Para alquilar un departamento de cuatro ambientes en pleno corazón Norte de la Capital, Esmeralda y Marcelo T. de Alvear o Suipacha y Juncal, por ejemplo, hay que estar dispuesto a oblar alrededor de 2500 pesos por mes. Suma tan sorprendente como los 130 mil dólares que cuesta comprar una unidad de dos ambientes en la Torre Le Parc de Puerto Madero, la zona líder del actual boom inmobiliario. De todos modos, Hugo Mennella, titular de la Cámara Inmobiliaria, prefiere poner el foco en otro sector.

¿Hay quién convalida precios tan elevados como los de la zona Norte?

–Sí, pero no es el tema que inquieta al mercado. El problema está en el asalariado que no puede acceder a una vivienda y que en la década pasada sí podía pagando una cuota de un crédito equivalente a un alquiler.

¿Cuál es la brecha si se compara una cuota de compra y un alquiler?

–Los precios de las viviendas en pesos son entre dos veces y media y tres veces respecto a la convertibilidad. Pero los sueldos no crecieron más del 35 por ciento. De todos modos, estamos en una etapa en la que los créditos tienden a hacerse más accesibles, con menos tasas y más plazos. Hoy no existen muchas alternativas financieras en el mercado, y por eso los inversores se vuelcan al ladrillo.

¿Quiere decir que el comprador actual de propiedades es el que pudo preservar del corralito su dinero?

–Sí. El 95 por ciento de las operaciones se hacen de contado, con dinero ahorrado. Y como la gente no puede endeudarse hay una sobredemanda de alquileres, ya que quien era comprador en la década pasada ahora no califica para un crédito y su irrupción satura el mercado. Pero el momento crítico está pasando: las inmobiliarias estamos abasteciéndonos de departamentos porque ya hay más créditos en el mercado. También está reapareciendo el inversor que compra para buscar la renta del alquiler.

¿Convine construir y comprar para alquilar?

-Sí, en particular cuando el constructor acompaña. El cordón Norte tiene precios más altos porque enfrenta una mayor demanda, motorizada por la gente de mayor poder adquisitivo. En ese sector se ubican los departamentos para extranjeros. No es cierto que haya menos oferta para el demandante convencional porque las unidades se estén desviando hacia los extranjeros. El problema es la falta de crédito. Pero, según conversamos con los bancos, confío en que se va a solucionar.

¿Por qué es tan optimista?

–Hace seis meses las conversaciones con los bancos eran muy difíciles. Les explicábamos que el valor de las propiedades lo imponía el mercado y que debían amoldarse ellos. Entonces daban créditos a cinco años y ahora a veinte. Hacia fin de año, las condiciones para otorgar préstamos se van a flexibilizar aún más. Lo importante no es la tasa sino el valor de la cuota en relación a los ingresos. No hay diferencia entre pagar el 9 por ciento o el 11 por ciento anual, si el monto final de la cuota resulta accesible.

¿Cuál es la alternativa que podría competir con la inversión en ladrillo?

–Hoy no hay ninguna. Las tasas de interés son muy bajas, la gente no coloca masivamente el dinero en los bancos y tampoco lo presta en forma particular para hipotecas. Por el contrario, se volcó masivamente al ladrillo como refugio. Podrá valer más o menos, pero están allí y nadie se lo va a tocar, como sí ocurrió con el corralito.

¿Los precios de las propiedades tocaron un techo?

–Nunca hubo tantos escalones de segmentos económicos según ubicación y características de la unidad. La clave es la localización. En Capital, algunos departamentos valen 350 dólares el metro cuadrado y otros 1500.

¿Esa dispersión de precios por zonas es un fenómeno coyuntural o las diferencias ya se cristalizaron definitivamente?

–La segmentación de precios se corresponde a la fragmentación social.

¿Cuál es su pronóstico de precios en alquileres y ventas para el corto plazo?

–En la medida que la gente pueda tomar créditos y comprar, los precios de venta se van a mantener y, en algunos casos, a fortalecer. Los alquileres llegaron al techo.