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Este lunes se demostró la potencia de una idea. Tanto, que dejó gratamente sorprendidos a los organizadores del encuentro en la Legislatura: más de treinta funcionarios de primer nivel, empresarios y arquitectos fueron a escuchar y debatir la idea del FOT virtual, la herramienta legal que crea un nuevo “objeto” transable y puede ser vital para salvar el patrimonio.

La noción es simple, novedosa y práctica, y consiste en monetizar el potencial constructivo de los edificios patrimoniales, sin necesidad de venderlos y demolerlos. En esta Edad del Hierro en que vivimos, nuestros mejores edificios son descartados por una razón y sólo una, que es que no usan todo el volumen disponible según la ley. A ciertos ojos, una casa o un edificio de pocos pisos no existe, ya que lo único que se ve es el hueco por encima, que podría construirse. Por eso caen casas y más casas, arrasadas para construir algo mucho peor, pero más grande y rentable.

La presidenta de la Comisión de Patrimonio, Teresa de Anchorena (Coalición Cívica), junto con Christian Asinelli (Identidad Porteña), pensó el problema desde este ángulo. A la vez se preocupó porque los dueños de edificios catalogables no terminen perjudicados en el bolsillo a la hora de vender sus propiedades. Con apoyo de Marta Varela (PRO) y Eduardo Epszteyn (Diálogo por Buenos Aires) crearon el concepto de “transferencia de capacidad constructiva remanente”. En castellano simple, esta transferencia significa darles existencia legal a esos metros cuadrados que no se construirán para no demoler el edificio existente, y permitir que sean vendidos para que se los construya en otras partes de la ciudad.

El encuentro

La reunión fue en la bella biblioteca de la Legislatura, y Anchorena la abrió recordando que en cuatro años se lograron desde su comisión 300 catalogaciones, con otras 500 en trámite, además de crear dos APH, reglamentar quince y poner en marcha los reglamentos de otras diez. La diputada también recordó la sanción de las leyes 2548 y 3056, que lograron darles protección a los edificios anteriores a 1942, invirtiendo en principio la carga de la prueba con la piqueta, teniendo que demostrar que las piezas no tienen valor particular. Y luego remarcó la importancia de la unión entre lo público y lo privado, y la necesidad de buscar soluciones prácticas para el mantenimiento de nuestro patrimonio edificado.

Además de sus colegas diputados, la escuchaban el presidente del Banco Ciudad, Federico Sturzenegger; el de la fundación del banco, Diego Guelar; el director de la Corporación Antiguo Puerto Madero y ex subsecretario de Planeamiento Urbano, Alfredo Garay; el defensor adjunto del Pueblo porteño especializado en temas urbanos, Gerardo Gómez Coronado; la asesora del jefe de Gabinete porteño, Paula Uhalde; y el inefable director general del Casco Histórico, Luis Grossman. Entre los privados estaban Carlos Berdichevsky, en su tal vez última aparición como presidente del CPAU; Néstor A. Walenten, que preside la Cámara Inmobiliaria Argentina; los arquitectos Justo Solsona, Berardo Dujovne, Carlos Libedinsky, Diego San Martín y Marcelo Magadán; el director de la revista Summa, Fernando Diez; Iuri Izrastzoff, titular de la Inmobiliaria Izrastzoff; y Santiago Pusso, presidente de Basta de Demoler.

Con Facundo de Almeida, jefe de asesores de Anchorena, moderando, la presidenta de la comisión explicó que “ahora tenemos que hacerlo sustentable económicamente, para eso proponemos la creación de un proyecto de colaboración público-privado como ocurre en México, y por otro lado que los metros que los propietarios de los inmuebles catalogados se pierden de construir, puedan venderlos para ser utilizados en otras zonas de la ciudad”. Epszteyn coincidió diciendo que “ninguna ley por sí sola va a permitir proteger el patrimonio si no tiene detrás un mecanismo que permita que exista algún tipo de subsidio o de fondo que lo haga sostenible económicamente, y para eso es preciso incorporar la idea de mercado a la preservación del patrimonio arquitectónico”. Asinelli agregó que “lo que pretendemos es que en aquellos edificios que sean declarados de valor patrimonial, no quitar el beneficio económico a los dueños sobre su terreno y que puedan transferir los metros no construidos hacia otro sector de la ciudad”, y Varela redondeó: “Espero que podamos llegar a un acuerdo coherente para sacar adelante estos proyectos de una vez por todas”.

Lo notable fue el entusiasmo del Banco Ciudad, que ya hace meses había mostrado interés en el nuevo instrumento. Sturzenegger ofreció sus servicios al decir que “el banco puede ayudar en este tema, contribuir en el armado de este mercado. Es factible y desde el punto de vista logístico esto va a ser un título-valor para ser ofertado en forma pública. Es algo que se puede implementar y con mucha transparencia”. Izrastzoff, que tiene muchos años en el mercado inmobiliario y se mostró en varias ocasiones como una persona lúcida en el tema, explicó que “las demoliciones de edificios patrimoniales perjudican al mercado y perjudican al turismo. Los inversores extranjeros ven con horror los edificios valiosos que se demuelen en Buenos Aires, y poco a poco los inversores argentinos comienzan a darse cuenta de que es posible hacer negocios sin destruirlos y eso genera una demanda creciente de ese tipo de edificio”. Diez destacó la búsqueda de “una neutralidad económica” de las catalogaciones, y Garay habló de la brevedad y simplicidad del proyecto, que escapa a los habituales bizantinismos que luego dificultan la aplicación.

Gómez Coronado dijo estar contento porque el proyecto busca “solucionar un problema recurrente que tenemos en la Defensoría y es el choque de derechos que genera el interés de los vecinos en proteger su identidad y calidad de vida de sus barrios, y el de los propietarios de no verse perjudicados por esa protección”.

Por supuesto, tenía que haber una nota discordante en la reunión y le tocó, nada sorprendentemente, a Berdichevsky, que ya se lució como un lobista de poca sutileza tratando de bloquear las leyes de patrimonio. “No es suficiente, se deberían contemplar también los lotes anexos a edificios patrimoniales, que muchas veces también tienen restricciones. Hay normas que no permiten rehabilitar edificios existentes que también deberían revisarse.”

El arquitecto fue prolijamente ignorado por los presentes. El Banco Ciudad se prepara para administrar un nuevo instrumento comprable y vendible, viendo un nuevo mercado en nacimiento. Y los cuatro diputados acordaron en público pulir las diferencias y presentar un proyecto único, respaldado por cuatro bloques dentro de la Legislatura.