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Producción: Javier Lewkowicz

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Inclusión vs. especulación

Por Aixa Ratta *

La construcción es uno de los sectores económicos que más se ha expandido durante estos once años de gobierno kirchnerista. Se trata de un sector de vital importancia por su impacto en la generación de empleo, tanto directo como indirecto. Por cada mil viviendas que se construyen se generan tres mil puestos directos y 675 indirectos. Asimismo, es uno de los grandes receptores de la inversión productiva. La inversión inmobiliaria es una forma de canalización de los abultados excedentes que genera la economía argentina, por lo que en parte se ha desvirtuado el objetivo social de la construcción de viviendas hacia un fenómeno especulativo que excluye a los trabajadores de su acceso: una actividad que tiene todos sus insumos pesificados (energía, mano de obra e insumos) vende su producto final en dólares.

En un mercado casi totalmente dolarizado, la implementación de las regulaciones cambiarias ha producido una merma considerable en los niveles de venta de propiedades. Sin embargo, el Estado nacional, atento tanto a las fuentes de trabajo que dependen de esta actividad así como también al fin social de la vivienda, ha impulsado múltiples iniciativas para impedir una desaceleración del nivel de actividad y permitir el acceso a miles de argentinos a su primera vivienda. Así, políticas públicas como el Plan Pro.Cre.Ar y la inversión realizada desde la Subsecretaría de Desarrollo Urbano no sólo se transforman en medidas contracíclicas que impulsan la construcción sino que también intentan revertir el comportamiento especulativo que existe en el sector.

El Pro.Cre.Ar al día de hoy tiene 131.569 créditos en marcha, por una inversión equivalente a 43.785 millones de pesos, recientemente actualizada en 78.400 millones de pesos. Sin embargo, este plan no ha sido el único desplegado desde el gobierno nacional: 1.186.255 viviendas han sido construidas o refaccionadas (soluciones habitacionales) por la Subsecretaría de Desarrollo Urbano entre 2003 y agosto de 2014, de las cuales 881.685 ya están terminadas. Esta política de vivienda benefició a 5.338.148 personas. Adicionalmente está en ejecución el programa Vivir Más Cerca, que proyecta la concreción de 105.186 Soluciones Habitacionales. Dentro de éste, el segmento de viviendas nuevas alcanza a las 64.151 unidades.

Estos volúmenes de inversión pública en la construcción permiten a millones de argentinos acceder a su primera vivienda. Si bien pueden resultar insuficientes frente al abultado déficit habitacional que dejó el neoliberalismo, el ritmo de construcción de viviendas es el más importante desde los años del primer peronismo. Los niveles de Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) producidas por hacinamiento cayeron de 8,35 a 7,06 por ciento en el período 2003-2013, lo que representa una caída de 15,43 por ciento en 10 años.

Los números del empleo generado por la construcción en una perspectiva amplia, independientemente de la retracción reciente, indican que en 2002 el sector explicaba 115.271 puestos de trabajo, mientras que actualmente genera 414.644, lo que representa una suba del 252 por ciento.

Finalmente, al dimensionar la evolución del nivel de actividad, mientras a agosto del año 2002 el indicador mostraba un índice del 60,7 (Indice Sintético de Actividad de la Construcción, ISAC, base 2004=100), para el mismo mes de este año refleja un 185,6, evidenciando una expansión del 206 por ciento. Resulta interesante observar la evolución para el mismo período de los distintos rubros de la construcción ya que se puede verificar que las obras viales se incrementaron un 239 por ciento y las obras de infraestructura y vivienda un 219 por ciento. Poniendo en contexto estos indicadores y para aumentar la dimensión de esta expansión, pensemos que las inversiones petroleras sólo se incrementaron un 101 por ciento, consecuente con la política de vaciamiento y saqueo vivida hasta la recuperación de YPF.

Como se observa entonces, el Estado tendió a generar políticas que estimulan al sector, pero al mismo tiempo también ha permitido a las familias acceder a su primera vivienda, despejando el factor especulativo en la construcción. La decisión política del gobierno ha sido de intervenir fuertemente favoreciendo la inclusión, la creación de empleo y la recuperación del sector como un motor generador de derechos en lugar de un mercado pensado para la especulación y la exclusión de quienes más lo necesitan.

* Economista integrante del Grupo de Estudio de Economía Nacional y Popular (GEENaP).

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Análisis del sector Real Estate

Por Mariano Nejamkis *

Históricamente la compra de inmuebles ha sido percibida como una opción simple de inversión para resguardar su valor. En general existen ciclos que a mediano/largo plazo permiten recuperar esa inversión. Esto ocurre, ya que los valores por m2 de las plazas con mayor demanda naturalmente en épocas de estabilidad suelen tener una leve tendencia a la suba (la oferta es limitada), en épocas no tan buenas intentan mantener el valor y en épocas de crisis a bajar. Desde hace varios años Argentina vive una situación compleja en el sector inmobiliario, donde la cantidad de operaciones de compra/venta medidas por escrituras tienen una tendencia a la baja. No obstante, desde ZonaProp.com (ver detalles en index.zonaprop.com.ar) evidenciamos cuantitativamente que la demanda y la oferta existen, aunque por diferentes razones no todas las operaciones terminan cerrándose.

