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Una vieja lección, digna de las abuelas, es que para conocer un tema a fondo hay que preguntarles a los expertos. En esto del patrimonio edificado, de la especulación inmobiliaria, de demoler y construir de araca, de hacer flexible lo legal y cargarse lo ambiguo, nadie sabe tanto como una inmobiliaria de fuste. Es el sector que hace interfase directa con los supuestos reguladores de ordenanzas, códigos y reglamentos. Son los que saben cómo y por cuánto se puede hacer lo que uno quiere y no lo que uno debe. La casa de la fotos, absurdamente pintada de rosa, resultó un caso increíblemente sincero de esta situación.

El edificio está en la esquina de avenida San Martín y Miguel Angel, el borde de Paternal, a metros del puente ferroviario y de Agronomía. Es un barrio muy en transición, con cientos de buenas casas todavía en posición entre sus avenidas más cambiadas, y con cadáveres industriales que, increíblemente, siguen vacíos. Esta zona de Buenos Aires tuvo un de-

sarrollo tardío, de comienzos del siglo veinte, creado por la llegada del ferrocarril, la instalación de la UBA y de bodegas y talleres. Muy cerca, el gobierno nacional creó en su momento una suerte de polo sanitario con esos hospitales-parque que eran lo último en pensamiento y tecnología médica de la época. El resto fue loteado en terrenos más vale chicos, la marca de agua del barrio obrero y de baja clase media.

Con lo que la esquina de San Martín 3404 es, en su contexto, un flor de lugar. Como se ve claramente en la foto, todavía tiene dos locales en la planta baja, uno cegado con plástico reflexivo y el otro indefinido, excepto por un señor que pone la parrilla en la vereda los domingos. Arriba hay dos departamentos, una buena terraza y la linda cupulita que destaca el lugar en todo el barrio. La casa fue hecha con calidad, como se ve en el balcón de la ochava, ornado con unas columnitas de buena calidad, y en los balustres de los balcones. Cachuza pero entera, la única pena es el absurdo color que la arruina.

Pero un buen día aparecieron los carteles de venta, redactados en el código que indica “demolición y nada más”, que los especuladores entienden. Como se ve, se da una superficie de 175 metros cuadrados, la zonificación como C3II, lo que indica que se puede construir en altura, y se afirma que el lote tiene “FOT Libre”. Nada más. Pero la base de datos de Areas de Protección Histórica del mismo gobierno porteño avisa que el terreno es más chico, 159 metros, y que la casa es un Edificio Singular y que está catalogada con el grado de cautelar, preventivo (o sea, sin ley de la Legislatura, lo que se verá es muy importante).

Una llamada al vendedor aclara todas las dudas. Al atender, un señor muy profesional dice simplemente “administración” y dispara un discurso muy ensayado. El edificio se puede demoler, se pueden hacer ocho pisos, más uno en retiro y otro más para servicios. Esto se debe al “FOT Libre” que el gobierno porteño le da a La Paternal para ayudarla a desarrollarse. Los actuales dueños hasta considerarían un canje para vender, su casa por metros ya edificados a nuevo. Y por la catalogación, no hay que preocuparse.

El señor de la “administración”, evidentemente un profesional y por la voz un hombre maduro, explica que “basta gestionar la excepción”, algo que “no es difícil porque esto no es San Telmo”. Según parece, demoler un edificio anterior a 1941 en un barrio no es ningún problema porque las excepciones se conceden por vía administrativa y sin mayores vueltas.

En el estupor, quedó en el tintero la inexistencia del FOT Libre como figura legal. El Factor de Ocupación del Terreno es un número que simplemente ayuda a calcular la cantidad de metros que se podrán hacer al final. A veces el FOT es alto pero la altura está limitada, con lo que es algo teórico. A veces la altura es libre –como en Puerto Madero– y el FOT es alto, con lo que se tienen súper torres. Pero no existe tal FOT Libre y menos en una esquina pequeña de barrio, en pleno tejido urbano.

No es la primera vez que un vendedor se toma estas licencias poéticas sobre los metros a construir para atraer compradores. De hecho, en la misma Paternal se pueden ver otros carteles con el mismo cuento chino. La sinceridad sobre la blandura de la protección patrimonial es lo destacado: es apenas un trámite, no hay problema.

Lo dice un profesional.