CREDITOS

Los créditos hipotecarios están disponibles para una franja reducida del mercado potencial
La financiación sigue con acceso restringido

La situación laboral de inestabilidad y la falta de ahorros acumulados por parte de las familias de ingresos medios y bajos sin casa propia impone una barrera difícil de superar. Los bancos siguen eligiendo clientes jóvenes y solventes, no conformes con la garantía de hipotecar la vivienda. Condiciones y requisitos vigentes en el mercado.

Por Liliana Sánchez

Concretar el sueño de la casa propia a través de un crédito hipotecario está cada vez más lejos de la mayoría. Una combinación de factores compuesta por elevadas tasas de interés, sobrevaluación de las viviendas y una serie de requisitos exigidos por los bancos hace que sólo puedan acceder a los préstamos quienes tienen un nivel de ingresos medio o medioalto.
Al mismo tiempo, la ausencia de líneas de créditos blandos o con mayores facilidades, inclusive por parte de los bancos oficiales, provoca la exclusión del mercado de créditos hipotecarios de una amplia franja de la población. No obstante y pese a estas limitaciones, el stock de préstamos hipotecarios continuaba una leve tendencia ascendente hasta septiembre de 2000 (0,9 por ciento más en relación con el mes anterior), según el último registro elaborado por la Asociación de Bancos de Argentina (ABA).
Un crédito hipotecario, tomado en cualquier entidad financiera, no está compuesto sólo por el capital y los intereses, porque los bancos arman un paquete en el que junto al dinero efectivamente prestado y la tasa nominal anual que cobrarán, incluyen también el pago de seguros (de vida, incendio y desempleo), apertura y mantenimiento de cuentas, evaluación y tasación de la propiedad, envío de resúmenes, con todo lo cual se define el Costo Financiero Total. Este puede variar de un banco a otro, pero si el deudor decide prorratear estos gastos a lo largo del préstamo, la cuota resultante que deberá abonar será mayor.
Hay otros factores que también contribuyen a aumentar o a disminuir la cuota tales como si el crédito es otorgado en dólares o en pesos, la tasa es fija o variable, o si el plazo es de 10 o 20 años. La tasa fija está hoy un punto por encima de la variable, y los préstamos en dólares resultan más baratos. Un mayor plazo de repago posibilitará cuotas menores, pero como la cancelación del capital se hará más lenta y se cobrarán más intereses, finalmente se terminará devolviendo bastante más que lo solicitado.
Para todos los casos hay que contar al menos con el 20 por ciento del valor de la propiedad que se quiere comprar, porque los bancos financian sólo hasta el 80 por ciento. Otro dato que incidirá sobre las cuotas es el sistema de amortización elegido. Si se trata del sistema francés (al que adhieren la mayoría de las entidades), las cuotas son parejas a lo largo de todo el préstamo; aunque durante los primeros años, el mayor componente de pago estará destinado a los intereses. En cambio, con el sistema alemán la amortización de capital es más alta al principio, por lo cual las cuotas son decrecientes. De todos modos, conviene tener en cuenta que una diferencia de 5 puntos porcentuales entre un crédito y otro significa pagar, entre intereses y gastos durante 10 años, aproximadamente 14.000 pesos en más o en menos.

Se busca joven y solvente Los bancos apuntan a un perfil de cliente cuya capacidad de repago esté garantizada. “Lamentablemente, le siguen prestando plata al que tiene plata, no al que la necesita. Buscan un cliente que prácticamente no existe, el cliente ideal que le cierre toda la carpetita, que entre hoy y mañana le salga aprobado el crédito”, observa Angel Dimeo, secretario de Medios Publicitarios de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Además, reconoce que existe un sobrestock de propiedades, lo cual empuja los precios hacia abajo, aunque la mayoría están sobrevaluadas; y para darle un mayor impulso al mercado “los créditos tienen que bajar, las tasas son altas a nivel internacional y no tendrían que ser más altas que en otros lados”.
Normalmente, los bancos establecen cuotas que no superen el 35 por ciento del ingreso que percibe el solicitante del crédito. Tampoco quieren gente mayor; para pedir dinero hay que tener menos de 59 años y unaantigüedad laboral de un año como mínimo. En cuanto al nivel de ingreso, no exigen formalmente una suma determinada como base, sino que la segregación se genera espontáneamente por el tamaño de los compromisos que se deben asumir para acceder al crédito.
“A modo orientativo, la cuota promedio que debería pagar quien toma un crédito hipotecario en la actualidad asciende a 593 pesos para créditos en dólares a tasa variable a 10 años de plazo, y a 453 si el plazo se extiende a 20 años”, concluye un informe elaborado por la Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumidor, y está referido a un préstamo de 40.000 pesos.
Partiendo de los datos obtenidos en la última Encuesta Permanente de Hogares (Indec, mayo de 2000), sobre ingresos declarados por la población de Capital y Gran Buenos Aires, la proyección indica que 6 de cada 10 habitantes tiene un ingreso de hasta 500 pesos, con lo cual quedan excluidos del mercado de créditos hipotecarios. Para esta franja poblacional tampoco hay alternativas en los bancos oficiales. El Banco Hipotecario ofrece básicamente dos líneas de créditos, una denominada 50 y 50 (se financia la mitad del valor de la propiedad), y otra de acceso inmediato, a 20 años de plazo si es en dólares, o 15 años si es en pesos; y la financiación puede cubrir hasta el 80 por ciento del precio de la vivienda. En ambos casos hay que justificar un ingreso mínimo de 800 pesos, por cuanto las cuotas serían de 268 pesos por cada 15.000 pesos, o de 233 dólares por cada 15.000 dólares.
Entretanto, en el Banco Ciudad las opciones no difieren demasiado. Por cada 10.000 dólares solicitados a 20 años se deberán pagar 111,52 pesos; y si son 10.000 pesos, el cálculo asciende a 125,93 pesos.