El fideicomiso se convirtió en los últimos años en el principal vehículo financiero para encarar diversos proyectos inmobiliarios. La figura del fideicomiso contempla un acuerdo entre privados, en el que se afecta un patrimonio constituido entre varios –denominados fiduciantes– para financiar un destino particular por un tiempo determinado. Aparece con fuerza en 2002, a partir de la recuperación de la actividad económica y, en particular, del rubro de la construcción. Esta herramienta permite canalizar los fondos de aquellos ahorristas poco experimentados para participar de la Bolsa, pero que buscan un rendimiento más atractivo que el que ofrecen los bancos. De todos modos, todavía sigue prevaleciendo el financiamiento de corto plazo.

La construcción exhibe un comportamiento procíclico respecto de la evolución de la actividad económica; es decir, crece más rápidamente que el PIB, pero también se acelera el declive en las fases de caída. Debido a esa característica, el sector experimentó un desempeño sostenido y en ascenso desde 2003, con una breve interrupción en la segunda mitad de 2008. No obstante, mientras que el Producto creció en promedio a una tasa cercana al 9 por ciento anual, la construcción lo hizo a un promedio mayor al 10 por ciento.

Un factor que jugó también en favor de este esquema fue la extraordinaria rentabilidad del negocio agropecuario. “Este sector experimentó grandes ganancias debido al aumento de los precios internacionales, convirtiéndose en el principal proveedor de fondos para desarrollos inmobiliarios”, afirma un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario. Los exportadores de granos buscaron en la construcción un destino para sus ingresos de dólares provenientes de la liquidación de sus cosechas. Es así que en 2003 aparecieron los primeros grandes centros inmobiliarios del interior, en Rosario y Córdoba.

Esta tendencia se mantuvo. Además de brindar seguridad, el mercado de la construcción ofreció en los últimos años una elevada rentabilidad, oferta variada y una demanda sostenida. En ese tiempo los fideicomisos constituyeron un verdadero atractivo para participar de esas ganancias, y una importante fuente de fondeo para los desarrolladores inmobiliarios.

La crisis financiera internacional, que se originó en los Estados Unidos por las hipotecas “subprime”, le puso un freno a la actividad también en la Argentina. No obstante, la desaceleración duró poco. “Este año la economía argentina se encuentra nuevamente en una fase positiva”, señala el informe. La estabilidad cambiaria también se convirtió en un factor fundamental. Una de las bases de la rentabilidad del sector es que su venta se realiza en dólares, mientras que los costos son en pesos. De todos modos, la crisis global y la de 2001 incentivó a los bancos a orientarse a otorgar créditos de corto plazo.

De acuerdo con datos provistos por el Indec, la tasa de interés para los créditos hipotecarios era a principio de 2004 de 13 por ciento anual, mientras que para otros préstamos prendarios era del 33 por ciento, y para tarjetas de crédito, el 32. Ese año se destinaron unos 5550 millones de pesos para hipotecarios y 10.820 millones para consumo. En la actualidad se duplicó el monto con una tasa del 15 por ciento para los hipotecarios, y se incrementó en ocho veces para préstamos personales (sin modificaciones en las tasas de interés). “Esto da claras señales de la orientación del crédito hacia otros destinos dejando de lado el financiamiento hipotecario”, sostiene el informe. En fideicomisos se exhibe la misma tendencia. En lo que va del año se colocaron 3234 millones de dólares en fideicomisos, más del doble que igual lapso de 2009, según el último informe de la Comisión Nacional de Valores