La Subsecretaría de Ingresos Públicos elaboró un estudio para determinar cuál sería el monto del revalúo fiscal de propiedades en la provincia de Buenos Aires para acercarlas a su valor de mercado. En promedio, asciende a 368 por ciento, lo cual confirma que la valuación fiscal de las propiedades urbanas en la provincia es hoy apenas una fracción de su valor real. Sin embargo, hay localidades en las que el ajuste fiscal de los valores sería muy superior a ese promedio. Por ejemplo, en zonas como Pilar, Vicente López y San Isidro el revalúo rondaría el 500 por ciento, en tanto que en Villa Gesell y Pinamar superaría el 900 por ciento. El subsecretario Santiago Montoya cree que el revalúo es necesario para transparentar la base sobre la que se cobra el Impuesto Inmobiliario en la provincia. Pero, consciente de que la devaluación pegó fuerte en el bolsillo de las clases media y baja, propondrá simultáneamente una disminución de alícuotas para que en la mayoría de las localidades de la provincia se siga pagando lo mismo en impuestos. Con esa metodología, sí pagarían mucho más en los partidos de la zona Norte del conurbano, en Pilar y en la Costa, todas zonas beneficiadas por un boom inmobiliario en los últimos años.
El tema es políticamente tan delicado, en un año electoral caliente en la provincia, que el revalúo se postergaría para noviembre o diciembre. Su sola mención altera al gobernador Felipe Solá. Pero Montoya, más preocupado por la gestión que por la interna del justicialismo, fue tajante: “No podemos engañarnos con las valuaciones. Para fin de año quiero que el revalúo esté terminado”, aseguró. En 50 años sólo se hicieron dos revalúos inmobiliarios en la provincia, en 1958 y 1996. De ahí que los valores fiscales, en especial después de la devaluación, estén completamente desactualizados por el aumento en el valor de la tierra y el costo de la construcción. El revalúo que propone Montoya –autorizado ya por una ley impositiva el año pasado– sería el tercero.
La Subsecretaría de Ingresos Públicos efectuó un minucioso relevamiento de 16.000 propiedades en la provincia, distribuidas en forma proporcional en los 134 partidos, para las cuales se comparó el valor fiscal y un valor próximo al de mercado. Según los tributaristas, un inmueble está valuado correctamente por el fisco cuando su valor ronda entre el 70 y 80 por ciento de su valor real o de mercado. Los resultados:

- En promedio, las propiedades urbanas de la provincia deberían revaluarse en un 368 por ciento.

- En la mayoría de los partidos el ajuste sería menor, pero importante. En Lomas de Zamora aumentaría un 330 por ciento; en Lanús el 320; en Avellaneda el 290; en Morón el 232.

- En La Matanza, el partido más poblado del conurbano, la corrección sería del 374 por ciento. Pero para Ingresos Públicos ese valor es asimilable al promedio provincial.

- Hay un selecto grupo de localidades donde el ajuste sería muy superior al promedio. En Villa Gesell rozaría el 1000 por ciento y en Pinamar el 900. En promedio, para el partido de la Costa, que abarca zonas donde se multiplicaron las construcciones lujosas –como Cariló o Mar de las Pampas– el incremento en el valor fiscal rondaría el 700 por ciento.

- En Vicente López y en San Isidro la actualización sería del 500 por ciento. Lo mismo que en Pilar, tal vez el partido de mayor expansión inmobiliaria en la última década. Según los expertos de Rentas, en Pilar el ajuste no es todavía mayor, como era de suponer, porque la Dirección de Catastro ya realizó sigilosamente en los últimos años una actualización de los valores fiscales en un gran número de countries.
Las alícuotas del Impuesto Inmobiliario varían entre el 0,2 y 1,5 por ciento de acuerdo con los valores de la propiedad (es mayor para las más caras). Así, desde todo punto vista el Inmobiliario es en teoría el impuesto progresivo por excelencia: deberían pagar más los que más tienen. Sin embargo, la desactualización de los valores fiscales atenta contra esa progresividad, ya que son las propiedades y las tierras más caras las que más alejadas están de su valor real. Por eso, Montoya afirma que con el revalúo no se buscará aumentar exponencialmente la recaudación del Inmobiliario –unos 1100 millones de pesos al año– sino preservar el sentido progresivo del impuesto. “No nos podemos engañar con las valuaciones, debemos transparentarlas”, afirma. Por eso, propondrá que el revalúo sea acompañado de una modificación de las alícuotas:

- Disminuir las alícuotas en los partidos en los que el ajuste de las valuaciones esté por debajo al promedio provincial. Así, el aumento del valor fiscal de la propiedad sería compensada por la rebaja impositiva, y el contribuyente pagaría el mismo monto en impuesto que hasta ahora.

- Mantener las alícuotas en los partidos más acaudalados, en los que la actualización supera largamente al promedio. En Vicente López, San Isidro y Pilar, las propiedades más caras deberían pagar entre un 25 y un 40 por ciento más de impuestos.
- En Gesell, Pinamar y otras localidades de la costa el pago del Impuesto Inmobiliario se incrementaría en más de un 250 por ciento.

Para llevar adelante el revalúo no se necesita ninguna ley, porque la Legislatura bonaerense ya la votó a fin del año pasado. Desde hace unas semanas empezaron a conformarse en cada partido de la provincia una comisión asesora (integrada por concejales, funcionarios municipales, técnicos de catastro, agrimensores y representantes de las fuerzas vivas), que debería proponer a la Dirección de Catastro provincial la mejor manera de instrumentar paulatinamente el revalúo. Lo que sí necesitaría una ley provincial es la rebaja de alícuotas.