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En los últimos diez años –en los que las políticas estatales produjeron logros importantes en la situación social de los sectores populares–, se registraron sin embargo numerosos conflictos por el acceso al suelo urbano y a la vivienda, expresados en tomas y ocupaciones de tierras e inmuebles. La informalidad creció en nuestras ciudades, aunque se avanzó en la reducción de la pobreza y de la inestabilidad laboral, en crecimiento del empleo y del ingreso. ¿Cómo se explica esta aparente paradoja? ¿Cuál es su anclaje? ¿Cómo resolverla? Eduardo Reese, arquitecto que desde hace años aborda téorica y prácticamente el ríspido axioma vernáculo de “la tierra no se toca”, entiende que no sólo la pobreza traba el acceso a la tierra y la vivienda, sino que también incide con fuerza la falta de suelo disponible para los sectores populares.

–¿A qué se debe que aun con los significativos avances sociales de la última década sigan produciéndose tomas y ocupaciones?

–La explicación habitual de que una proporción relativamente alta de la sociedad argentina, aproximadamente un tercio, no logre acceder al lote, a la vivienda, siempre giró sobre los factores ligados a la noción de pobreza, es decir, a las dificultades inherentes a un sector de ingresos insuficientes, precarización laboral y disminuido en su capital humano y social por la persistencia de las carencias. En ese marco, la respuesta tradicional del Estado argentino fue construir viviendas: dejar que a la población solvente la ubicara el mercado y hacerse cargo de la población insolvente. El accionar de este Estado constructor de viviendas incluye a la vez un efecto secundario muy importante en nuestro país, como es la creación de empleo. Así es que se ejecutaron importantes planes de construcción de viviendas.

–Y a la vez políticas que lograron reducir la pobreza.

–Efectivamente, y ahí se hace muy notorio el contraste: un sector de la población mejoró su situación social, la capacidad de su salario, salió de la pobreza, consiguió empleo, pero la informalidad no se eliminó, mas aún, en muchas ciudades argentinas se incrementaron las tomas de tierras como única herramienta para acceder a un lugar donde vivir. La conclusión es que la explicación vía la pobreza como mirada para acceder a la tierra o la vivienda, aunque necesaria, no puede ser la única, es insuficiente y debe ser complementada con la consideración de otros factores que están incidiendo con fuerza: un descomunal aumento del precio del suelo (producto del incentivo a las políticas económicas y de la especulación), normativas urbanísticas desreguladoras de ese mercado, políticas urbanas elitistas y excluyentes, muy elevados costos de transacción, a lo que se suma un sistema financiero que sólo presta plata a quienes no la necesitan. Es decir, se ha probado que la solución del problema del acceso a la vivienda y al suelo no pasa sólo por la mejora social y crecimiento económico, sino que requiere también de una política pública que regule el mercado inmobiliario. El suelo no puede estar en manos de los mercados.

–Usted menciona el encarecimiento del suelo. ¿Cómo se da este proceso y a quiénes favorece?

–Partimos de que toda acción estatal sobre la ciudad –una plaza, un hospital, el pavimento, un túnel, etcétera– se refleja en los precios del suelo. Los que hoy pagamos en la Argentina son absolutamente obscenos. Un terreno equipado y con infraestructura ubicado en la periferia de la región metropolitana de Buenos Aires vale casi lo mismo que otro en iguales condiciones situado en la periferia de Boston, cuando por la diferencia de ingresos existentes entre ambos países, al argentino le cuesta muchísimo más. Para entender cómo se llega a esto hay que considerar los procesos de construcción de precios del suelo que implementa el sector inmobiliario, en especial uno importantísimo, el de la especulación. A diferencia de aquellos que construyen e invierten, los especuladores compran y retienen suelos o inmuebles que sacan del mercado a la espera de que se valoricen por la acción del Estado, son grupos directamente parasitarios, que no producen y contribuyen a generar una escasez artificial que eleva los precios. Todas las ciudades argentinas (salvo alguna pequeña diferencia en la CABA) tienen una gran cantidad de suelo vacante, de tierra vacía con infraestructura, en espera de su valorización. Por ejemplo, en la avenida General Paz y Crovara, un terreno que pertenecía a la ex empresa Jabón Federal está vacío hace treinta años. Es un lote privado ocioso y, a diferencia de lo que ocurre en otros países, no está castigado por los impuestos. Porque nuestro sistema tributario invita a especular, a comprar tierra y esperar que venga el Estado y haga mejoras (calles, redes) que valoricen la zona. Obviamente, son mejoras financiadas por los impuestos que pagamos todos, pero aprovechadas por unos pocos: los que antes acumularon tierras y las dejaron vacías a sabiendas de que no serían castigados impositivamente. Lo que se les cobra es prácticamente inexistente: en la provincia de Buenos Aires un terreno vacante paga por impuesto inmobiliario el 0,6 por mil del valor fiscal (que es muy bajo); según nuestros estudios, en la región metropolitana un terreno vacante se valoriza (por fuera de la inflación) aproximadamente entre un 4 por ciento y 5 por ciento anual acumulativo ¡Pero el impuesto es por mil, no por cien! O sea, el sistema invita a especular, no a lotear ni a construir. Este es un punto central.

