El sueño de la casa propia está más cerca. La oferta de créditos hipotecarios es cada vez más amplia y ventajosa. Pero hay que saber elegir. La caída del riesgo país conseguida por el Gobierno en el primer bimestre del año fue la señal de largada para que los bancos se lanzaran a pelear un mercado con enorme potencial. Ya hay créditos con plazos de hasta 40 años y cuotas de menos de 100 pesos por cada 10 mil prestados. Un estudio privado sobre la pirámide de sueldos del país, que circula en el ámbito bancario, indica que por cada peso que bajan las cuotas, hay 80 mil personas más que pueden acceder a un crédito. Según el informe, la baja promedio de 30 pesos que se dio en el último mes generó 2,4 millones de nuevos potenciales compradores. Para seducirlos, los bancos van definiendo distintas estrategias. Algunos apuntan al precio, reduciendo tasas de interés y gastos; otros asumen mayores riesgos, prestando un porcentaje mayor del precio de la propiedad, y hasta hay bancos que ofrecen créditos a quienes no pueden demostrar sus ingresos, basándose en el análisis del consumo del solicitante durante el último año. La competencia desató una guerra publicitaria. Pero atrás del marketing se esconden enormes diferencias de precios y los costos financieros reales aún son caros en todo el sistema. Según un informe oficial, por un préstamo de 40 mil dólares a 20 años a tasa fija, el banco más barato cobra, en total, incluyendo la devolución del capital, los intereses y los gastos, 112 mil dólares. La entidad más cara cobra por el mismo préstamo 142 mil. En un crédito de 40 mil dólares, una mala elección puede costar 30 mil dólares.

Los bancos esperan que el 2000 sea el mejor año de las últimas dos décadas, en materia de préstamos para la vivienda. Cash tuvo acceso a un informe elaborado por una consultora bancaria, que estima que en los próximos cuatro meses el sistema financiero otorgará préstamos para la vivienda por un total de 970 millones de dólares. Con este dinero, más la parte que los compradores deben pagar de contado, se pueden adquirir 27.800 departamentos nuevos de tres ambientes, que son los más buscados. Como el stock de este tipo de inmuebles no supera las 30 mil unidades en todo el país y muchas de ellas no responden a las características requeridas por el mercado, el estudio augura una suba del 10% en los precios de los departamentos nuevos.
Este informe será utilizado en la campaña marketinera de los bancos para convencer a los que prefieren esperar a que bajen más las tasas de interés. El optimismo de los bancos se basa, principalmente, en el potencial del mercado nacional. El stock de créditos hipotecarios del país equivale al 3 por ciento del PBI. Alrededor de 10 mil millones de dólares. En 1942 los créditos superaban el 30 por ciento del PBI, lo que ahora equivaldría a 100 mil millones. Y en los países desarrollados el stock de préstamos hipotecarios supera el 50 por ciento del PBI.
El primero en atacar fue el Banco Río, que ofreció créditos a treinta años, para que la cuota mensual por cada 10 mil pesos de crédito resultara la redonda y tentadora suma de 100 pesos. El Banco Galicia redobló la apuesta ofreciendo préstamos a 40 años. Ambas entidades se juegan al mercado de clientes de menor poder adquisitivo. En esta franja de consumidores se prioriza el monto de cada cuota individual por sobre el costo total del préstamo.
De inmediato, el Banco Boston salió a pelear el mercado de su clientela habitual, las personas de clase media y media alta, con un argumento simple, pero contundente: no tomen créditos a treinta años, porque a los diez años todavía deberán el 90 por ciento del préstamo. La cuenta, absolutamente real, se basa en que por el sistema de amortización francés, que es el que ofrece la mayoría de los bancos, se pagan primero los intereses y luego el capital. A 45 días de comenzada la batalla los 12 bancos más grandes del país siguen inundando los diarios de avisos publicitarios que prometen distintas ventajas según a la porción del mercado a que apunten. El Banco Hipotecario ofrece otorgar el préstamo con la sola presentación del DNI. Así espera capturar al segmento de consumidores que puede pagar la cuota, pero no tiene la documentación para probarlo, porque trabaja en negro o tiene un recibo de sueldo inferior al ingreso real o es independiente y no declara todas sus ganancias al fisco. La entidad hace un análisis del consumo del solicitante, utilizando el movimiento de las tarjetas de crédito y las facturas de los servicios, y deduce qué cuota puede pagar cada persona. También hay bancos que seducen a los clientes ofreciendo hasta el 90 por ciento del precio de la propiedad, otros que bonifican los gastos de hipoteca o premian la puntualidad en el pago.

