 un informe donde indica que en el Gran Buenos Aires hay 864 villas y asentamientos, donde residen 508.144 familias. El 24,3 por ciento se conform贸 entre los 煤ltimos 6 y 14 a帽os, y durante la d茅cada 2001-2011 crecieron los asentamientos en un 16,7 por ciento, un aumento muy importante en t茅rminos hist贸ricos. Los casos de toma de tierras en distintas localidades del pa铆s son manifestaciones de esa dificultad de fondo. El Instituto de Altos Estudios de Administraci贸n de Caracas (IESA) realiz贸 un estudio que indica que para paliar el d茅ficit de vivienda en la Argentina se necesitan 65 casas cada mil pobladores, por encima de Chile (35 cada mil), Colombia (42 cada mil) y M茅xico (60 cada mil).
Ese panorama se da en un per铆odo de mejoras en los indicadores sociales. Incluso en los 煤ltimos a帽os, el Estado mostr贸 buen dinamismo en la pol铆tica de vivienda. Seg煤n los 煤ltimos datos de la Subsecretar铆a de Desarrollo Urbano y Vivienda, las soluciones habitacionales desde 2003 ascienden a 622 mil, que repercutieron en 2.800.000 personas. En ejecuci贸n hay 221 mil soluciones, lo que evidencia una fuerte participaci贸n del Estado en la construcci贸n de viviendas.
La Subsecretar铆a de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires realiz贸 recientemente un estudio sobre el precio de la tierra urbana en la Regi贸n Metropolitana. Sin tomar en cuenta los valores de los countries, barrios cerrados y los terrenos dentro de la Ciudad, el precio del suelo con respecto a junio de 2004 se multiplic贸 por 2,7. En los partidos de la zona Oeste, la tierra se valoriz贸 un 235 por ciento; la zona Sur, un 360,3 por ciento; y la zona Norte, un 78,8 por ciento. En la Ciudad de Buenos Aires, los precios subieron desde 2004 un 271 por ciento, y s贸lo en el 煤ltimo a帽o, un 34,5 por ciento.
El fuerte crecimiento econ贸mico incentiva la demanda de suelo y, ante una oferta fija, el precio sube. Sucede que esa demanda, en muchos casos, no tiene como objetivo habitar la propiedad. 鈥淪e genera un fen贸meno de especulaci贸n con el precio del suelo. Los especuladores compran terrenos y esperan que se valoricen. Y fundamentalmente se valorizan a partir de la acci贸n del Estado, que pone servicios p煤blicos, mejora la conectividad a trav茅s del transporte, caminos y hace escuelas u hospitales. En cualquier foto a茅rea del Gran Buenos Aires e incluso en la Ciudad de Buenos Aires se ven grandes extensiones de tierra vac铆a. Esa tierra tiene due帽os que se enriquecen especulando鈥, indic贸 a Cash Eduardo Reese, subadministrador del Instituto de Vivienda de la provincia de Buenos Aires.
La tasa de valorizaci贸n neta (descontando el recorte que produce la inflaci贸n) de un terreno bald铆o en la provincia de Buenos Aires ronda el 3 o 4 por ciento anual, mientras que el impuesto inmobiliario es del 12 por mil sobre el precio de valuaci贸n fiscal, que est谩 por debajo del valor de mercado. La especulaci贸n es un buen negocio que encima restringe la oferta de suelo e incide en la suba del precio. Seg煤n datos que calcul贸 Miguel Pato, director regional de EY Real Estate para Am茅rica latina, la fuerte suba del precio del suelo urbano increment贸 su incidencia en el costo de la construcci贸n, del 10 al 40 por ciento desde la salida de la convertibilidad.
Adem谩s de la fuerte suba en el valor de la tierra, hay una notable disparidad entre los precios de las zonas urbanas con mejor accesibilidad y servicios b谩sicos, y los m谩s postergados. 鈥淟a Ciudad de Buenos Aires forma los precios de toda la Regi贸n Metropolitana. Los precios se elevan a medida que se acorta la distancia al centro y por la cercan铆a al ferrocarril y autopistas鈥, explic贸 a Cash Fernando Alvarez de Celis, director general de Planeamiento de la Ciudad.
