Si alguna expectativa despierta el plan de créditos para la vivienda lanzado ayer, respecto del fracasado Plan Inquilinos que el Gobierno presentó en agosto de 2006, es que esta vez se dejan de lado algunas de las trabas que no se tuvieron en cuenta entonces y que ahora se asumen como restricciones estructurales. La primera: la inutilidad del actual sistema financiero, en base a leyes de mercado, para hacer accesible el crédito de largo plazo para sectores de medianos ingresos. La segunda: el valor de las propiedades, que en las principales zonas urbanas se disparó por encima de la progresiva mejora de los ingresos de la población con remuneración fija. “El valor del alquiler igual una cuota” era una ecuación irreal si se pretendía que la familia siguiera en la misma vivienda. Conclusión: el único plan masivo de crédito hipotecario posible, en este momento, debía ser financiado con fondos públicos y estar destinado, principalmente, a privilegiar a sectores de zonas suburbanas, preferentemente con terreno propio para construir o con una edificación a medio hacer o con necesidad de ampliación. Hacia allí apunta el plan que se lanzó ayer.

No será el millón doscientos mil familias que viven, aproximadamente, en propiedades alquiladas los que se beneficiarán en su conjunto con estos créditos. Sí es posible, en cambio, que se cumpla la meta de colocar unos 40 mil créditos en una etapa de dos años. Es poco frente a las necesidades habitacionales, pero es una cifra importante para un mercado de crédito hipotecario que después de la explosión del 2001 desapareció y no resurgió ni siquiera con el “boom” de la construcción de los años posteriores.

No será en los barrios principales de la Capital Federal o de las principales ciudades del interior del país donde se producirá la mayor demanda. Una propiedad de 40 mil dólares en un barrio de alta densidad poblacional pero no de los más caros (Almagro, Flores, etc.) paga un alquiler de 1300 a 1600 pesos promedio mensual. Con el plan lanzado ayer, la adquisición de esa vivienda usada (150 mil pesos) a 180 meses demandaría un ingreso mínimo familiar de 5862,42 pesos y afrontar una cuota de 2462,16 pesos: entre 50 y 80 por ciento por encima del valor del alquiler en la misma propiedad. Evidentemente, no es el perfil de inquilino al que apuntan las “facilidades” del plan.

En cambio, para una familia del segundo o tercer cordón del Gran Buenos Aires, o de cualquier área suburbana o del interior de cualquier provincia argentina, la llave de acceso a una vivienda es poder acceder a un terreno propio. A partir de allí, podría financiar el 100 por ciento de la obra de construcción, por un valor de hasta 103.500 pesos (casi 27.700 dólares) en cuotas de 1267 pesos durante 20 años (240 meses), con un ingreso familiar de 3000 pesos. Para obras de ampliación o terminación de vivienda, el plan ofrece una suma de 97.500 pesos a pagar en cuotas de 1263 pesos, pero en 15 años, también para ingresos de 3000 pesos mensuales.

La construcción, ampliación o terminación de vivienda surgen como las franjas o “target” mejor atendidas por la propuesta de crédito. Los fondos los aportará la Anses, que dispondrá de 1500 millones de dólares para financiarlo. El Banco Hipotecario, la experiencia, y con ella la viabilidad de su concreción poniéndolo al alcance de quien lo necesite. Si se plantea una meta de 40 mil créditos, se está pensando en préstamos de 37.500 dólares en promedio. Un dato más para interpretar que no son los barrios más acomodados ni las construcciones más suntuosas las destinatarias.

Hay una ventaja clara, en el sentido descripto, de este programa respecto del Plan Inquilinos: su viabilidad. Pero todavía corre el riesgo de compartir un defecto: generar una expectativa demasiado amplia respecto de sus reales alcances. Ayer, Amado Boudou aseguró que el trámite de adjudicación no llevará más de un mes. Será la primera puesta a prueba del plan.