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El regreso del crédito hipotecario

Por Claudio Miteff *
El stock total de hipotecas en la Argentina es actualmente de 8608 millones de pesos, lo cual representa sólo el 2 por ciento del Producto Bruto Interno (PBI). Ello es 20 veces menos que en Chile, medido en términos de PBI, y 40 veces menos que en España.

En la década del ’40 el stock argentino de hipotecas en relación al PBI era del 40 por ciento, lo que nos demuestra que la cifra de hoy es mínima. Por otra parte, actualmente de los 8608 millones de pesos en hipotecas, sólo el 60 por ciento responde a viviendas, el resto son básicamente sobre campos e industrias, de manera que el stock total de hipotecas para viviendas apenas supera los 5000 millones de pesos.

Si nos comparamos con otros países del mundo, podemos ver que de cada 10 operaciones para compra de vivienda familiar, 9 son con hipotecas. En la Argentina es a la inversa.

La Argentina cuenta con la tasa real de hipotecas más baja de Latinoamérica, el sistema financiero argentino ofrece plazos de hasta 20 años, porcentajes de financiación de hasta el 80 por ciento del valor de la propiedad y los trámites son ágiles: en 24 horas se obtiene una resolución de la solicitud.

Adicionalmente existen fuertes subsidios fiscales para los tomadores de crédito (por ejemplo, se puede descontar hasta 20.000 pesos por año en impuesto a las ganancias).

El esquema de securitización de carteras hipotecarias (que es algo así como la venta de paquetes de hipotecas a inversores institucionales) funciona aceitadamente, lo que permite originar y vender las hipotecas.

Más de 20 bancos ofrecen productos hipotecarios, cuyas condiciones crediticias y financieras son más competitivas que durante la convertibilidad y los créditos son en moneda local.

¿Cuál es entonces el gran limitante para que no se produzca un rápido crecimiento? Sin duda, el ingreso en negro. Las hipotecas están estandarizadas de forma tal que el ingreso y la actividad deben ser “en blanco”, esto deja fuera del sistema a casi la mitad de los argentinos, que se pierden de acceder a créditos de menor coste.

En segundo lugar, también es importante que el régimen legal funcione y que las garantías se puedan ejecutar libremente. Estimamos que en el año 2006 el número de recursos a colocar en hipotecas crecerá un 40 por ciento respecto de 2005. Estas hipotecas apuntan a sectores medios de la economía, con créditos del orden de 70.000 pesos, destinados a la compra de viviendas de alrededor de 150.000 pesos, financiadas a 11 años, y cuyos tomadores son parejas de entre 35 y 45 años (actualmente el 80 por ciento de los tomadores son parejas).

Banco Río estima colocar durante el bienio 2006-2007 unos 1000 millones de pesos en hipotecas de vivienda.

* Gerente de Inversiones y Cambios de Banco Río.

Mercado en expansión, pero con desafíos

Por Sergio Saraniti *
El mercado del crédito hipotecario en la Argentina ha tenido en el año 2005 un período de crecimiento y consolidación. La expansión de los préstamos no sólo se ha dado en los niveles de originación (que en el caso del Banco Hipotecario, en comparación con el año 2004, creció 500 por ciento) sino también en el resto de los estándares que describen el comportamiento de la demanda: los montos promedios en las contrataciones aumentaron, entre enero y diciembre del año 2005, un 10 por ciento; tímidamente se ha reducido, a su vez, el umbral de ingreso promedio de los tomadores de crédito (gran parte de ellos tienen ingresos en su grupo familiar de $ 2500), y las operaciones realizadas permitieron a los consumidores financiar un porcentaje mayor de la propiedad a adquirir.

De a poco, es evidente en nuestro país que mayor cantidad de familias toman mayores montos de crédito para adquirir o construir sus viviendas.

Esto ha sido posible por la conjunción de varios factores. En primer lugar, la oferta de crédito del sistema bancario ya se encuentra en mejores condiciones comerciales que en los tiempos de la convertibilidad, con tasas inferiores a las vigentes en los años de mayor expansión (1997 y 1998) y plazos máximos que se estiraron hasta los 20 años.

En segundo lugar, ha habido leves modificaciones positivas por el lado de la demanda: incremento gradual y progresivo del salario real de los solicitantes; mayor confianza de los consumidores debido al panorama económico favorable; y estabilidad en el valor de las propiedades.

Cabe señalar que la devaluación instaló una brecha significativa entre los consumidores y su acceso al crédito, especialmente por factores asociados a la demanda: los salarios perdieron parte de su capacidad de compra en pesos y las propiedades recuperaron rápidamente su valor en dólares. Esto seguramente ha modelado una de las características destacables en la prudente conducta de los consumidores, que optaron mayoritariamente por endeudarse a tasas fijas (en nuestra cartera reciente, la originación a tasa fija alcanza el 97 por ciento).

La experiencia del año 2005 nos permite deducir que el mejoramiento gradual de los factores que alimentan tanto a la oferta como, especialmente, a la demanda de crédito, impactarán favorablemente en el desempeño del mercado, reduciendo la brecha entre ambas. El desafío está en mantener y profundizar la sinergia lograda en estos últimos meses.

* Gerente de Desarrollo de Productos de Banco Hipotecario SA.