Desde Berlín

Berlín es una gran metrópolis cosmopolita y multicultural. Son dos ciudades convertidas en una que se extiende a lo largo de casi 900 kilómetros cuadrados. Tiene tres millones y medio de habitantes y los extranjeros se calculan en medio millón. El Muro ya no existe, pero sus huellas quedan y atraen a cerca de seis millones de turistas por año. También llegan capitales, pero a ellos no los seduce la historia sino los bajos precios de las propiedades. En comparación con Londres, París o Madrid, el metro cuadrado está menos de la mitad y los especuladores lo saben mejor que nadie. En los últimos años, los fondos de inversión privados Terra Firma, Fortress, Cerberus y Puma Brandenburg compraron miles de propiedades en la capital alemana y en otras ciudades importantes del país.

Las empresas públicas y privadas germanas tenían la costumbre en el pasado de construir grandes complejos de viviendas con créditos blandos que luego les alquilaban a sus empleados. Esas viviendas son algunas de las que están siendo compradas por los fondos “buitre”, los cuales tienen la expectativa de obtener una ganancia de entre 20 y 25 por ciento vendiéndoles los departamentos a sus actuales inquilinos o empezándoles a aumentar el alquiler cuando el congelamiento de precios, fijado en muchos casos por un período de veinte años, comience a flexibilizarse. También les compran a bancos y compañías que se dedican a construir y alquilar.

Terra Firma, fondo londinense propiedad del magnate Guy Hands, adquirió 230 mil viviendas en Alemania durante los últimos seis años, que administra a través de su filial Deutsche Annington. Las primeras 65 mil se las compró al Estado alemán a comienzos de 2001. Dos años después sumó otras 10 mil, que eran propiedad del grupo Heimbau AG, y en mayo de 2005 desembolsó 7000 millones de euros para quedarse con la división inmobiliaria Viterra, del gigante energético E.ON, y su cartera de 138.000 viviendas. Todas las propiedades las administra a través de su filial Deutsche Annington, donde tiene participación minoritaria el Citigroup.

El fondo estadounidense Fortress no se queda atrás. Tiene 160.000 propiedades en Alemania y 23 mil están en Berlín. En septiembre de 2004 concretó su primera operación resonante al adquirir el grupo inmobiliario estatal Gagfah, poseedor de una cartera de 80 mil viviendas, por 2100 millones de euros. En julio de 2005 le compró al banco alemán Landesbank el holding inmobiliario Nileg (30 mil viviendas) por 1500 millones de euros y en marzo del año pasado puso 1750 millones para quedarse con Woba, una compañía estatal que construye y alquila casas y departamentos en Dresden y que tiene una cartera de 47 mil viviendas.

Otro de los fondos con fuertes inversiones inmobiliarias en Alemania es Cerberus, sociedad norteamericana que posee 65 mil departamentos en Berlín, a través de su filial GSW Berlín, y recientemente adquirió la inmobiliaria alemana Harpen, junto al fondo estadounidense Goldman Sachs. Cerberus es una de las principales firmas privadas de inversión, con 16.500 millones de dólares bajo gestión en fondos y cuentas y además tiene la particularidad de haber designado como presidente en octubre del año pasado nada menos que al ex secretario del Tesoro de Estados Unidos John W. Show. También se destaca la sociedad británica Puma Brandenburg Limited, que posee propiedades comerciales y residenciales. Sus últimas adquisiciones las concretó a fines del año pasado cuando se quedó con 18 edificios en Berlín por 18,8 millones de euros (que incluyen 400 departamentos y un centro comercial) y un complejo de oficinas en Frankurt.

Los principales analistas aseguran que los fondos de inversión seguirán ganando participación en el mercado inmobiliario alemán, situación que provocará una paulatina suba de precios y tensiones con aquellos inquilinos que quedarán contra las cuerdas cuando deban negociar con los buitres.