En lo que va del año, los alquileres aumentaron 15,4 por ciento, liderando el ranking de inflación, incluso por encima de un rubro sensible como alimentos y bebidas, que subió 12,4 por ciento en el mismo período. Para frenar el aumento de los bienes de la canasta básica, el Gobierno firmó acuerdos de precios, eliminó reintegros a las exportaciones e incrementó las retenciones en algunos productos clave como la carne. Sin embargo, hasta el momento no tomó ninguna medida para contener el alza de los alquileres, pese a que, según la Unión Argentina de Inquilinos, sólo en la Capital Federal hay 300 mil familias de ingresos medios y bajos que viven en propiedades alquiladas. La suba de precios se debe al incremento de la demanda debido a las dificultades para acceder a créditos hipotecarios y a la actividad especulativa de inversores que, a través del alquiler de propiedades, buscan obtener una renta que no encuentran en otros sectores. En el último informe de coyuntura del Centro de Estudios para el Desarrollo Metropolitano (Cedem), se destaca que desde los meses posteriores a la devaluación la rentabilidad promedio del alquiler subió de 4 a 6 por ciento anual, e incluso hay zonas donde se obtiene cerca del 8 por ciento. El margen es mayor al que otorgan otras inversiones como el plazo fijo y el dólar, y supone la garantía extra de contar con un activo tangible como los ladrillos.

La suba de los alquileres comenzó en las zonas de mayor poder adquisitivo como Recoleta, Palermo, Belgrano y San Nicolás, para luego extenderse al resto de la ciudad. En esos barrios es donde se concentra la mayor actividad constructiva financiada por inversores que obtienen entre 40 y 60 por ciento en dólares luego del año y medio que lleva la construcción de los edificios. Algunos se desprenden de las unidades cuando se termina la obra, mientras que otros conservan el bien como reserva de valor, ofreciéndolo en alquiler. Según datos del Cedem, en Recoleta y Palermo el alquiler de un departamento de 50 metros cuadrados cuesta actualmente 1300 pesos. En San Nicolás y Belgrano, 1000 pesos; y en barrios de clase media como Caballito, Almagro, Congreso y Villa Crespo, entre 600 y 800 pesos aproximadamente. Los precios están entre 30 y 50 por ciento por encima de lo que se pedía por los mismos departamentos hace un año y medio, dificultando el acceso a la vivienda de aquellos sectores asalariados que sólo pueden hacerlo a través de un alquiler.

A su vez, como la expectativa es que los precios sigan subiendo, los propietarios y las inmobiliarias presionan a los inquilinos para incluir en los contratos cláusulas de revisión semestral pese a que la indexación está prohibida por la ley de Emergencia Económica 25.161. Radames Marini, presidente de la Unión de Inquilinos, señaló a Cash que “muchas personas aceptan esa cláusula para poder alquilar la vivienda y luego renegocian porque saben que, si no lo hacen, cuando venza el contrato no les van a renovar”. Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, reconoció a Cash que en los contratos se incluyó esa cláusula, pero aseguró que “no va contra la legislación porque no es exigible. Es una cláusula de buena voluntad en la cual las partes reconocen que si los precios aumentan se sentarán a negociar”. No obstante, afirmó que “para evitar problemas ahora se comenzó a firmar un contrato que establece un valor para el primer año y otro valor para el segundo”.

El acceso a la vivienda es un derecho básico contemplado en la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Por ese motivo, los países invierten recursos públicos en planes destinados a favorecer el acceso a una vivienda digna. En la Argentina, el Estado financia la construcción de viviendas para los sectores más carenciados, pero no impulsa ninguna política destinada a alentar el alquiler, ya sea a través de incentivos a la oferta o a la demanda. Por lo tanto, cuando los precios comienzan a subir, los inquilinos quedan desamparados. Los defensores del libremercado sostienen que si el precio del alquiler está por encima de las posibilidades del inquilino, tarde o temprano bajará sin necesidad de que el Estado intervenga, pero lo cierto es que muchos propietarios prefieren dejar su departamento vacío antes de alquilarlo si la renta no los seduce. Eso quedó demostrado en el Censo del 2001, cuando se registró un 12 por ciento de viviendas vacías en la Capital. A su vez, si las condiciones que quiere fijar el propietario son leoninas, el inquilino ni siquiera puede recurrir a la Subsecretaría de Defensa de la Competencia y el Consumidor porque la locación de inmuebles no está alcanzada por la Ley del Consumidor 24.240. Leonardo Lepiscopo, coordinador jurídico de la subsecretaría, señaló a Cash que eso se debe a que “las locaciones urbanas suelen tener regímenes específicos y además se las considera producto de un acuerdo entre particulares”.

En el país, los alquileres son regulados por la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas de 1984, pero esa norma no tiene una autoridad de aplicación específica y el marco regulatorio es muy exiguo. Ni siquiera está vigente el régimen de beneficios impositivos que contemplaba la ley para aquellos propietarios que estuvieran dispuestos a alquilar su vivienda. La Unión Argentina de Inquilinos le envió una carta en junio pasado al jefe de Gabinete, Alberto Fernández, proponiéndole la creación de un servicio de mediación locativa en el área de Desarrollo Social que debería intervenir en los conflictos que se susciten entre propietarios e inquilinos. El tema fue girado por el Gobierno a la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano de la Cámara de Diputados. Cash consultó a dos asesores de diputados que integran la comisión y confirmó que no se está discutiendo ningún proyecto donde se contemple la situación de los inquilinos. Lo mismo ocurre en la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Transporte del Senado. Por su parte, en el Instituto de Vivienda de la ciudad, el mercado de alquileres tampoco es foco de una política pública.

La intervención del Estado es vista como una herejía luego de los sucesivos congelamientos de alquileres que se aplicaron en el país desde la primera presidencia de Perón. La mano del Estado favoreció a los inquilinos de entonces, pero generó una fuerte restricción de la oferta pues casi nadie pensó en alquilar su vivienda. Así fue como el porcentaje de inmuebles en alquiler en la Capital cayó de 65 a 6 por ciento entre 1940 y 1983, según datos presentados por Moisés Resnick en el seminario del Plan Fénix II. Cuando el Estado dejó de congelar los precios, el porcentaje de propiedades en alquiler comenzó a crecer nuevamente, pero las condiciones de vida de los inquilinos empeoraron. En la actualidad existe un abanico de instrumentos alternativos para incentivar la demanda y la oferta de alquileres sin tener que llegar al extremo de congelar los precios. La situación de los inquilinos lo justifica, pues la suba de los alquileres afecta el poder adquisitivo tanto como el aumento en el precio de las carnes y de los lácteos.