–¿Cuál fue el efecto sobre distintos sectores sociales de la valorización generada por las mejoras de la última década?

–Lo distintivo de estos diez años ha sido la enorme inversión urbana que hizo el Estado, el gigantesco esfuerzo presupuestario de nuestro país en caminos, puentes, redes, hospitales, escuelas. ¿Adónde fue a parar la valorización de los suelos que eso generó? ¡A manos de los especuladores! Cuando Pro.Cre.Ar anunció que habría crédito hipotecario para los sectores medios, todos los terrenos subieron su precio al doble. Y no ocurrió por la inflación sino pura especulación. En muchas ciudades, las personas sorteadas no tenían tierra para comprar, por lo cual el Estado tuvo que poner los terrenos estatales. Y estuvo bien que lo hiciera, pero había un límite: que los terrenos se acabaran y se requiriera salir a comprar tierras, que es lo que acaba de hacer Pro.Cre.Ar, con lo cual otra vez se elevan los precios. Y vuelve a reiterarse el mismo círculo, lo cual alimenta un proceso permanente de exclusión. Porque ese encarecimiento del suelo lo pagan los sectores populares, imposibilitados de acceder. Se paga vía precariedad, informalidad y desigualdad. Y el par informalidad/ desigualdad es central, mucho más que la noción de pobreza. ¿Por qué? Por lo que implica la informalidad urbana: para los informales todo es mucho más caro que para quienes no lo son. Comprar una garrafa de gas es más caro que el gas de la red, pagar el camión del agua es más caro que la que sale del grifo, salir a buscar trabajo es mucho más caro porque quien vive en una villa o en un asentamiento debe ocultar ese domicilio y “alquilar” otro en un mercado informal de trabajo. Por eso, la informalidad no es el refugio más barato de los pobres, es el único refugio que tienen, pero es carísimo. Y esa enorme carestía de la informalidad hace que se agrave la pobreza, y no tanto a la inversa.

–Si esto es así, aparece la necesidad de recurrir a otras medidas. ¿Cuáles serían?

–Se requiere un cambio acentuado de políticas. Insisto: ya no se trata sólo de construir casas. Esta fue la década en la que más viviendas se construyeron, más soluciones habitacionales se generaron.Novecientas mil soluciones habitacionales en diez años es una cifra impresionante. Pero las viviendas y las soluciones se hacen en un lugar, el suelo, y éste es privado y hay que comprarlo. Cuando el Estado salió a comprar suelo para alojar las soluciones, el precio aumentó. Es lo que ocurre. Y lo que nos obliga, desde el campo popular, a discutir qué hacer: porque no podemos tener una política de vivienda, de fuerte construcción de infraestructura, divorciada de una política de suelo; la contradicción profunda entre la política desarrollista de vivienda y la neoliberal de suelo está en las raíces de las tomas. El suelo es un elemento central de la discusión sobre la redistribución de rentas. Y, además, en nuestro país, está ineludiblemente ligado al origen de la fortuna de los sectores dominantes (“la tierra no se toca”). Discutir la capacidad estatal de regularlo –elemento requerido por toda política urbana– es casi una mala palabra. Sólo en este marco puede entenderse que siendo la Argentina un país casi totalmente urbano es casi el único de la región que carece de una ley de regulación del suelo. Sin embargo, pese a la rispidez que esta cuestión genera en las políticas públicas, y aun contra la resistencia que ofrece el sector inmobiliario –un sector completamente opaco, que no participa en debate alguno, pero que opera bloqueando las iniciativas de este tipo– creemos que se hace imprescindible aplicar la política urbana del suelo en tanto herramienta de redistribución de rentas. De otro modo seguiremos construyendo ciudades cada vez más excluyentes y con menos derechos para los sectores populares. Lo bueno es que en los últimos años se han registrado avances significativos, como la importante Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat (de la provincia de Buenos Aires) y también los proyectos redistributivos instrumentados por algunos municipios.

–¿En qué reside la importancia de la ley bonaerense?

