El valor de toda la propiedad inmueble de la ciudad de Buenos Aires asciende aproximadamente a 85.000 millones de dólares, de acuerdo con los precios de mercado, aunque si se consideran las valuaciones fiscales la cifra se reduce a una quinta parte. Tan tremenda subvaluación, 80 por ciento, es la principal razón de la escasa recaudación del impuesto inmobiliario, y dado que la subvaluación es proporcionalmente mayor en las viviendas y en los barrios caros que en las casas y en las zonas más humildes, el problema causa además regresividad tributaria. Estas cifras surgen de un estudio realizado por la Dirección de Rentas del Gobierno de la Ciudad, como parte de una política destinada a promover una reforma que torne más equitativa la estructura impositiva.
El catastro de la ciudad comprende alrededor de 1,6 millón de partidas, que según lo que figura en los registros fiscales suma una valuación que oscila en los 50.000 millones de pesos o, si se prefiere, 17.000 millones de dólares. Siempre se supo que esas valuaciones estaban muy alejadas de los precios de mercado, pero nunca en tiempos recientes se precisó la magnitud de la subvaluación. Una investigación realizada por un equipo multidisciplinario de la Dirección General de Rentas que fue exhibida en un seminario que tuvo lugar el martes pasado demuestra que la subvaluación es mayor aún de lo que se creía. El trabajo presentado por el asesor del organismo Roberto Pereyra se basa en una muestra de casi 16.000 avisos clasificados que sirvieron para comparar el valor de mercado con los correspondientes valores fiscales: el resultado fue que los valores que se toman para el cálculo del impuesto inmobiliario equivalen en promedio al 20,3 por ciento de los precios de mercado.
Es decir que, si se proyecta esta distorsión al conjunto de las propiedades de la ciudad, se obtiene que los 17.000 millones de dólares de valor fiscal se transforman en 85.000 millones de dólares en valores de mercado. Según explicó Pereyra, la subvaluación se origina en los dos factores que conforman la base imponible: el valor fiscal del suelo y el de la construcción. Los problemas con el primero provienen de su desactualización y de su absurda falta de correspondencia con los verdaderos precios de la tierra, o sea lo que le adjudica el mercado. Por citar un ejemplo, hay cuadras de Puerto Madero con igual valor que en Villa Lugano.
En cuanto al segundo aspecto, el experto ilustró las fallas metodológicas señalando que en las valuaciones fiscales de la parte construida los elementos de confort no computan en absoluto para la determinación de la categoría habitacional, de la cual, obviamente, depende el valor por metro cuadrado fiscal que se le imputa. Para el fisco, da lo mismo si hay quincho, parrilla, parque, jardín, gimnasio, cancha de tenis, piscina, solarium como que no.
La subvaluación –que como ya se vio promedia el 80 por ciento– conspira contra el rendimiento de un impuesto que podría estar aportando mucho más que los 600 millones por año que recauda, y por ende achata enormemente el potencial de progresividad de un tributo que se cobra sobre una de las manifestaciones más elementales de riqueza como es la vivienda o la propiedad inmueble en general. Esto es así porque al rebajarse significativamente las valuaciones quedan virtualmente sin aplicación las alícuotas más elevadas que establece la ley vigente para las propiedades caras. En otras palabras, casi no hay propiedades en la ciudad que encajen dentro de las categorías a las que les corresponde las alícuotas altas. De hecho, al 90 por ciento de las propiedades se les aplican las cuatro alícuotas más bajas, y sólo al 10 por ciento restante las diez alícuotas más gravosas. Es evidente que así se neutraliza en buena medida la progresividad “teórica” del impuesto. En palabras de Pereyra, lo que existe es una “ilusión de progresividad, pero la realidad es otra”.
La pérdida de progresividad es aún peor. Debido a que, tal como se demuestra en la investigación, lo que más subvaluado está son las propiedades caras y los mejores barrios de la ciudad. Por un lado en el cuadro adjunto se puede observar que en la distribución por deciles de las viviendas de la muestra estudiada, las de menor categoría son las menos subvaluadas, que es lo mismo que decir que en las de menor categoría el valor fiscal se acerca más al valor de mercado que en las restantes.
Lo mismo sucede si se observa la división zonal de la ciudad. En el mapa que acompaña esta nota se aprecia claramente que en toda la franja norte (Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez) los valores fiscales están más próximos a los de mercado que en los barrios más humildes. En el extremo de la paradoja, aparece Boca-Barracas como el barrio más castigado: la subvaluación es del 62 por ciento (contra un promedio de 80 por ciento), lo que es lo mismo decir que el valor fiscal equivale al 38 por ciento que el valor de mercado (contra un promedio de 20 por ciento).
El desperdicio de recaudación del impuesto inmobiliario que surge de todo lo señalado coloca a la ciudad de Buenos Aires a contramano de lo que los especialistas describen como una tendencia recomendable que se verifica en muchas ciudades: la creciente participación de este tributo dentro de la estructura de ingresos. La comparación es contundente: mientras en la Capital Federal el inmobiliario aporta alrededor del 15 por ciento de los ingresos, en Bogotá contribuye con el 26,2 por ciento, en el Distrito Federal de México con el 46,3, en Montevideo con el 51, y en ciudades de países desarrollados llega al 57,7 por ciento en Boston y hasta un 60 por ciento en Montreal.