Durante el año 2005, la construcción de viviendas ha consolidado su proceso de recuperación. La cantidad total de viviendas (financiadas por el sector privado y por el Fondo Nacional de Vivienda) igualó el nivel record, correspondiente al año 1998. La dinámica de este proceso, que estimamos se extenderá durante el corriente año, permitirá alcanzar nuevos máximos históricos.

El auge de la construcción de viviendas puede explicarse tanto por factores de oferta como de demanda. Para quienes construyen, la rentabilidad resulta muy alta en términos históricos. Hay que hacer notar que estos elevados márgenes de ganancia son la contracara del bajo costo laboral en dólares que, pese a una cierta recuperación reciente, rigen desde la devaluación. El grueso de los emprendimientos inmobiliarios de envergadura está siendo financiado con fondos propios o recursos aportados por inversores.

Por el lado de la demanda, los sectores de ingresos medios y altos, que durante los últimos años postergaron la compra, ampliación o refacción de sus viviendas, están ahora cubriendo estas necesidades al ritmo de las mejores expectativas económicas y sus mayores ingresos.

Sin embargo, no podemos olvidar que el déficit habitacional sigue siendo del orden de 3 millones de viviendas y que la mayoría de la población no tiene ni los ahorros para comprar o construir su vivienda, ni los ingresos suficientes como para afrontar un préstamo. Por lo tanto, los sectores sin ingresos, de ingresos bajos y medios/bajos dependen exclusivamente de la acción oficial –principalmente a través del Fondo Nacional de la Vivienda– que todavía es notoriamente insuficiente.

La mayor parte de los sectores de ingresos medios y altos que han comprado o refaccionado sus viviendas lo han hecho con dinero propio. Son muchos todavía los dólares en “los colchones”. Sin embargo, pese al predominio de la compra con fondos propios, las operaciones que recurren al crédito bancario han comenzado a cobrar significación.

Las condiciones de los préstamos para la vivienda han mejorado sustancialmente. La intensa competencia entre los bancos se tradujo en mejoras para los usuarios. Por su parte, el público está cambiando sus conductas y ha vuelto a pensar en los bancos como una alternativa viable para la financiación de su casa. Actualmente los plazos se extienden hasta los 15 años y las tasas se encuentran en niveles inferiores a los vigentes durante la convertibilidad. Los préstamos son –como corresponde– exclusivamente en pesos, y las tasas de interés pueden ser fijas o variables.

¿Qué podemos esperar para lo que resta del año? Los préstamos para la vivienda mantendrán su dinamismo. Al mismo tiempo, resulta difícil que las condiciones actuales de los préstamos –de plazos y tasas– sigan mejorando. El ritmo de inflación y la tendencia creciente en las tasas que se pagan a los depositantes dificultan mejoras ulteriores. Aunque, cabe insistir, las actuales características de los préstamos para la vivienda son mejores que durante el auge inmobiliario de la década pasada.

El mayor obstáculo para un crecimiento aún más vigoroso de los créditos hipotecarios reside en el nivel de ingresos de la mayoría de la población. El valor de los inmuebles ha trepado –luego de la crisis– muy por encima de los ingresos de la mayoría. En consecuencia, la proporción de quienes pueden afrontar el pago de una cuota de un crédito hipotecario se ha estrechado. Recién en el 2005 el crecimiento de los salarios formales (en blanco) fue superior al aumento de las propiedades, lo cual permitió reducir en alguna medida la brecha entre ambas variables.

* Presidente de Banco Credicoop Coop. Ltdo.