La problemática habitacional en la Argentina es un fenómeno complejo. Tiene diversas manifestaciones y responde a varias causas. Se destacan la dificultad para acceder a una vivienda propia para los sectores más postergados y una amplia franja de los de ingreso medio, los graves problemas para acceder a un lote, la expulsión de los sectores populares de las ciudades, la carencia de infraestructura básica en barrios, asentamientos y villas, y la necesidad de mejoras en las viviendas. Reflejo de esta situación es el hecho de que en los últimos años, de intenso crecimiento económico, mejoras en los indicadores sociales e incluso fuerte impulso a los planes estatales, el conflicto alrededor del acceso al suelo urbano y a la vivienda recrudeció. Especialistas en la materia coinciden en que existe un factor que en general no es abordado y que explica una parte importante de esta problemática: la desregulación del mercado del suelo urbano.

“Las ocupaciones de tierras y viviendas han representado en la historia reciente la forma más común de acceso al suelo y a la vivienda para los sectores populares”, resaltó en su última visita al país, en abril de este año, Raquel Rolnik, relatora especial de Naciones Unidas en temas de vivienda. Raúl Fernández Wagner, de la organización “Habitar Argentina”, indicó a Cash que “de cada 10 personas que en la Región Metropolitana acceden a una vivienda, el 60 por ciento compra un lote o alquila un cuarto en el mercado informal. Eso se traduce en el boom de la expansión de cuartos en las villas y las tomas de tierras”.

Según cifras oficiales, en la provincia de Buenos Aires hay cerca de 850 mil familias que padecen problemas de vivienda y de acceso a la propiedad de la tierra. La ONG “Un Techo para mi País” divulgó un informe donde indica que en el Gran Buenos Aires hay 864 villas y asentamientos, donde residen 508.144 familias. El 24,3 por ciento se conformó entre los últimos 6 y 14 años, y durante la década 2001-2011 crecieron los asentamientos en un 16,7 por ciento, un aumento muy importante en términos históricos. Los casos de toma de tierras en distintas localidades del país son manifestaciones de esa dificultad de fondo. El Instituto de Altos Estudios de Administración de Caracas (IESA) realizó un estudio que indica que para paliar el déficit de vivienda en la Argentina se necesitan 65 casas cada mil pobladores, por encima de Chile (35 cada mil), Colombia (42 cada mil) y México (60 cada mil).

Ese panorama se da en un período de mejoras en los indicadores sociales. Incluso en los últimos años, el Estado mostró buen dinamismo en la política de vivienda. Según los últimos datos de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, las soluciones habitacionales desde 2003 ascienden a 622 mil, que repercutieron en 2.800.000 personas. En ejecución hay 221 mil soluciones, lo que evidencia una fuerte participación del Estado en la construcción de viviendas.

Terrenos

La Subsecretaría de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires realizó recientemente un estudio sobre el precio de la tierra urbana en la Región Metropolitana. Sin tomar en cuenta los valores de los countries, barrios cerrados y los terrenos dentro de la Ciudad, el precio del suelo con respecto a junio de 2004 se multiplicó por 2,7. En los partidos de la zona Oeste, la tierra se valorizó un 235 por ciento; la zona Sur, un 360,3 por ciento; y la zona Norte, un 78,8 por ciento. En la Ciudad de Buenos Aires, los precios subieron desde 2004 un 271 por ciento, y sólo en el último año, un 34,5 por ciento.

El fuerte crecimiento económico incentiva la demanda de suelo y, ante una oferta fija, el precio sube. Sucede que esa demanda, en muchos casos, no tiene como objetivo habitar la propiedad. “Se genera un fenómeno de especulación con el precio del suelo. Los especuladores compran terrenos y esperan que se valoricen. Y fundamentalmente se valorizan a partir de la acción del Estado, que pone servicios públicos, mejora la conectividad a través del transporte, caminos y hace escuelas u hospitales. En cualquier foto aérea del Gran Buenos Aires e incluso en la Ciudad de Buenos Aires se ven grandes extensiones de tierra vacía. Esa tierra tiene dueños que se enriquecen especulando”, indicó a Cash Eduardo Reese, subadministrador del Instituto de Vivienda de la provincia de Buenos Aires.

