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Por Andrés Asiain y Lorena Putero *

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) habitan 1.150.134 hogares según el último censo. De esas familias, 173.721 hogares, más de medio millón de porteños, tienen necesidad de una nueva vivienda, ya sea por habitar viviendas en malas condiciones no recuperables (51.479 hogares, 154 mil ciudadanos aproximadamente) o por vivir hacinados (122.242 hogares, 367 mil personas aproximadamente).

Estas cifras, sin considerar los ciudadanos que se encuentran en situación de calle, de las que existen diversas estimaciones. El Gobierno de la Ciudad afirma que son 876 personas, la Organización Médicos del Mundo dice que son 16.753 y la ONG Proyecto 7 da cuenta de unos 18.500 porteños. Más allá del número exacto de personas en esta situación, se trata de una necesidad de vivienda que intensifica la problemática habitacional.

En contraste con ese déficit habitacional, el 24 por ciento de las viviendas de la CABA, unas 341 mil casas y departamentos, se encuentra vacío. Es porcentaje se ubica bastante por arriba del promedio nacional, que es de un 18 por ciento e incluye en ese número las zonas con casas de fin de semana o vacacionales que lo empujan para arriba.

La teoría económica tradicional plantea que ante un exceso de oferta de viviendas (casas vacías), éstas bajarían de precio hasta permitir que quienes precisen una vivienda puedan acceder a ella. Así se corregiría el mal funcionamiento del mercado inmobiliario, que genera viviendas vacías por un lado, y hogares con problemas habitacionales por el otro. Sin embargo, las comunas con mayor porcentaje de viviendas vacías son, a su vez, las que presentan una mayor valorización inmobiliaria, ya sea en términos de costo del metro cuadrado como del precio del alquiler.

Esta situación da cuenta de la existencia de un alto porcentaje de inmuebles que no son adquiridos por sus propietarios para habitarlos o ponerlos en alquiler, sino tan sólo para mantenerlos deshabitados como un instrumento de conservación de sus ahorros. La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro provoca un comportamiento disfuncional del mercado de viviendas en cuanto a solución del problema habitacional de los porteños. Incorpora una demanda adicional de viviendas por parte de sectores de elevados ingresos, que la adquieren como un instrumento de ahorro, pero que las retira del mercado en cuanto oferta de vivienda para habitar (al mantenerlas ociosas).

De esa manera, el precio de la vivienda se eleva por encima del que pueden pagar quienes las precisan como espacio para habitar. Es decir, la elevación del precio de las propiedades por su utilización como bien de ahorro genera una relación entre el precio de los inmuebles y el salario medio de un trabajador registrado que hace imposible su adquisición para una gran parte de los porteños. La cantidad de salarios de un trabajador registrado requerida para adquirir un departamento de 42 metros cuadrados en la CABA ronda entre los 61 en promedio (con variaciones por comuna que van de los 34 a los 114).

El resultante déficit habitacional genera una creciente demanda de viviendas para alquilar, que no se corresponde con la oferta (ya que una parte de los propietarios escoge mantenerlas ociosas), incrementando también el precio de los alquileres. El alquiler de un departamento de 42 metros cuadrados en CABA sobrepasa, en promedio, el 30 por ciento del salario medio de un trabajador registrado. Un porcentaje muy elevado, que supera ampliamente el de otras naciones (en los países de la OCDE el promedio de gasto en vivienda es de 21 por ciento del salario, siendo el máximo del 27 por ciento en Grecia y el mínimo del 16 por ciento en Corea).

De esa manera, unos 343.443 hogares, aproximadamente un millón de porteños que alquilan la vivienda en que habitan, deben transferir un elevado porcentaje de sus ingresos a los propietarios de las mismas, viendo deteriorado su nivel de vida.

Valorización

La problemática de la vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no es un tema aislado de su trama nacional, donde la excesiva valorización de los terrenos urbanos, de la mano de su utilización como instrumento de ahorro por sectores de elevados ingresos, la escasa regulación de los alquileres que permite la existencia de cláusulas abusivas y las dificultades para el acceso al crédito inmobiliario generan un escenario complejo en materia habitacional.

En ese contexto, las políticas nacionales inclusivas deben luchar contra las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario, hecho que se refleja, por ejemplo, en la suba de los precios de los terrenos luego de cada sorteo de créditos hipotecarios en el marco del plan Pro.Cre.Ar. Es por ello que ciertas regulaciones a nivel local pueden contribuir, tanto a la mayor eficacia de las políticas nacionales, como a mitigar por sí mismas las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario.

Por el contrario, la ausencia de tales regulaciones enmarcadas en proyectos de rápida valorización de determinadas zonas de la ciudad puede potenciar las tendencias excluyentes del mercado inmobiliario. Es el caso de las políticas de (re)valorización de la zona sur aplicadas en los últimos años por la gestión de Mauricio Macri, que, al incrementar aceleradamente el precio de las propiedades en aquellas zonas, tiende a repartir inequitativamente los frutos de su valorización entre sus habitantes según sean inquilinos (perjudicados) o propietarios (beneficiados).

La interrupción de contratos de alquiler de vivienda o desalojos de inquilinos en situación irregular, por parte de propietarios que optan por vender esas propiedades como terrenos para la construcción de edificios de oficinas o de viviendas para un público de mayores ingresos, tiende a provocar la emigración de la población de menores ingresos hacia otros puntos de la ciudad aún no valorizados, o bien a expulsarlos de la ciudad.

Regulación

Para contrarrestar estas tendencias existen experiencias de regulaciones a nivel nacional e internacional que pueden ser relevantes para el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El condicionamiento de los permisos de edificación para la construcción de torres, a la posterior disponibilidad de un porcentaje de los metros cuadrados construidos para su oferta como vivienda social –sea mediante un alquiler o para su posible adquisición, a un costo menor que el del mercado–, es una regulación de orden local que puede volver compatibles los desarrollos inmobiliarios con la inclusión habitacional de las familias de menores recursos de la ciudad.

En algunas experiencias internacionales el porcentaje de metros cuadrados destinados a la vivienda social ronda el 20/25 por ciento de la edificación, y el acceso al beneficio está condicionado al nivel de ingreso, condición de estudiante o jubilado, ser habitante o trabajar en la zona, entre otras. Sin embargo, es recomendable que esas condiciones sean materia de un amplio debate que incluya tanto a la Legislatura de la Ciudad como a representantes de inquilinos, consumidores, desarrolladores inmobiliarios.

La penalización impositiva a las viviendas vacías, edificios y casas abandonadas y terrenos baldíos es otra herramienta para corregir comportamientos disfuncionales del mercado inmobiliario que, además de reducir la oferta habitacional y, por ende, encarecer el acceso a la vivienda, generan perjuicios económicos y de salud a quienes habitan a su alrededor, fomentan su ocupación en forma irregular y afean la ciudad.

Un incremento en el ABL a los baldíos, edificios y casas abandonadas o viviendas que no declaren ocupación (sea de su propietario o mediante la presentación de contrato de alquiler, de préstamo o cesión) chequeado al cruzarse con indicadores de consumo de servicios básicos (agua, luz, gas), es una medida de carácter local que puede estimular a sus propietarios a alquilar o poner en venta esos espacios vacíos, contribuyendo a la solución del problema habitacional.

Estas medidas son complementarias de las políticas crediticias y de construcción de viviendas sociales que se realizan tanto en el ámbito de la Ciudad como el de la Nación, y no debe interpretarse que reemplazan a las mismas.

* Anticipo para Cash del informe “La situación habitacional en la Ciudad de Buenos Aires”, del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz, disponible en forma completa en www.ceso.com.ar