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Fernando Alvarez Celis, especialista en Economía Urbana
“Prácticas especulativas”

¿Qué medidas se pueden tomar para favorecer el acceso de la gente a la vivienda?
–En la ciudad de Buenos Aires, la construcción y la compra de viviendas está asociada a la especulación. Las personas que compran viviendas lo hacen como reserva de valor y eso lleva a que el precio este atado al dólar.
¿Cómo se puede revertir esa situación?
–En la actualidad, la mayoría de los créditos que otorga el Banco Ciudad son para emprendimientos que se desarrollan en la Zona Norte y donde el 35 por ciento del precio de la vivienda se lo quedan los desarrolladores inmobiliarios. Para revertir la situación, la banca pública tiene que obrar en función de una política de desarrollo de la ciudad. Se debe asociar no sólo a la venta de las viviendas sino también a la construcción, fundamentalmente en las zonas marginales donde la renta del suelo es menor. Así se generaría valor en zonas deprimidas al mismo tiempo que se logra reducir el precio de las viviendas rompiendo el círculo especulativo.
¿Por qué no se lleva adelante esa política?
–Porque al mercado no le interesa. El 25 por ciento de la renta de la ciudad lo genera el sector inmobiliario y para llevar adelante una política de esas características se debería enfrentar ese sector. En la actualidad, lo que existe son políticas de localización puntual de los pobres, barrios estigmatizados donde los marginás para siempre. Las viviendas que hizo el ex intendente Grosso en el barrio Ramón Carrillo hoy valen 10 mil pesos en una ciudad donde el promedio de la vivienda son 30 mil dólares. En Parque Chacabuco, el Estado construyó viviendas en la década del ‘50 que hoy valen 40 mil dólares. En ese momento se generó valor, pero había otra estrategia de Estado.

Gustavo Ferro, coordinador del Instituto de Economía de la UADE
“Restricciones de oferta y demanda”

¿Por qué los precios de las viviendas han venido recuperando su valor en dólares previo a la devaluación?
–Después de la devaluación, la vivienda recuperó un papel de reserva de valor que había perdido durante la convertibilidad. La desconfianza que genera el sistema financiero y las tasas de interés bajas hicieron que los sectores de mayor poder adquisitivo recurrieran a la compra de viviendas en zonas cotizadas para preservar sus ahorros, tal como ocurrió durante épocas inflacionarias.
¿Las dificultades en el acceso al crédito se explican por un problema de oferta o por los bajos ingresos de los asalariados?
–Hay una combinación de ambos factores. Por el lado de la oferta, las restricciones se explican por cuestiones institucionales. La situación patrimonial del sistema financiero todavía no está resuelta. Por lo tanto, el racionamiento del crédito aparece como una conducta preventiva. Por el lado de la demanda, si uno entra en una senda de crecimiento razonable, se podría esperar que tendencialmente los ingresos de la población se vayan recuperando, pero la distribución del ingreso tal como está ahora opera como una restricción muy fuerte.
¿Las restricciones para acceder al crédito hipotecario privado pueden volver a conformar un escenario similar al existente antes de la década del ‘90, cuando sólo se accedía a la vivienda a través de créditos subsidiados?
–La restricción fiscal va a ser fuerte. Por lo tanto, pensar en políticas de subsidio a la vivienda desde el Estado se vuelve más difícil. No lo descarto, pero tampoco descarto un ciclo como el de los ‘90. La situación no es simple, pero le atribuyo una probabilidad importante a que el país se encamine y tengamos años mejores.