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Por Area de Urbanismo-Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento / Asociacion Civil Madre Tierra

En diciembre de 2010, la toma de tierras en el Parque Indoamericano, el Club Albariño, el Bajo Flores, Lanús y Quilmes, pusieron a la vista la profundidad y conflictividad de la exclusión habitacional y urbana tanto en la ciudad como en la provincia de Buenos Aires. Después de lo urgente, el debate público barajó dos remedios: cerrar las fronteras a los inmigrantes o construir más viviendas. Pero lo cierto es que no hay tal aumento de la inmigración y que se construyen viviendas.

En la provincia de Buenos Aires, precisamente, se construyen alrededor de 6 mil viviendas anuales. En contraste, sin embargo, muchos municipios de esa provincia registran una demanda de 10 mil o más viviendas. En verdad, no todas esas demandas requieren como solución una nueva vivienda. Muchas se resolverían con un mejoramiento de las existentes, y/o con la urbanización (dotación de servicios básicos, equipamiento urbano) de los barrios donde están localizadas. A pesar de esto, y con excepción de algunos programas, la política habitacional sigue pensada y anclada, como lo reflejó el debate del Indoamericano, a la construcción de vivienda nueva.

Aun suponiendo, como sucede, que la construcción de viviendas es la única solución al Indoamericano, hace falta tierra para construir nuevas viviendas y, en esta propuesta, el Estado no cuenta con herramientas suficientes para generar oferta de suelo urbanizado donde construirlas. En síntesis, las herramientas que tiene el Estado para dar una respuesta estructural a un problema estructural que se visibilizó en diciembre de 2010, son insuficientes.

En este contexto, consideramos que la Ley de Promoción de Hábitat Popular en la provincia de Buenos Aires recupera un debate impostergable como es llevar a la práctica el derecho a la ciudad y a la vivienda que es reconocido a todos y todas. Esta ley no inventa ningún derecho nuevo. Brinda un marco regulatorio que dotará al Estado provincial y a los municipios de más y mejores herramientas de gestión para dar una respuesta a un problema habitacional que no puede seguir desconociendo la importancia de construir ciudades inclusivas.

Desde esta mirada, la ley no es una ley de pobres contra ricos, de clubes de campo contra villas. Tampoco es una ley del Estado contra la corporación de desarrolladores inmobiliarios. Es una ley que promociona el desarrollo de ciudades en las que habitemos todos y todas, empezando por reconocer su gestión democrática como principio.

A los fines de ampliar la variedad de soluciones habitacionales, el proyecto impulsa el fomento del crédito para el mejoramiento de viviendas y/o del hábitat como alternativa a la construcción de vivienda nueva. La ley reconoce la capacidad de autoproducción de los sectores populares respecto de las viviendas y fragmentos de la ciudad que habitan. En función de ello, se anticipa a los procesos de ocupación y producción de vivienda, y prevé su planificación, brindando lotes con servicios o apoyo a proyectos habitacionales o de urbanización, marcando una diferencia con la lógica de las políticas basadas en la regularización ex post de tomas y asentamientos. Finalmente, otorga status de ley a la integración socio-urbana de villas y asentamientos, previendo a este fin estándares más flexibles respecto de los que hoy impiden su urbanización y regularización, por adecuarse a ciudades construidas al solo alcance de sectores altos.

Pero nuevamente, al igual que la construcción de vivienda que continuará haciendo el Estado, la operatividad de estos programas requiere suelo urbano. Así aparece una serie de instrumentos en la norma que pretende incidir en la oferta de suelo, como el establecimiento de zonas especiales y reservas de tierras que deberán prever los municipios al momento de planificar las ciudades, la edificación en los baldíos, o las mayores cargas fiscales para quienes los detentan por contribuir a generar una escasez “artificial” de suelo urbano. Para estos casos también existe una tercera vía que se denomina consorcio urbanístico, a través del cual el propietario aporta su inmueble para la ejecución de proyectos de urbanización o edificación que lleve adelante el Estado, y luego recibe en pago unidades inmobiliarias correspondientes al valor del inmueble antes de la ejecución de las obras.

De cualquier forma, la preocupación más importante parece estar en la cesión del 10 por ciento del suelo con destino a vivienda social o urbanizaciones sociales o su equivalencia en dinero, que la ley establece a cargo de nuevos emprendimientos de clubes de campo, o cualquier forma de urbanización privada, cementerios privados y centros comerciales que tengan más de 5 mil metros cuadrados de superficie. Tres señalamientos previos merecen una contestación a esta preocupación. Es un hecho que la localización de las urbanizaciones cerradas en la provincia de Buenos Aires ha obligado a los sectores populares a competir con los sectores altos por tierra periférica, de manera claramente desventajosa para aquéllos. También es un hecho que el Estado invierte recursos colectivos en obra y servicios públicos que, además de hacerlas habitables, valorizan la localización de las urbanizaciones privadas o, en el caso de cementerios y centros comerciales, hacen factible al emprendimiento comercial. Por último, el marco jurídico constitucional no reconoce ningún derecho absoluto. Todo derecho –incluyendo los derechos de propiedad y de inversión– está sujeto a los límites que reglamenten su ejercicio (artículo 14 de la Constitución nacional). Existiendo 850 mil familias privadas del derecho constitucional a una vivienda adecuada en la provincia de Buenos Aires, es legítimo y justificado que el Estado avance en la adopción de instrumentos que asignen un reparto equitativo a las cargas y beneficios de la urbanización, desde su obligación de reglamentar el ordenamiento y la planificación del territorio, como ya lo hacen varios países de la región.

Objetar esta medida, o la participación que la ley reconoce a los municipios por las valorizaciones inmobiliarias que se generen por la acción del Estado, o las mayores cargas fiscales impuestas a inmuebles ociosos, es desconocer, por un lado, las diferentes aristas del problema que la Ley de Promoción de Hábitat Popular expresa como producto de un trabajo colectivo coordinado por el Estado, pero impulsado por organizaciones territoriales, movimientos sociales, organismos de derechos humanos, organizaciones no gubernamentales y la comunidad universitaria. Por otro lado, también es desconocer que esa participación se plasmó en el texto de la ley, mediante la creación de un Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat donde se encuentran representadas. Y serán ellas las primeras interesadas en controlar que la ley cumpla con la afectación específica de los recursos que generen esos instrumentos, porque ello permitirá, progresivamente, su acceso a una vivienda en suelo urbanizado, en ciudades que las incluyan