–La sanción de esta ley, aprobada en noviembre de 2012 (aunque por presión del lobby de los grupos opuestos recién fue publicada un año después), culminó una movida de tres años en todo el territorio provincial, promovida por un arco muy amplio de organizaciones sociales de base. Contó con el asesoramiento del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento y de un conjunto de organismos, entre ellos el CELS. La ley constituye un paso político relevante al introducir cambios en la base jurídica establecida durante la dictadura, cambios que respaldan una docena de instrumentos, herramientas y mecanismos que permiten fortalecer la capacidad estatal en el mercado de suelo, posibilitando la producción de una ciudad diferente y, además, redistribuir la renta del suelo. El sustento son los cuatro principios jurídicos que establece: el derecho a la ciudad, la función social de la propiedad, la distribución equitativa de los costos y beneficios del proceso de urbanización, y el derecho a la participación. Los instrumentos que crea son, en su gran mayoría, de competencia municipal, lo cual aumenta la capacidad de acción de los municipios, el terreno donde se expresan nítidamente estas cuestiones. Creo que haber obtenido esta ley es un ejemplo del avance de la lucha popular. No es ni un punto de partida ni de llegada, sino de las dos cosas a la vez. Ahora se trata de aplicarla, y para esto se requiere difusión, capacitación, debate público, refuerzo a los gobiernos provinciales y a los municipios (que mueven muchos resortes), y evitar la burocratización acelerando medidas.

–¿Cómo se posibilita la redistribución equitativa de costos y beneficios de la urbanización?

–La ley brinda un conjunto de instrumentos que permiten capturar parte de esa valorización inmobiliaria –originada en la capacidad impositiva del conjunto de la sociedad– para redistribuirla en los sectores sociales desprotegidos. Por una parte incluye un par de medidas que castigan impositivamente a los inmuebles especulativos vacantes que abundan en muchas ciudades. En otros países hay políticas para evitar que proliferen estas viviendas parásito. Uno de nuestros casos más notorios es el de Puerto Madero, en la CABA, donde hay una enorme cantidad de departamentos vacíos, no se los usa, sino que se los mantiene así como parte de una operación de valorización inmobiliaria. También la ley posibilita intervenir en otras situaciones: como toda acción por decisiones estatales provoca normalmente aumentos del precio del suelo y de los inmuebles, el Estado puede captar los mayores valores generados. Es decir, puede cobrar impuestos por esa diferencia a los propietarios de un inmueble valorizado. Los ejemplos son conocidos: un señor lee en el diario que Pro.Cre.Ar anunció un crédito y en horas su inmueble de 80 mil dólares pasa a valer 150 mil, es obvio que tiene que pagar por esa diferencia, si ya con 80 mil no pagaba casi nada.

–Usted decía que hay experiencias de este tipo en municipios.

–Sí, algunos de los mecanismos que introduce la ley ya venían aplicándose desde hace unos años a través de proyectos locales, como los implementados en los municipios bonaerenses de San Fernando y de Trenque Lauquen. En San Fernando, entre 2003 y 2011, el municipio desarrolló una política urbana basada en la captación de plusvalía y redistribución de renta. Uno de los programas más importantes que desarrolló fue el de reordenamiento urbano: lo que hizo fue capturar plusvalía de sectores más ricos y trasladarla al reordenamiento urbano de de villas y asentamientos del sector oeste. Se trató de una clarísima política de redistribución de renta a favor de los sectores populares que provocó juicios y mucha resistencia por parte de sectores afectados, hasta lograr frenarla a fines de 2011.

–¿Y el caso de Trenque Lauquen?

–Es una experiencia muy interesante. Por cada permiso de loteo sumado a la provisión de infraestructura, redes, etcétera, que el municipio otorga a los propietarios, les cobra una cesión del 12 por ciento de los terrenos. De este modo, el gobierno municipal cuenta con una masa crítica de tierra para competir con el sector privado en precios, lo cual le permite hacer política social de suelo sin comprar ni un metro cuadrado de tierra (a diferencia de lo que ocurre cuando Pro.Cre.Ar debe comprar, lo cual levanta los precios). Así, ha vendido parte de sus lotes en concursos de precios y licitaciones a valores estimados en el 50 por ciento de lo ofrecido en el mercado privado, generando una baja general de los precios, en tanto se utilizaron otros lotes en la construcción de viviendas sociales.

–En términos de planificación urbana, ¿cuál es la situación a nivel nacional?

