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La Legislatura bonaerense aprobó recientemente una ley de acceso justo al hábitat. Los impulsores de la iniciativa resaltaron que el objetivo principal de la norma es reducir las operaciones especulativas inmobiliarias en el ámbito urbano. La norma modificó la Ley de Ordenamiento Territorial sancionada en 1977, durante la dictadura militar.

A tal fin, la legislación establece que los clubes de campo, barrios cerrados y otras formas de urbanización cerrada –que ocupen predios de más de 5000 metros cuadrados– deberán ceder el diez por ciento de la superficie de tierra (o su equivalente en dinero) para la construcción de viviendas populares.

La ley también habilita la expropiación con idéntico fin de terrenos baldíos, edificaciones derruidas u obras paralizadas por más de cinco años. Los legisladores de la bancada denarvaísta Unión Celeste y Blanco sostuvieron que las nuevas disposiciones “avasallan la propiedad privada” y “buscan profundizar las divisiones entre los argentinos”.

Lo cierto es que esto no se trata de una originalidad argentina. El mercado de acceso al suelo se encuentra intensamente regulado en los países desarrollados. Esos marcos regulatorios comprenden diversos instrumentos destinados a minimizar las prácticas especulativas asociadas a la compraventa de tierras urbanas.

Una de las herramientas más difundidas es la captura pública de plusvalías inmobiliarias. En su libro Perspectivas urbanas. Temas críticos en políticas de suelo en América Latina, Martim Somlka y Fernanda Furtado explican que “por recuperación de plusvalías se entiende la movilización de parte de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal”.

La apropiación pública de esa plusvalía puede realizarse, por ejemplo, mediante el cobro de un impuesto a la propiedad inmobiliaria. Ese tributo se encuentra incorporado en la totalidad de los sistemas tributarios provinciales de la Argentina. Sin embargo, las bases imponibles se encuentran muy alejadas de los valores de mercado.

Otra posibilidad es la aplicación de una tasa destinada al financiamiento de obras de infraestructura (conocida bajo la denominación de “contribución de mejoras”). “El uso efectivo de estas tasas como fuente de financiamiento de los gastos de capital de nuestras ciudades ha sido escaso. Las ciudades de América del Norte han hecho, por el contrario, un uso intensivo de las mismas y en Estados como Ontario (Canadá) no sólo son usadas ampliamente sino que en el caso de algunas grandes ciudades financian más del 90 por ciento de sus gastos de capital”, señala un documento elaborado por el Consejo del Plan Urbano Ambiental (Copua) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

La plusvalía también puede ser apropiada mediante la emisión de normas regulatorias que obliguen a los desarrolladores inmobiliarios a la donación de tierras (o su equivalente en dinero) destinadas a la construcción de viviendas sociales. Ese fue el camino elegido por la Legislatura bonaerense. En su trabajo “Repensando las políticas de captura de plusvalías para América Latina”, la investigadora Fernanda Furtado señala las limitaciones que tiene esa herramienta a pesar de sus buenas intenciones.

“Un análisis detenido de esta herramienta de transferencia muestra que la estimulación de los incrementos en el valor del suelo de los sectores ricos en realidad termina aumentando la diferenciación intraurbana y por ende puede ahondar la brecha entre las áreas pobres y ricas. Este y otros efectos negativos imprevistos evidencian que el desarrollo de políticas e instrumentos de captura de plusvalía para los países latinoamericanos no puede ser considerado independientemente de una política urbana orientada a reducir las desigualdades socioespaciales”, concluye Furtado

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