Un período prolongado para el estándar argentino de estabilidad económica, aumento del empleo y mejoras del poder adquisitivo deriva en una renovada agenda de demandas sociales. Una de ellas es el acceso a la tierra y a una vivienda propia. No se trata de un reclamo que antes no existía, sino que quedaba desplazado por exigencias inmediatas para la subsistencia. La cantidad de pobres sigue siendo un problema relevante de la cuestión social, pero el estado material de ese sector de la población se encuentra relativamente mejor que en décadas pasadas. La brecha de la pobreza, que mide el ingreso monetario necesario para salir de esa categoría, se ha achicado, además de por el efecto del crecimiento económico y el empleo (formal e informal), por el impacto de la Asignación Universal por Hijo. Existen discrepancias cuantitativas entre los indicadores sociales del Indec y de centros de estudios, sin embargo observaciones cualitativas sobre consumo local y expansión y construcción de viviendas precarias en villas y barrios periféricos expresan esa mejora de sectores postergados. En ese escenario social emerge con más fuerzas demandas históricas, como el acceso al suelo urbano, al título dominial del terreno y a la vivienda propia. Por esa vital dinámica socioeconómica ha emergido con más vigor en los últimos meses varios episodios traumáticos vinculados a la ocupación de baldíos y viviendas populares.

La toma de tierras y el desarrollo de barrios marginados denominados villas de emergencia se precipitaron con las migraciones internas y el desarrollo económico, y ha tenido mayor o menor intensidad según cada período histórico. En los últimos años, y con más fuerza en los más recientes, se acentuaron esas ocupaciones de terrenos privados o fiscales, empezando a trazar así una nueva geografía periurbana. En ese contexto se presenta la necesidad imperiosa de una regulación pública del desarrollo urbano y de las tierras ociosas para garantizar el acceso a la vivienda propia de grupos sociales postergados y para intervenir en el mercado de la especulación inmobiliaria. Para dar respuesta a esa problemática, el Ministerio de Infraestructura del gobierno de la provincia de Buenos Aires elaboró un interesante anteproyecto de ley de Promoción del Hábitat Popular. Con un trabajo de más de dos años y con el aporte de diferentes organizaciones sociales, de la Universidad de General Sarmiento y profesionales de varias disciplinas, se avanzó en esa iniciativa que su sola enunciación provocó la reacción negativa de sectores conservadores. De los 6 capítulos con un total de 46 artículos que integran esa norma, las críticas que se expresaron a través del diario La Nación se concentraron en los referidos a “Cesiones de suelo” y “Expropiaciones”. En esos artículos sólo se precisan situaciones ya existentes para las expropiaciones y cesiones de suelo. Sobre este último punto, el anteproyecto dispone que los emprendimientos de urbanización privada (clubes de campo, barrios cerrados y countries), de cementerios privados y de centros comerciales de más de 5 mil metros cuadrados que se instalen en la provincia deben entregaren al municipio en forma gratuita terrenos equivalente al 10 por ciento de la superficie neta de esos predios, pero ubicados en otro lugar. La forma en que se difundió la noticia inducía a entender que los habitantes de los futuros countries deberían convivir en terrenos lindantes o incluso dentro del perímetro del emprendimiento con viviendas populares, mixtura que provocaría escozor. La norma establece que “en todos los casos la cesión podrá efectivizarse en una localización diferente a la del emprendimiento, accesible desde vía pública y acordada con el municipio, y “en casos excepcionales debidamente fundados y aprobados previamente por Ordenanza municipal, la cesión de suelo podrá canjearse por un pago en dinero efectivo al Municipio, haciendo los cálculos de equivalencia de los valores correspondientes”. También se otorga Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos la facultad de expropiación contenida originalmente en la Ley 5396/48 actualmente vigente, atribución reservada a la legislatura. En la norma se incorpora al Instituto a quedar facultado para celebrar arreglos directos con los propietarios y para la adquisición de aquellos terrenos que se consideren necesarios para la ejecución de los Planes de Obras. En la norma se contempla que en caso que estas tratativas resulten negativas y se deba promover el pertinente juicio de expropiación, el mismo se tramitará por la Fiscalía de Estado, organismo que asumirá la representación del Instituto.