–Hace unos dos años el gobierno nacional elaboró el muy progresista anteproyecto de ley nacional de ordenamiento territorial, que aún espera ser enviado al Congreso (está en la página web de la Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública). Es muy importante, por primera vez se hizo un plan estratégico para todo el país, discutido y elaborado con el acuerdo de todas las provincias en el Consejo Federal de Planificación (Cofeplan). Ya cuando se aprobó la ley de la provincia de Buenos Aires se esperaba que ingresara al Congreso este proyecto de ley nacional. Forma parte de un proceso que viene de 2004, en el cual la subsecretaría nacional y las áreas de las provincias produjeron en 2008 el primer avance de plan territorial y pasaron luego a la elaboración del proyecto, retomando antecedentes muy relevantes de planificación urbana y acentuando la incidencia del Estado en las políticas territoriales. También hay en el Congreso un proyecto similar elaborado por un colectivo muy grande de organizaciones en el que nosotros sí participamos, que avanzó en algunos comisiones. Pero la verdad es que todos esperamos que el Gobierno envíe su proyecto al Congreso, lo que daría impulso y peso político a la discusión de un tema clave pendiente.

–¿Cómo ve usted el panorama actual de de la ciudad Buenos Aires en estas cuestiones?

–Es la ciudad del país donde más creció la desigualdad, y esto puede observarse en la cuestión de la vivienda. La comparación entre los dos últimos censos (2001 y 2010) muestra que en ese período la proporción de hogares con déficit habitacional aumentó aquí 5,7 puntos (mientras alcanzó un punto en el total del país y 2,7 en los municipios del Gran Buenos Aires). Se puede inferir que, si bien las mejoras económicas, y sociales registradas permitieron a las familias mejorar la calidad constructiva de sus casas, a la vez tuvieron que compartirlas con sus hijos, imposibilitados de conseguir un lote o una vivienda por los altos precios del mercado. En la CABA, el aumento del número de “hogares convivientes” triplicó al registrado en el resto del país. También los niveles de informalidad crecieron de manera alarmante, mucho más que en el Gran Buenos Aires. Así se observa en los datos censales sobre las familias que debieron tomar tierras o se fueron a vivir a villas o a casas tomadas. En la Ciudad, la informalidad entre censos aumentó el 69 por ciento mientras que en el GBA lo hizo en el 13 por ciento...

–¿Como actúan las políticas urbanas que aplica el Gobierno de la Ciudad?

–Favorecen a un gran número de áreas en detrimento de otras, lo cual genera una ciudad cada vez más segregadora: el norte crece con todos los beneficios y el sur no tiene recursos. Las políticas urbanas de la CABA corresponden, sobre todo en el segundo período del actual jefe de Gobierno, al típico modelo excluyente: una fuerte inversión urbana (plazas, espacio público, remodelación vial, etcétera) y cero inversión en villas y asentamientos. Esto es muy claro en términos de exclusión: con la inversión urbana aumentan los precios, lo cual tiende a expulsar a los sectores más vulnerables. A la vez no hay una política social incluyente en la ciudad. Esta es la clave, no se trata de si están bien o mal el metrobús o las bicisendas. En la zona sur, cuánto más invierte allí el Gobierno de la Ciudad sin atender el tema de la exclusión, más abre la posibilidad de que el mercado inmobiliario entre de modo importante. Es que el problema de la ciudad no se resuelve con más mercado, como cree Macri, sino con más y mejores políticas públicas.

–¿Cuáles serían, en especial en el tema de la inclusión?

–Básicamente, partir de una fortísima política que priorice la intervención social de las villas y los asentamientos y que instrumente un control muy estricto de los precios del suelo por vía tributaria (en este aspecto, la CABA es la ciudad más desigual, casi no difiere lo que paga en impuestos una vivienda de Lugano y otra de Barrio Parque). En cuanto a lo primero: falta suelo urbanizado para nuevos proyectos, urge regularizar los barrios informales con infraestructura y proyectos habitacionales. Pero el Gobierno de la Ciudad dice que carece de recursos para hacerlo. Y resulta que a la vez otorga permisos a los grupos más concentrados del sector inmobiliario para que lleven adelante sus proyectos ¡y no les cobra nada! Es decir, les regala una enorme cantidad de plusvalía, de valorización generada por la inversión pública. Peor aún: a través de un acto administrativo concede un permiso al de-sarrollador inmobiliario que quiere construir el shopping de Caballito en un lugar donde ese uso está prohibido. ¡Y no le exige pagar por ese privilegio!... Ponemos la Casa de Gobierno de la Ciudad en el sur, valorizamos el sur, y a quienes quieran especular con esa valorización no les cobramos ni un peso. Como si ésta fuera producto de la nada, cuando lo es de la enorme urbanística que aprueba el propio Gobierno de la Ciudad y que pagamos todos. Pero el jefe de ese gobierno dirá que no tiene plata para intervenir en la integración social de las villas, que la culpa es del gobierno nacional que no le da nada. ¿Quién captura esa valorización? No son los villeros, no son los alojados en hoteles misérrimos. Esta es, en los hechos, la política de la exclusión, de la enorme injusticia urbana, se les quita a los pobres para darles a los ricos, al revés de la leyenda.