La tasa de valorización neta (descontando el recorte que produce la inflación) de un terreno baldío en la provincia de Buenos Aires ronda el 3 o 4 por ciento anual, mientras que el impuesto inmobiliario es del 12 por mil sobre el precio de valuación fiscal, que está por debajo del valor de mercado. La especulación es un buen negocio que encima restringe la oferta de suelo e incide en la suba del precio. Según datos que calculó Miguel Pato, director regional de EY Real Estate para América latina, la fuerte suba del precio del suelo urbano incrementó su incidencia en el costo de la construcción, del 10 al 40 por ciento desde la salida de la convertibilidad.

Además de la fuerte suba en el valor de la tierra, hay una notable disparidad entre los precios de las zonas urbanas con mejor accesibilidad y servicios básicos, y los más postergados. “La Ciudad de Buenos Aires forma los precios de toda la Región Metropolitana. Los precios se elevan a medida que se acorta la distancia al centro y por la cercanía al ferrocarril y autopistas”, explicó a Cash Fernando Alvarez de Celis, director general de Planeamiento de la Ciudad.

Esta situación define un peculiar modo de exclusión social. “El precio del suelo desplaza a los sectores populares y a la vivienda social a zonas cada vez más alejadas. La ciudad –entendida como un lugar con transporte e infraestructura adecuados, actividad cultural, escuelas, hospitales, entre otros servicios– expresa la posibilidad de acceder a oportunidades de trabajo, a equipamientos de educación, salud y esparcimiento más especializados; a un conjunto de atributos complejos e indivisibles que no pueden adquirirse como mercancías, aunque se reflejan en el precio de las propiedades residenciales urbanas”, explican Andrea Catenazzi y Eduardo Reese en el reciente trabajo “Derecho a la ciudad”, que realizó el Instituto del Conurbano de la Universidad de General Sarmiento.

La legislación vigente, desregulatoria, refleja la política de suelo urbano. En la Ciudad de Buenos Aires sigue en pie el Código Urbano sancionado en 1971, bajo un gobierno de facto, y en la provincia de Buenos Aires, el del ‘77.

Especulación

“Es necesario transformar la lógica especulativa del mercado, que ve en la propiedad tan sólo un valor de cambio. Esa reforma es fundamental para que el planeamiento urbano pueda promover la democratización de los procesos de acceso a la tierra y la vivienda”, señala Edesio Fernández, profesor de la Unidad de Planificación para el Desarrollo del University College de Londres, en “La ley y la producción de la ilegalidad urbana”.

El anteproyecto de ley de “Promoción del Hábitat Popular”, elaborado por el Ministerio de Infraestructura de la provincia de Buenos Aires, sugiere alternativas para regular la producción de suelo urbano a través de la ampliación de la oferta. Propone, entre muchas otras cosas, castigar en forma tributaria el inmueble vacío, de manera de desalentar la especulación. “Según los últimos datos oficiales, en el país hay 2.500.000 de viviendas deshabitadas. En la Ciudad de Buenos Aires, las unidades desocupadas llegan a 341 mil, equivalentes al 25 por ciento del total”, señaló el especialista Miguel Pato.

La ley también propone que los emprendimientos de urbanización privada, como clubes de campo, barrios cerrados y countries, cementerios privados y centros comerciales de más de 5 mil metros cuadrados, entreguen al municipio en forma gratuita terrenos por el equivalente al 10 por ciento de la superficie neta de esos predios. Según análisis de la cartera de Infraestructura provincial, el costo para los compradores de lotes en los countries sería de sólo un 1 por ciento. “En Gran Bretaña, cada urbanización privada debe aportar el 30 por ciento de la superficie de la tierra para viviendas de sectores de bajos ingresos; en Francia, aportan el 20 por ciento. En Manhattan, casi la mitad de los alquileres están regulados. España y Holanda también tienen leyes de ordenamiento territorial”, explicó Raquel Rolnik.

La norma prevé el recupero del plusvalor que genera la obra pública sobre el precio de las propiedades. “La gran inversión en infraestructura que se está realizando es la que más valoriza el suelo, el Estado debe recuperar ese valor. También se debe utilizar adecuadamente la herramienta de la expropiación, para que no se use tarde y mal como pasó en Ledesma, Jujuy”, indicó Fernández Wagner. “En definitiva, el problema no se soluciona sólo construyendo más casas sino controlando el mercado del suelo, para que los sectores populares puedan volver a construir sobre su lote, y haciendo calles, transporte, cloacas, escuela, guardería, en fin, todo lo que es la ciudad. Dos tercios del déficit habitacional no se explica por la necesidad de una casa nueva sino que se vincula a ampliaciones y reparaciones dentro de la casa donde ya habita la familia, y a la urbanización de las barrios”, agregó Reese