Argentina, a lo largo de su historia, ha utilizado como moneda de referencia inmobiliaria al dólar, algo que no ocurre en toda Latinoamérica. Esta situación acontece por factores culturales que no son fáciles de cambiar. Y desde que se implementa el “cepo cambiario” esta situación experimentó un fuerte impacto negativo. En este sentido, hasta 2012 solamente el 1 por ciento de la oferta a la venta en CABA y GBA estaba en pesos. A mediados de ese año se lanzan los CEDINes, que en un inicio tuvieron un muy buen recibimiento e hicieron que se llegara a tener hasta un 20 por ciento del mercado de propiedades a la venta en pesos. Lamentablemente, por diferentes motivos, ese proceso se revirtió y hoy está en un 7 por ciento con tendencia a la baja, con predominio de desarrollos nuevos.

La intención de compra es evidente, pero vemos que la dificultad al acceso de la moneda dólar termina impactando sobre todo en la ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires, frenando o simplemente demorando el cierre de las operaciones.

Esta tendencia de reversión a la pesificación no se dio de la misma forma en el interior del país, donde la pesificación de la oferta sí se mantiene fuertemente. Por ejemplo, en Rosario el 75 por ciento de las propiedades está publicado en pesos y en Córdoba el 65 por ciento, y no sólo por efecto de los emprendimientos (obra nueva), sino que también hay muchos inmuebles usados ofrecidos en pesos. En lo que respecta a los precios por m2, la situación es muy diferente dentro de las propiedades publicadas en dólares y las publicadas en pesos.

En CABA el promedio de las propiedades en dólares viene teniendo precios estables desde hace 23 meses (Oct. 2012) con 2084 dólares en el precio solicitado por m2. En GBA durante el 2014 no se han evidenciado grandes variaciones y se ha mantenido en un promedio de 1696 dólares el m2. Respecto de las propiedades publicadas en pesos en promedio, éstas vienen teniendo subas anuales entre el 32 por ciento para CABA y 30 por ciento para GBA, ritmo similar al reportado como inflación que comunican los estudios privados.

Obviamente estos promedios no se ven reflejados por igual en todo CABA y GBA. Por ejemplo, en CABA se evidencian cinco comunas con leves bajas en sus precios, pero no superan el 2 por ciento, dentro de las cuales están barrios como La Boca, Barracas, Parque Patricios, Abasto, Balvanera, Barrio Norte, Recoleta, entre otros. Y en GBA se evidencian cinco partidos que también han tenido leves bajas de hasta un 3,37 por ciento. Dentro de los cuales se encuentra el partido de San Miguel, Morón, Vidente López, Pilar y La Plata.

También detectamos que la variación de los valores de las propiedades en el último tiempo tiene una cierta correlación con el dólar blue, pero este efecto no es inmediato. Los precios suelen tener un retraso pero finalmente se ve reflejado. Estar atento a las zonas que históricamente han estado en alza pero que hoy están con leves bajas, sumado a analizar la evolución del dólar blue, puede mostrar oportunidades que luego pueden concretarse.

Otro de los efectos generados por esta incapacidad de generar venta de propiedades es el incremento de la oferta para alquiler. Muchas de las propiedades que se habían comercializado en los años previos al cepo (dentro de este universo, especialmente mencionables son los emprendimientos) y cuyo destino hubiera sido la venta se han transformado en oferta de alquiler para poder mantener el valor sin tener que absorber los costos inherentes al mantenimiento de una propiedad (impuestos, expensas, mantenimiento, etc.). Por esto, la oferta de alquiler ha crecido mucho en los últimos dos años. Los precios solicitados (contrariamente a la compra/venta, la moneda preponderante para el alquiler son los pesos) viene creciendo sostenidamente con picos de hasta 35 por ciento anual (en julio pasado), aunque en los últimos 2 meses (agosto y septiembre) ha bajado hasta representar un 29 por ciento de incremento anual promedio. Claramente el factor que más afecta es la inflación percibida, aunque últimamente cierta dificultad en cerrar transacciones ha empezado a contener este aumento. En resumen, el sector inmobiliario de Argentina tiene formas culturales y cambiar la forma de pensar en qué moneda valuar las propiedades es algo que lleva tiempo. Esto, sumado a la dificultad del acceso a la moneda de preferencia y diversos indicadores de la situación económica del país, está marcando una tendencia del mercado inmobiliario dominado por alquileres, con ventas en su mínima expresión y sin grandes cambios esperables para el próximo año.

* ZonaProp.