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Pese a la recuperación de la economía, los créditos hipotecarios han venido cayendo de manera ininterrumpida desde el estallido de la convertibilidad. Desde diciembre de 2002, la cartera se redujo de 11.410 a 8747 millones de pesos, acumulando una caída de 23,4 por ciento. El obstáculo para acceder a la vivienda no son las tasas de interés ni los plazos de financiación ofrecidos por los bancos. El problema principal es la brecha existente entre los alicaídos salarios en pesos y el precio dolarizado de las propiedades. Un departamento de tres ambientes en un barrio de clase media como Villa Crespo cotiza cerca de 50.000 dólares. Los bancos prestan hasta el 75 por ciento del precio de la propiedad. Por lo tanto, para acceder a ese inmueble se necesita sacar un crédito de 112.500 pesos, lo que implica una cuota cercana a los 1200 pesos por mes. Las entidades financieras exigen que la cuota no represente más del 40 por ciento del ingreso del solicitante. Así sólo califican para el crédito aquellas personas capaces de certificar un ingreso en blanco de entre 3000 y 3500 pesos mensuales: apenas el 10 por ciento más rico de la población. Pese a esas restricciones, la construcción continúa creciendo para alimentar el circuito especulativo de aquellos que apuestan a la compra de viviendas como reserva de valor.
Cash consultó a los principales bancos y pudo comprobar que la mayoría de las personas que toman créditos hipotecarios en la actualidad son propietarios mayores de 35 años con intenciones de mudarse a una casa más grande, realizar ampliaciones o simplemente comprar otra propiedad para resguardar sus ahorros. En cambio, durante la convertibilidad la financiación se utilizaba en muchos casos para acceder a la primera vivienda y los jóvenes de 25 a 35 años tenían un acceso más fluido. El monto promedio otorgado entonces oscilaba entre 30 mil y 40 mil dólares, con los que se podía comprar un departamento de dos ambientes o cubrir el 75 por ciento de un tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires. Mientras que en la actualidad los montos promedio otorgados oscilan entre 33 mil y 70 mil pesos, según la entidad. Cifra que alcanza para pagar en promedio el 45 por ciento de las viviendas que los solicitantes quieren comprar.
Mariano Echegoyen, responsable de Activos del Banco Societé Générale afirmó a Cash que “en los ‘90 una pareja recién casada con empleo y algún ahorro podía comprar un departamento, mientras que en la actualidad predomina un target más selecto de clase media alta que aspira a cambiar su propiedad o mejorar su calidad de vida comprando en un barrio cerrado”. Claudio Miteff, gerente de créditos de Banco Río, señaló a Cash que “el crédito hipotecario representa el 1,5 por ciento del PIB, mientras que en la década del ‘40 llegó a equivaler a un tercio del Producto”.
La tasa de interés variable para un crédito hipotecario a 10 años se encuentra entre 8,00 y 13,46 por ciento, aunque el costo financiero total eleva la franja de 9,59 a 16,03 por ciento, según un relevamiento reciente realizado por la Subsecretaría de Defensa de la Competencia. De los once bancos que ofrecen créditos, sólo el Río y el Ciudad tienen una tasa fija a 10 años. En el caso del Ciudad, la tasa anual es de 12,50 por ciento, llegando a 15,60 por ciento si se contabiliza el costo financiero total. Mientras que el Río publicita una tasa de 12,95 por ciento que trepa a 16,74 por ciento con los costos. Las tasas de interés nominales son más bajas que las ofrecidas durante la convertibilidad y, si se toma en cuenta la inflación, que este año rondará el 5 por ciento, la tasa real es más baja aún. Sin embargo, aunque la tasa cayera a cero, el sueño de la casa propia seguiría vedado para la mayoría de la población, pues la recomposición salarial otorgada desde la devaluación quedó muy por detrás de la suba de las propiedades.En el primer semestre de 2002, el precio en dólares de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires llegó a caer un 51 por ciento debido a la devaluación. A partir de entonces los valores fueron subiendo hasta posicionarse en dólares apenas un 8 por ciento por debajo del precio promedio vigente durante la convertibilidad. Esa recuperación implicó un aumento promedio en pesos de 177 por ciento, muy por encima de la leve suba salarial. Según el Indec, el salario promedio aumentó 26,5 por ciento desde la devaluación. Si se considera a los trabajadores que conforman la crema laboral, que cobran su sueldo en blanco y aportan a una AFJP, el incremento fue de 34 por ciento (954,39 a 1281 pesos entre diciembre de 2001 y noviembre de 2004). El sueldo de ese trabajador en 2001 equivalía al valor de un metro cuadrado y ahora equivale a un tercio de esa misma superficie.
