La crisis financiera internacional se precipitó por la debacle del mercado de hipotecas subprime en los Estados Unidos. Esto derivó en el cuestionamiento, a partir de su riesgo asociado, de ese tipo de instrumentos muy especulativos. Sin embargo, esas herramientas financieras son utilizadas, bajo ciertos controles regulatorios, para apuntalar el financiamiento a la vivienda para los sectores medios. En la Argentina hubo distintas experiencias en volúmenes acotados.

La titulización hipotecaria consiste en el agrupamiento de un conjunto de activos –préstamos hipotecarios individuales– que conservan estándares homogéneos en cuanto a sus características y flujos de fondos, y que respaldan la emisión de títulos valores. Estos son negociados en oferta pública, para ser adquiridos por inversionistas particulares e institucionales en el mercado secundario, permitiendo de esta forma a los originadores hacerse de más liquidez, y continuar así prestando.

En el país la primera titulización se remonta a 1886, con la creación del Banco Hipotecario Nacional, que tenía la facultad de emitir cédulas hipotecarias ligadas a las actividades agropecuarias. “Este antecedente no fue demasiado feliz y sucedió una práctica que podría asemejarse a la reciente crisis estadounidense”, señala un informe sobre ese tema elaborado por el CefidAr.

Más recientemente, en 1995, el instrumento comenzó a ocupar un rol dinámico en la plaza, con la sanción de leyes que permitieron al Hipotecario articular el mercado primario y secundario. No obstante, el fuerte proceso de endeudamiento interno y externo que implicó sostener en los noventa la convertibilidad se convirtió en su principal competencia. Las emisiones de títulos del Estado nacional y de las provincias ofrecían tasas de interés mucho más altas.

Tras la crisis de 2001, la economía inició una fase de recuperación y de las condiciones del sistema financiero. Paulatinamente se incrementó la intermediación y las tasas de interés, en términos reales, iniciaron una sostenida caída. Los préstamos hipotecarios recién reaccionaron a finales de 2005. De todos modos, aún se encuentra lejos de dar respuesta al problema habitacional de la clase media-baja. El principal limitante que señalan los bancos es el corto plazo de sus depósitos.

La titulización es una herramienta que permite morigerar estas asimetrías, siempre que se utilice en un marco regulatorio eficaz y transparente, que evite el sobre-apalancamiento. La crisis internacional no tuvo como raíz el uso de este tipo de instrumentos sino el proceso liberalizador y desregulador de décadas pasadas, donde las economías desarrolladas “abusaron del mecanismo incorporando como sujeto de crédito a sectores de escasos recursos”, se advierte en ese documento del CefidAr.

El proceso tiene implícita una serie de costos que deben ser considerados al momento de evaluar los beneficios de la titulización hipotecaria. Los costos se ubican entre el 1,9 y 1,5 por ciento de la cartera involucrada. La entidad emisora contrata además los servicios de alguna institución financiera que se encargará de la colocación de los títulos. La primera emisión puede incluir gastos que determinen un costo de capital más elevado que la tasa de interés de un préstamo tradicional. Sin embargo, una vez que se ingresa a la oferta pública, los costos de las emisiones posteriores tienden a disminuir, debido a que muchos de los gastos involucrados no se repiten. Esto redunda en una baja en las tasas de interés para los nuevos préstamos. “En el caso argentino, la titulización hipotecaria mantiene desde su puesta en vigencia un mercado incipiente, y potencialmente apto para su desarrollo”, se concluye en el informe del CefidAr