“Es momento de que el sistema financiero asuma el rol de impulsor” del mercado de crédito hipotecario, “especialmente en el segmento de viviendas para el nivel medio de la población”, señaló Martín Redrado. “No puede decirse que existan limitaciones regulatorias que traben la expansión de los préstamos al sector privado”, advirtió el jefe del Banco Central, quien formuló esos conceptos durante el seminario “Crédito para la Vivienda y Desarrollo Inmobiliario”, organizado por la autoridad monetaria.

Durante el seminario que se extenderá hasta hoy participaron banqueros, especialistas en desarrollo inmobiliario y ex funcionarios de América latina y de España. El objetivo del encuentro radica en estudiar los modelos aplicados por Chile, México, Brasil y España. En su discurso de apertura, Redrado hizo una alusión al rol del BC durante los próximos años, que estarán bajo el mandato de Cristina Kirchner. “En esta etapa, el desafío es la profundización del crédito a largo plazo. Y, en particular, el financiamiento para la vivienda.”

Desde la salida de la crisis, los bancos incrementaron en forma notable su capacidad prestable, pero basaron la actividad en las líneas de corto y mediano plazo. En especial fueron créditos destinados al consumo. Redrado recordó que “a pesar del fuerte crecimiento del crédito, aún hoy la relación con el Producto Bruto es muy baja en comparación con Latinoamérica”. En la actualidad, los préstamos al sector privado equivalen a 11 puntos del PIB, pero en otros países como Chile o Brasil, esa relación supera el 60 por ciento.

El crédito para las viviendas, en particular, se encuentra en un nivel muy bajo. Representa tan sólo el 1,7 por ciento del PIB. Y el nivel de deuda hipotecaria per cápita asciende a unos 11 dólares por habitante. “Son valores muy bajos, tanto en un comparación internacional como histórica”, dijo Redrado ante el auditorio.

La pérdida de salario real de los trabajadores, el salto en el nivel de desempleo en un contexto de dolarización en los precios de las viviendas hicieron desaparecer los créditos hipotecarios. El escenario cambió en los últimos dos años. La baja de la desocupación y la recomposición de los salarios en términos reales ayudó a restaurar ese mercado, que de acuerdo con los últimos datos oficiales está expandiéndose a una tasa interanual del 40 por ciento, en concordancia con el resto de las líneas, aunque partiendo de niveles muy bajos.

Uno de los grandes atractivos para las entidades financieras, y que fue mencionado ayer por Redrado, radica en la alta tasa de cobrabilidad de las cuotas para la vivienda. Los préstamos hipotecarios son los de mayor nivel de cumplimiento por parte de los deudores. La estadística oficial así lo ratifica: la cartera irregular alcanza a tan sólo el 3,8 por ciento. Y es todavía inferior –en torno del 2 por ciento– si sólo se toman en cuenta las nuevas financiaciones.

El argumento de los bancos para retacear el crédito es que no es fácil encontrar fondeo de largo plazo a tasas accesibles. Los ahorristas locales, afirman los financistas, tienen su dinero colocado mayormente a menos de 60 días de plazo. Algunas entidades comenzaron a explorar otros caminos, como el lanzamiento de fideicomisos financieros con cartera hipotecaria (securitización). Las tasas de los créditos hipotecarios rondan entre 10,5 y 12,0 por ciento anual, a lo que se debe añadir de dos a tres puntos por costos asociados (seguros, gastos de administración, impuestos).

Tras las exposiciones de los panelistas quedó en claro que una de las claves para desarrollar el mercado hipotecario está en las AFJP y en las compañías de seguros. Las AFJP administran cerca de 100 mil millones de pesos pero destinaron apenas 1,3 por ciento de esos recursos a la inversión productiva. Entre las aseguradoras de retiro y de vida manejan 15 mil millones, parte de los cuales podrían colocarse en instrumentos de largo plazo que favorezcan los créditos para la vivienda. Respecto del futuro inmediato, la duda que quedó planteada en los paneles tiene que ver con la economía estadounidense. “Hay consenso en que la volatilidad de los mercados y la incertidumbre seguirán un año más”, dijo Redrado.