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Cómo mejorar el acceso a la vivienda es uno de los desafíos para profundizar la inclusión social en un contexto de crecimiento económico, con generación de empleo y recomposición del salario. Desde 2003, el Estado ha concretado un ambicioso plan de construcción y mejoramiento de vivienda. Y el mercado también ha expandido la oferta de vivienda, incluso más que en los ’90 si se mide la cantidad de unidades y la superficie construida. Pero este accionar público y privado no ha sido suficiente para revertir las dificultades de cada vez más familias para acceder a una vivienda formal en suelo urbano bien localizado, es decir, con servicios, accesos y ambientalmente seguro. El crecimiento de las villas y las nuevas ocupaciones han puesto al descubierto tales restricciones. Y quienes compraron o alquilaron una vivienda formal debieron realizar un inédito “esfuerzo monetario”. ¿Cómo se explica esta situación paradójica en la que empeora el acceso residencial mientras crecen la economía, el empleo y la oferta de vivienda privada y de interés social?

La falta de una adecuada política de suelo es una de las respuestas. Ningún bien de consumo corriente aumentó tanto de precio como el suelo (y, por tanto, la vivienda) en los últimos años. En la Ciudad de Buenos Aires, el precio promedio del suelo se quintuplicó desde 2003, y ya a mediados de 2005 había superado el valor en dólares registrado antes de la devaluación. Esta tendencia ha sido similar en el resto de las ciudades del país. La disminución del poder de compra de inmuebles ha orientado la construcción residencial hacia la población capaz de comprar vivienda al contado. Esto explica los dos sentidos de la concentración del mercado en la ciudad: el territorial (sólo 5 barrios “selectos” explican la mitad de la superficie autorizada para construir), y el asociado a la categoría (la “vivienda suntuosa” explica más del 40 por ciento de esta superficie).

Ahora bien, precio del suelo y desarrollo inmobiliario no son variables independientes. Se necesita regular el mercado inmobiliario, más aún cuando la forma tradicional de acceso al suelo de los sectores populares también se ve coartada por esta lógica de desarrollo urbano. La escasa tierra disponible en la periferia de varias ciudades ha sido cada vez más requerida por grandes emprendimientos privados. La contracción de la oferta asociada a la especulación que retiene la propiedad vacante también refuerza la suba de precios. Según datos del Censo 2010, en el país hay 2,5 millones de viviendas desocupadas y en el distrito porteño 341 mil, nada menos que el 18 y 24 por ciento del total de viviendas, respectivamente.

¿Cómo se debe castigar la retención de inmuebles vacantes? Un impuesto inmobiliario progresivo en el tiempo a la propiedad en desuso persigue esta finalidad. Revertir esta lógica especulativa contribuye además a liberar stock de inmuebles al mercado, y ello a morigerar los precios, desalentando aún más el uso de la propiedad como medio de enriquecimiento. Esto legitima otra cuestión pendiente: que el Estado recupere la valorización inmobiliaria que produce con su accionar. Una fuente de ingresos genuina para producir, por ejemplo, suelo urbanizado para sectores populares. La formación de un banco de tierras y la contención del alza de precios también se verían favorecidas con el aporte al Estado de una proporción de suelo de los grandes desarrollos privados, como ocurre en varios países. Algunos proyectos de ley, como el de Promoción del Hábitat Popular para la Provincia de Buenos Aires y los que promueve Habitar Argentina, traducen en medidas concretas estos principios necesarios para “que la situación mejore”

* Investigador del Instituto de Geografía (UBA) y becario de posdoctorado del Conicet.