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En la Ciudad de Buenos Aires la cantidad de familias que alquilan creció de 22,1 por ciento en 2001 hasta el 30,5 por ciento en 2012, pese a que en el mismo período se gestionaron permisos para construir más de 13 millones de metros cuadrados, lo que derivó en unas 152 mil nuevas viviendas. Según un informe de la Universidad Tecnológica Nacional, realizado en base a datos del Indec, el crecimiento de los inquilinos, que pasaron de 227 mil a 350 mil, al mismo tiempo que aumenta la oferta de viviendas, se explica porque la construcción está impulsada por quienes invierten en ladrillos como reserva de valor.

El fuerte crecimiento de la construcción comenzó en 2003. Según datos del Gobierno de la Ciudad, en ese año se otorgaron permisos para construir por 1.066.679 metros cuadrados y en 2006 se alcanzó el pico de 2,5 millones de metros cuadrados. Luego la actividad fue disminuyendo hasta tocar un piso de 672 mil metros cuadrados en 2010. El año siguiente se recuperó fuerte superando de nuevo los 2 millones.

El crecimiento de la construcción en la Ciudad es mayor al demográfico. De hecho, entre 2001 y 2010 la cantidad de habitantes subió apenas de 2.776.138 a 2.890.151. Además, se observa una disparidad muy fuerte entre los barrios del norte y el sur de la Capital. Palermo (13,6 por ciento), Caballito (10,1 por ciento) y Villa Urquiza (8,1 por ciento) encabezan el ranking, mientras que Villa Lugano (0,6 por ciento), Mataderos (1,2) y Barracas (1,3 por ciento) están entre los menos dinámicos.

Una comparación por comunas demuestra también cómo en áreas donde la densidad demográfica es parecida se construye de manera desigual. En la Comuna 4, que está compuesta por los barrios de La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya, ubicados en el sur de la ciudad, viven 215 mil personas según el censo 2010 y se volcó el 4,2 por ciento de la construcción en el período 2001-2011. En la Comuna 14, que es Palermo y se ubica en la zona norte, viven 221 mil personas y se volcó el 13,6 por ciento de la construcción. A su vez, la Comuna 13, que incluye los barrios de Belgrano, Colegiales y Núñez, donde viven 227 mil personas, se llevó el 10,4 por ciento del total.

Por ende, las viviendas que se construyeron superaron en porcentaje ampliamente al incremento demográfico, pero también creció la cantidad de inquilinos. La construcción se concentró en los barrios mejor valuados económicamente, ya que invirtió como reserva de valor y no para darles una solución a las familias que no cuentan con una casa propia y tienen la necesidad de alquilar. El acceso a la vivienda propia se ve restringido también porque “tras una década, en los ’90, con el crédito y la producción concentrados en los estratos superiores de la pirámide; y otra en los 2000, donde la financiación hipotecaria fue virtualmente inexistente (6 por ciento promedio del total de operaciones/año), la proporción de hogares que alquilan en BA pasó de 21,5 a 29,9 por ciento”, se indicó en el informe de la UTN, elaborado por Marcelo Satulovsky.

Frente a este problema, el Gobierno de la Ciudad lanzó en junio el plan de financiamiento “Primera Casa BA” que hasta el 25 de junio había recibido más de 71 mil solicitudes y se seleccionó a 621 personas para acceder al crédito. La cantidad de solicitudes muestra la necesidad de los habitantes de la Ciudad por acceder a créditos para lograr tener una vivienda propia. El plan termina a fin de año y contempla otorgar créditos por mil millones de pesos, con lo cual se estima que la cantidad de créditos a otorgar será entre 3500 y 4000. El plan es para acceder a viviendas ya construidas, lo cual puede presionar a un aumento en la especulación inmobiliaria por un aumento de la demanda.

Esta dinámica en parte ya ocurre. Según los datos difundidos por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo la cantidad de escrituras cayó 15,4 por ciento en comparación con el mismo mes de 2011, pero el valor promedio de las transacciones subió un 17 por ciento en pesos y un 7,3 por ciento en dólares en comparación con un año atrás. Se observa el fenómeno de un aumento de los precios, pero una retracción de la cantidad de operaciones realizadas, lo cual muestra el comportamiento especulativo que se genera en el mercado inmobiliario y que la incentivación de la demanda puede profundizar.

Itai Hagman, integrante de la Juventud Rebelde 20 de Diciembre que está llevando adelante una campaña por un plan integral de viviendas para la Ciudad, declaró a este diario que “la política del macrismo en cuanto a la vivienda ha sido retirar la intervención estatal y favorecer la lógica del mercado inmobiliario, que es puramente especulativo. Macri prometió 10 mil viviendas por año y urbanizar las villas, pero terminó achicando el presupuesto para vivienda y subejecutándolo”.

Informe: Daniel Dveksler.