Para los empleados no registrados, la situación es peor. Según un reciente informe del Instituto para el Desarrollo Social Argentino, ganan apenas 336 pesos mensuales, un tercio de lo que deberían pagar de cuota si estuvieran en blanco y quisieran sacar un hipotecario para comprar un departamento de tres ambientes en la ciudad. Esas restricciones hicieron que en Capital Federal el número de escrituras hipotecarias sobre el total de escrituraciones cayera de 20 a 5,2 por ciento entre fines de los ‘90 y agosto de 2004, luego de haber tocado un piso histórico de 0,6 por ciento en 2003.
En el resto del país, las viviendas son más económicas, pero la situación no es mejor porque el ingreso promedio de los trabajadores también es más bajo. Según un informe publicado por la consultora Reporte Inmobiliario, un departamento de 65 metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires equivale al sueldo íntegro promedio que cobra un porteño en 6,7 años, mientras que para comprar una propiedad de igual superficie en la ciudad de Córdoba un trabajador cordobés debería destinar su sueldo íntegro durante 9 años. Para rosarinos y mendocinos el monto equivale a 8,1 y 7,4 años de sueldo respectivamente.
Pese a las limitaciones existentes para acceder a la vivienda, las construcciones residenciales se siguen desarrollando, fundamentalmente en las zonas más rentables de la ciudad de Buenos Aires. Entre enero y septiembre, el barrio de Palermo concentró el 22,5 por ciento de los nuevos permisos residenciales de la ciudad y si se suman los barrios de Belgrano, Villa Urquiza y Caballito la concentración llega al 45,4 por ciento. El último informe de la UADE que analiza el mercado inmobiliario muestra que, entre diciembre de 2001 y septiembre de 2004, el precio de los departamentos nuevos en la Zona Norte aumentó un 11,1 por ciento en dólares. El espiral es alentado por inversores que ven en la construcción una opción rentable para sus ahorros debido a la brecha existente entre los costos de construcción y el precio final de los inmuebles y por un conjunto selecto de compradores que busca preservar sus ahorros comprando una vivienda aunque no tengan necesidades habitacionales que cubrir.
Ese fenómeno no es nuevo. En 2001 el censo registró en la ciudad de Buenos Aires 66 mil viviendas en venta o alquiler que estaban deshabitadas, 55.400 casas cerradas por “motivos desconocidos” y 12.396 abandonadas. Esas viviendas representan un porcentaje mayor que el déficit habitacional de hogares registrado en la ciudad, el cual es de 70 mil viviendas, según declaró Ernesto Selzer, titular del Instituto de Vivienda porteño. Pese a la sobreoferta de viviendas, los precios se mantienen por la especulación inmobiliaria de aquellos que invirtieron en ladrillos y ahora buscan preservar sus ahorros.

Que pasa en otros paises
Burbujas riesgosas

Por F. K.
La brecha entre el precio de las propiedades y el ingreso de la población no es un problema exclusivo de Argentina. Según datos del segundo trimestre difundidos por el Banco de España, un trabajador español debería destinar su sueldo completo durante 7,9 años para poder comprar una vivienda de tamaño medio. Ese indicador ha venido creciendo durante los últimos años, pues en 2001 sólo tenían que destinar el sueldo de 5,6 años. El incremento de precios también ocasiona que los españoles estén utilizando el 53,7 por ciento de su salario para el pago de una hipoteca, cuando el porcentaje recomendado por los bancos es sólo del 33 por ciento del sueldo. Pese a esta situación, el crédito hipotecario aumentó un 24,3 por ciento durante el segundo trimestre y en términos absolutos la cartera total de préstamos equivale al 68,3 por ciento del PIB, 5,4 puntos más que en 2003 y veinte puntos por encima de la tasa registrada en 2001.
Entre las ventajas que impulsan el crecimiento del crédito en España, se destacan las condiciones favorables de financiación (tasas bajas y plazos largos) y la coyuntura económica favorable. Sin embargo, un estudio difundido por la Fundación Encuentro señaló que el porcentaje de familias españolas que no puede afrontar la compra de una vivienda creció del 49,2 al 60,7 entre 1999 y 2003. La causa principal que imposibilita el acceso a la vivienda no son las tasas de interés sino el precio del metro cuadrado que subió de 1187 a 1671 euros entre 1999 y 2004, un 40,7 por ciento.
Situaciones similares se viven en Estados Unidos, Reino Unido, Irlanda y Australia, donde el precio de las propiedades creció 120 por ciento entre 1997 y 2004, muy por encima de los salarios. The Economist informó recientemente que en esos países la diferencia entre el precio de las propiedades y el salario de los compradores es record, situándose entre un 25 y un 60 por ciento por encima del promedio de los últimos 30 años. Con el agravante de que las bajas tasas de interés han hecho que sean cada vez más quienes toman créditos. El semanario agregó en su informe que “la primera ley de las burbujas inmobiliarias es que se alargan en el tiempo mucho más de lo que nadie cree, pero la segunda ley es que estallan sin avisar”.