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A medida que la protección del patrimonio urbanístico y ambiental logra ir consolidándose (aunque no en la medida que quisiéramos) tanto en la legislación como en las agenda pública, salen a la luz nuevas variables o desafíos. Esto se da en algunos aspectos instrumentales que no tienen la debida atención o que por falta de una reglamentación administrativa terminan malogrando las buenas intenciones proteccionistas.

En esta columna me referiré específicamente a la exteriorización concreta de un valor intrínseco que tiene la protección de la morfología y tipología barrial como es su carácter identitario y en el rol potenciador cualitativo de su entorno (a lo cual los desarrolladores inmobiliarios y comerciales con “un poquito” de visión estratégica debieran prestarle mas atención). Los lectores de m2 ya conocen -y muchos han sido protagonistas- las iniciativas vecinales que lograron la aprobación de leyes que protegen edificios, lugares y zonas determinadas de la Ciudad tanto en lo edificado como de los parques, plazas y espacios públicos que hacen a su entorno.

Pero, ya sea porque los primeros movimientos surgieron o se vincularon a evitar demoliciones en el Casco Histórico y en zonas con predominio de petit hoteles, y luego se extendieron a impedir la demolición indiscriminada en zonas residenciales de Caballito, Belgrano o Villa Urquiza, los nuevos “objetos del deseo” del mercado inmobiliario, la problemática de la protección de tipologías como las de los inmuebles unifamiliares con jardín al frente quedaran relegadas en su tratamiento o circunscriptas a pequeñas zonas específicas.

Este lugar secundario en la agenda puede comprenderse “puertas adentro” de la General Paz por cuanto la edificación predominante es en altura y las minoritarias edificaciones de uno o dos plantas fueron construidas mayoritariamente sobre la propia “línea municipal”, aprovechando al máximo las parcelas. Pero tanto en los barrios del noroeste porteño (las “Villas” del Parque, Devoto, Santa Rita, Pueyrredón, Real) como en amplias franjas del Gran Buenos Aires, la casa (ya sea residencia clásica, americana o chalet) con jardín al frente es una tipología que afortunadamente abunda.

Con algunas pocas excepciones de municipios como Almirante Brown o San Isidro que ya hace varios lustros generaron su propia normativa protectiva (particularmente en su aspecto ambiental con énfasis en el adoquinado y arbolado), la protección del patrimonio edificado en el Conurbano es escasa, lograda bajo presión vecinal intensa como la que debieron ejercer los vecinos lomenses de Fuenteovejuna en zona sur. A grandes rasgos, las normas que surgían reproducían los instrumentos legales que se fueron aprobando en la CABA durante la última década.

Esta laxitud o falta de especificidad sobre los alcances de la protección de estos inmuebles, que en la ciudad conlleva un perjuicio limitado a pocas zonas, en el Gran Buenos Aires tiene connotaciones mucho mas importantes por la extensión cuantitativa de esta tipología constructiva.

Veamos un clásico ejemplo práctico. Uno de los fundamentos del Estado para establecer la protección cautelar de una fachada está dado por el interés público que representa preservar su valor estético y principalmente por la sociabilización implícita que supone que cualquier transeúnte pueda mirarla, observarla, admirarla. Obviamente que en una construcción sobre línea oficial, la sola protección alcanza para lograr el efecto sociabilizador, pero en las edificaciones con retiros o jardines frentistas, la sola prohibición de alterar la fachada no alcanza. La realidad indica que sea por cuestiones de seguridad o de intimidad, los propietarios reemplacen los enrejados o cercos de baja altura por paredes, lonas o plásticos que impiden la visual.

Por supuesto que existen excepciones donde estos casos fueron contemplados, como las parcelas que fueron declaradas monumento histórico, y distritos de zonificación porteños con una profusa reglamentación, como los R2b1, algunas Urbanizaciones Especiales como las de Belgrano R o el APH de Palermo Chico. Pero en general entre el natural y legítimo derecho de propiedad y el también natural y necesario interés público nos está faltando un eslabón con los conjugue adecuadamente.

No hace falta ser un avezado en derecho, para entender que el Estado puede imponerle límites y condiciones al propietario en función del interés público. Pero también sabemos que para imponerlos se necesita una debida fundamentación y, para que no sea una carga injusta para ese particular, debe ir acompañada de una compensación directa o indirecta. Aquí entramos en otro escalón o estadio del razonamiento: los avances normativos que se han conseguido en los últimos años ¿fueron acompañados por un convencimiento de parte de los efectores políticos sobre la necesidad de proteger el patrimonio? ¿O simplemente respondieron de manera espasmódica a un requerimiento de ciertos sectores ciudadanos?

No está mal que hayan reaccionado de ese modo, pero para que la protección patrimonial tenga efectos en el tiempo y cumpla sus propósitos preventivos, necesita de decisiones políticas mas profundas que justifiquen la utilización de un recurso tan escaso como es el presupuesto público para compensar al propietario de ese inmueble al que le estamos imponiendo una restricción. Recordemos que a diferencia de muchos casos emblemáticos donde los propietarios son desarrolladores inmobiliarios, en la mayoría de estos casos los propietarios de estas casas son simples ciudadanos que con un razonable planteo han priorizado la seguridad o la privacidad de sus propiedades por sobre el valor estético de las mismas.

En definitiva, quienes nos preocupamos por la preservación del patrimonio arquitectónico y cultural, incluyendo en este concepto la fisonomía y morfología barrial, y no nos resignamos a tener que visitar un country para poder ver una vivienda con jardín, debemos extremar nuestras capacidades tanto para encontrar los instrumentos adecuados como para persuadir a los decisores de su implementación.