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La Legislatura bonaerense aprob贸 recientemente una ley de acceso justo al h谩bitat. Los impulsores de la iniciativa resaltaron que el objetivo principal de la norma es reducir las operaciones especulativas inmobiliarias en el 谩mbito urbano. La norma modific贸 la Ley de Ordenamiento Territorial sancionada en 1977, durante la dictadura militar.
A tal fin, la legislaci贸n establece que los clubes de campo, barrios cerrados y otras formas de urbanizaci贸n cerrada 鈥搎ue ocupen predios de m谩s de 5000 metros cuadrados鈥 deber谩n ceder el diez por ciento de la superficie de tierra (o su equivalente en dinero) para la construcci贸n de viviendas populares.
La ley tambi茅n habilita la expropiaci贸n con id茅ntico fin de terrenos bald铆os, edificaciones derruidas u obras paralizadas por m谩s de cinco a帽os. Los legisladores de la bancada denarva铆sta Uni贸n Celeste y Blanco sostuvieron que las nuevas disposiciones 鈥渁vasallan la propiedad privada鈥 y 鈥渂uscan profundizar las divisiones entre los argentinos鈥.
Lo cierto es que esto no se trata de una originalidad argentina. El mercado de acceso al suelo se encuentra intensamente regulado en los pa铆ses desarrollados. Esos marcos regulatorios comprenden diversos instrumentos destinados a minimizar las pr谩cticas especulativas asociadas a la compraventa de tierras urbanas.
Una de las herramientas m谩s difundidas es la captura p煤blica de plusval铆as inmobiliarias. En su libro Perspectivas urbanas. Temas cr铆ticos en pol铆ticas de suelo en Am茅rica Latina, Martim Somlka y Fernanda Furtado explican que 鈥減or recuperaci贸n de plusval铆as se entiende la movilizaci贸n de parte de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudaci贸n p煤blica por la v铆a fiscal鈥.
La apropiaci贸n p煤blica de esa plusval铆a puede realizarse, por ejemplo, mediante el cobro de un impuesto a la propiedad inmobiliaria. Ese tributo se encuentra incorporado en la totalidad de los sistemas tributarios provinciales de la Argentina. Sin embargo, las bases imponibles se encuentran muy alejadas de los valores de mercado.
Otra posibilidad es la aplicaci贸n de una tasa destinada al financiamiento de obras de infraestructura (conocida bajo la denominaci贸n de 鈥渃ontribuci贸n de mejoras鈥). 鈥淓l uso efectivo de estas tasas como fuente de financiamiento de los gastos de capital de nuestras ciudades ha sido escaso. Las ciudades de Am茅rica del Norte han hecho, por el contrario, un uso intensivo de las mismas y en Estados como Ontario (Canad谩) no s贸lo son usadas ampliamente sino que en el caso de algunas grandes ciudades financian m谩s del 90 por ciento de sus gastos de capital鈥, se帽ala un documento elaborado por el Consejo del Plan Urbano Ambiental (Copua) de la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires.
La plusval铆a tambi茅n puede ser apropiada mediante la emisi贸n de normas regulatorias que obliguen a los desarrolladores inmobiliarios a la donaci贸n de tierras (o su equivalente en dinero) destinadas a la construcci贸n de viviendas sociales. Ese fue el camino elegido por la Legislatura bonaerense. En su trabajo 鈥淩epensando las pol铆ticas de captura de plusval铆as para Am茅rica Latina鈥, la investigadora Fernanda Furtado se帽ala las limitaciones que tiene esa herramienta a pesar de sus buenas intenciones.
鈥淯n an谩lisis detenido de esta herramienta de transferencia muestra que la estimulaci贸n de los incrementos en el valor del suelo de los sectores ricos en realidad termina aumentando la diferenciaci贸n intraurbana y por ende puede ahondar la brecha entre las 谩reas pobres y ricas. Este y otros efectos negativos imprevistos evidencian que el desarrollo de pol铆ticas e instrumentos de captura de plusval铆a para los pa铆ses latinoamericanos no puede ser considerado independientemente de una pol铆tica urbana orientada a reducir las desigualdades socioespaciales鈥, concluye Furtado
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