La variedad de las propuestas de los distintos bancos no es una ventaja para los que tienen que elegir en qué entidad pedir el préstamo, sino todo lo contrario. Las diferencias con que están armadas las ofertas dificultan la comparación. Cash tuvo acceso a un informe de la Secretaría de Defensa de la Competencia que señala que la falta de información está derivando en “fallas de mercado” que afectan la decisión de los consumidores. En concreto, los funcionarios detectaron que la gente está tomando los préstamos en los bancos más caros en lugar de hacerlo en los más baratos. La Secretaría preparó un listado (ver cuadro aparte) en el que se compara el Costo Financiero Total (CFT) de los créditos ofrecidos por las principales entidades del mercado. El CFT incluye, además de la tasa de interés, todos los gastos que cobra cada banco. Del listado surge que, por ejemplo, un crédito de 40 mil dólares a 20 años a tasa fija cuesta 30 mil dólares más en el Banco Boston que en el Scotiabank Quilmes.
El crédito más ofrecido por los bancos es la línea en dólares a tasa variable. Así se aseguran la devolución del préstamo en una moneda fuerte y sin el riesgo de que una suba de tasas les haga perder plata. El dato es un buen indicio para determinar qué préstamos le conviene pedir a la gente. Para desanimar la demanda de créditos en moneda nacional los bancos cobran en los préstamos en pesos tasas hasta un 50 por ciento más caras que en las líneas en dólares. Con respecto a la elección entre tasa fija o variable, conviene constatar a qué indicador está atada la posible variación. Unos pocos bancos trabajan sobre la tasa Libor, lo que asegura a los clientes un alto grado de estabilidad. Pero la mayoría establece en las escrituras de hipoteca que la tasa varía según el costo del dinero con el que se fondea el banco. Un dato difuso y de difícil constatación.

Los créditos hipotecarios son un negocio redondo para los bancos. El promedio del CFT que cobra el sistema sobre préstamos en dólares es de 15,8 por ciento, por lo menos un 60 por ciento por arriba del costo del dinero para entidades de primera línea. Y la tasa de morosidad de este tipo de créditos es menor al 1,5 por ciento. Además, los bancos utilizan estos préstamos a largo plazo como una estrategia de bancarización. Un cliente que asiste a la sucursal todos los meses a pagar la cuota es un potencial consumidor de productos financieros, como tarjetas de créditos, seguros y fondos de inversión, entre otros. Incluso muchos bancos ponen como condición para el otorgamiento del crédito la compra de un paquete que incluye una cuenta corriente, una caja de ahorro y dos tarjetas.

Cómo decidir el mejor

Comparar entre los bancos del mercado el costo financiero total, que incluye gastos, comisiones y seguros. No quedarse sólo con la evaluación de la tasa de interés ni con el monto de la cuota cada 10 mil pesos. Hay bancos que bonifican los gastos de escritura de hipoteca. Es un dato importante. Pero hay que tener cuidado. Si un banco no cobra la hipoteca pero tiene una tasa un 2 por ciento mayor, no conviene. En un préstamo a 10 años cada punto equivale a 3100 dólares.
Los créditos más baratos son los de tasa de interés variable, pero hay que prestar atención a qué indicador está atada la tasa. Muchos bancos ofrecen esta línea con tasas que varían de acuerdo a sus propios costos de fondeo. Este es un dato difuso y difícil de controlar.
La elección de la moneda depende de la percepción que tenga cada uno sobre el futuro de la Convertibilidad. Pero no hay que olvidar que los sueldos son en pesos y que se está apostando a plazos de entre 10 y 40 años. Algunos bancos exigen a los clientes mantener hasta el pago total del crédito una cuenta corriente o un paquete que incluye una cuenta, una caja de ahorro y dos tarjetas de crédito. Esos costos suben considerablemente el valor total del crédito.