Esta situaci贸n define un peculiar modo de exclusi贸n social. 鈥淓l precio del suelo desplaza a los sectores populares y a la vivienda social a zonas cada vez m谩s alejadas. La ciudad 鈥揺ntendida como un lugar con transporte e infraestructura adecuados, actividad cultural, escuelas, hospitales, entre otros servicios鈥 expresa la posibilidad de acceder a oportunidades de trabajo, a equipamientos de educaci贸n, salud y esparcimiento m谩s especializados; a un conjunto de atributos complejos e indivisibles que no pueden adquirirse como mercanc铆as, aunque se reflejan en el precio de las propiedades residenciales urbanas鈥, explican Andrea Catenazzi y Eduardo Reese en el reciente trabajo 鈥淒erecho a la ciudad鈥, que realiz贸 el Instituto del Conurbano de la Universidad de General Sarmiento.
La legislaci贸n vigente, desregulatoria, refleja la pol铆tica de suelo urbano. En la Ciudad de Buenos Aires sigue en pie el C贸digo Urbano sancionado en 1971, bajo un gobierno de facto, y en la provincia de Buenos Aires, el del 鈥77.
鈥淓s necesario transformar la l贸gica especulativa del mercado, que ve en la propiedad tan s贸lo un valor de cambio. Esa reforma es fundamental para que el planeamiento urbano pueda promover la democratizaci贸n de los procesos de acceso a la tierra y la vivienda鈥, se帽ala Edesio Fern谩ndez, profesor de la Unidad de Planificaci贸n para el Desarrollo del University College de Londres, en 鈥淟a ley y la producci贸n de la ilegalidad urbana鈥.
El anteproyecto de ley de 鈥淧romoci贸n del H谩bitat Popular鈥, elaborado por el Ministerio de Infraestructura de la provincia de Buenos Aires, sugiere alternativas para regular la producci贸n de suelo urbano a trav茅s de la ampliaci贸n de la oferta. Propone, entre muchas otras cosas, castigar en forma tributaria el inmueble vac铆o, de manera de desalentar la especulaci贸n. 鈥淪eg煤n los 煤ltimos datos oficiales, en el pa铆s hay 2.500.000 de viviendas deshabitadas. En la Ciudad de Buenos Aires, las unidades desocupadas llegan a 341 mil, equivalentes al 25 por ciento del total鈥, se帽al贸 el especialista Miguel Pato.
La ley tambi茅n propone que los emprendimientos de urbanizaci贸n privada, como clubes de campo, barrios cerrados y countries, cementerios privados y centros comerciales de m谩s de 5 mil metros cuadrados, entreguen al municipio en forma gratuita terrenos por el equivalente al 10 por ciento de la superficie neta de esos predios. Seg煤n an谩lisis de la cartera de Infraestructura provincial, el costo para los compradores de lotes en los countries ser铆a de s贸lo un 1 por ciento. 鈥淓n Gran Breta帽a, cada urbanizaci贸n privada debe aportar el 30 por ciento de la superficie de la tierra para viviendas de sectores de bajos ingresos; en Francia, aportan el 20 por ciento. En Manhattan, casi la mitad de los alquileres est谩n regulados. Espa帽a y Holanda tambi茅n tienen leyes de ordenamiento territorial鈥, explic贸 Raquel Rolnik.
La norma prev茅 el recupero del plusvalor que genera la obra p煤blica sobre el precio de las propiedades. 鈥淟a gran inversi贸n en infraestructura que se est谩 realizando es la que m谩s valoriza el suelo, el Estado debe recuperar ese valor. Tambi茅n se debe utilizar adecuadamente la herramienta de la expropiaci贸n, para que no se use tarde y mal como pas贸 en Ledesma, Jujuy鈥, indic贸 Fern谩ndez Wagner. 鈥淓n definitiva, el problema no se soluciona s贸lo construyendo m谩s casas sino controlando el mercado del suelo, para que los sectores populares puedan volver a construir sobre su lote, y haciendo calles, transporte, cloacas, escuela, guarder铆a, en fin, todo lo que es la ciudad. Dos tercios del d茅ficit habitacional no se explica por la necesidad de una casa nueva sino que se vincula a ampliaciones y reparaciones dentro de la casa donde ya habita la familia, y a la urbanizaci贸n de las barrios鈥, agreg贸 Reese
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