La campaña de confusión no debería inhibir a la gobernación de la provincia de Buenos Aires a postergar el tratamiento de ese proyecto con el argumento del “consenso”. La situación habitacional en el mayor distrito del país sigue siendo delicada pese al esfuerzo en la construcción de viviendas en los últimos años: según estudios de dependencias públicas bonaerenses, cerca de 850.000 familias padecen, en mayor o menor medida, problemas de vivienda y de acceso a la propiedad de la tierra. Panorama inquietante teniendo en cuenta que la provincia de Buenos Aires crece a un ritmo de más de 2 millones de habitantes cada diez años. Es decir que en la próxima década, en la provincia será necesario construir (entre el sector público y el privado) una cantidad de viviendas, infraestructura social y de servicios igual a las ciudades de Córdoba y Rosario juntas.

El anteproyecto de ley de Promoción del Hábitat Popular viene a actualizar una Ley General de Vivienda de la Provincia, que fue de avanzada en su momento, pero a más de 60 años de su sanción por el gobernador Víctor Mercante, hoy ha quedado desactualizada. La lectura de esa iniciativa ofrece un marco global, eludiendo esa mirada parcial concentrada en la reacción de desarrolladores de countries, destacándose los siguientes objetivos:

- Tiene la finalidad de cumplir con el Inciso 7 del Artículo 36 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires que garantiza el acceso a la vivienda única y determina que una ley especial debe reglamentar las condiciones de ejercicio de dicha garantía.

- La ley de Promoción del Hábitat Popular tiene como objetivo general brindar una nueva base jurídica, política e instrumental al gobierno provincial y a los municipios para ampliar la oferta de tierra urbanizada para vivienda en condiciones formales y económicamente accesibles a los sectores medios y a los de menores ingresos.

- Se persiguen tres grandes finalidades: a) modernizar los conceptos sobre las políticas de tierra, vivienda y hábitat; b) incorporar herramientas de gestión más dinámicas; y c) generar más recursos para aplicar en políticas de hábitat y vivienda.

- Se actualizará la normativa provincial incorporando, entre otros, los principios de inclusión social y de sustentabilidad urbana. De tal manera pasará a ser una legislación moderna que recoge los contenidos y las ideas recomendadas por los principales organismos internaciones, como la ONU-Hábitat, y que hoy son aplicadas en las más importantes ciudades de Latinoamérica y el mundo. Estos son: el derecho a la ciudad y a la vivienda, la función social de la ciudad y de la propiedad, y la gestión democrática de la ciudad.

- Se propone una mirada integral, abordando el problema habitacional, articulando la tierra, la vivienda y las normas urbanísticas.

- Promueve el loteo de tierra para vivienda social no sólo a través del sector público sino también mediante el sector privado y, adicionalmente, facilita la asociación entre ambos para encarar proyectos conjuntos.

- Obtiene, a través de distintos instrumentos, mayores recursos en tierra y financiamiento para la urbanización y construcción de viviendas.

- Se crean nuevos programas para ampliar la oferta y la variedad de soluciones habitacionales.

- Se crea la figura del microcrédito para el hábitat social, que permite dar pequeños créditos con devolución para el mejoramiento de la vivienda, y se recupera la competencia del Instituto para expropiar tierras para viviendas sociales en forma directa.

- Se genera un Consejo Consultivo Provincial que incorpora distintos actores públicos y privados, para asesorar y recomendar políticas de hábitat.

Las fuerzas del mercado se orientan a desarrollar emprendimientos para sectores de mediano y alto poder adquisitivo. Esa ha sido la corriente dominante en el mercado inmobiliario en estos años de boom de la construcción. Como imprescindible complemento a ese proceso se requiere de políticas públicas que ordenen la situación dominial (banco de tierras), inversiones en infraestructura urbana y marcos legales como el impulsado en la provincia de Buenos Aires que permitirían garantizar el acceso a la vivienda propia a un amplio sector de la población.

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