Las turbulencias en los mercados financieros internacionales, que se han instalado estos últimos meses, han estado originadas en los activos financieros vinculados a hipotecas subprime o de baja calidad de viviendas estadounidenses. También han generado problemas de liquidez internacional y preocupaciones sobre el sendero de crecimiento de la economía estadounidense y su impacto en el resto del mundo. Un enfoque poco usual es abordar este tema desde lo microeconómico, realizando el análisis desde el punto de vista de los compradores de casas y cómo han impactado las técnicas utilizadas para financiarlos.

Resulta importante, antes de continuar con el análisis, realizar un examen del término prime, ya instalado en los países de habla hispana, y que se utiliza para referirse a los productos o servicios de mejor calidad. En el ámbito financiero, se refiere habitualmente a la tasa prime como aquella aplicada a los préstamos otorgados a las grandes empresas. Denominar entonces a los préstamos del segmento de baja calidad, también denominados non prime, como “de segunda”, sería una traducción bastante adecuada.

Los analistas se ocupan casi nada de los deudores que pueden perder su vivienda. Foto: AFP

En el caso de los préstamos para vivienda, las personas clasificadas en el segmento “de segunda” son aquellas de menores ingresos y que habitualmente no aplican para un préstamo convencional. Entonces, los problemas surgidos en el mercado estadounidense de hipotecas subprime podrían calificarse como los producidos cuando se deja que el mercado se encargue de resolver un tema social de gran importancia, el de la vivienda popular. Una gran parte de esos préstamos no pasaron de ser una promesa de acceso a la vivienda propia para gran cantidad de personas de bajos ingresos, pues las condiciones de éstos hicieron que muchos no pudieron pagar su casa y la perdieran, o quedaran altamente endeudados.

Para analizar este tema puede recurrirse a una fuente inobjetable, el informe anual sobre préstamos hipotecarios realizado por la Reserva Federal de Estados Unidos.

El importante aumento de los préstamos a las clases bajas ha sido posible gracias a las nuevas innovaciones financieras, que permiten evaluar el nivel de solvencia de cada individuo y asignar un costo en forma proporcionalmente inversa a la capacidad de pago, permitiendo que un mismo instrumento sea aplicado a distintas realidades, con distintos costos y con gran flexibilidad para los operadores. En palabras entendibles, diferentes precios para el mismo producto financiero. Este contexto lleva a la FED a expresar su preocupación acerca de la muy probable discriminación racial o étnica que ello permitió. El informe revela que el segmento “de segunda” no sólo pagó tasas y comisiones mucho más altos que el segmento “de primera”, sino que entre todos los clasificados en subprime, la población negra y los hispanos pagaron los costos más altos, un poco menos los asiáticos, y los que llevaron la mejor parte fueron los blancos no hispanos. Viendo el mismo fenómeno desde la perspectiva social, los que pagaron costos más altos fueron los hogares de menores ingresos, la población con menor nivel de educación y los préstamos más pequeños.

Los fuertes impactos negativos en los deudores se han dado porque se otorgaron préstamos que no amortizaban capital por un largo período de tiempo, con tasas más bajas en los meses iniciales y con escasos pagos que se refinanciaban con nuevos préstamos. El resultado, grandes facilidades para pagar en los primeros años, con un significativo incremento en el valor de las cuotas luego. Si a esta estructura le agregamos, además, un aumento significativo de las tasas de interés como el que se produjo en los últimos años, la combinación resulta en la mayoría de los casos explosiva. Un gran porcentaje de los deudores se enfrentará en el corto plazo a aumentos en el valor de sus cuotas superiores al 25 por ciento.

El informe indica que los prestatarios no tuvieron la información adecuada y no pudieron decidir en forma conveniente, al desconocer los mecanismos de los préstamos que contrataban, en especial su evolución a largo plazo. Esto lleva a la FED a preguntarse si la competencia es adecuada para que los clientes subprime tengan acceso a la totalidad de las oportunidades existentes.

El reverso de este problema, que ha alterado el funcionamiento de los mercados internacionales, es que las personas de menores ingresos que deseaban obtener su vivienda propia fueron libradas a las consecuencias de un sistema que privilegió el lucro por sobre las posibilidades de repago de los préstamos. Y, por supuesto, sobre las necesidades de los hogares deudores. Esta preocupante situación no ha sido expuesta en los titulares de los medios internacionales, preocupados por la suerte de los inversores y de los mercados de capitales.