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En una reciente entrevista radial, un operador inmobiliario se opuso a cualquier regulación en ese mercado sosteniendo que “la intervención limita la oferta”. La máxima enunciada por el operador proviene de la microeconomía, una rama del pensamiento económico que analiza la determinación de los precios y cantidades producidas en los diferentes mercados. De acuerdo a la visión ortodoxa, el libre mercado estimula a los empresarios a producir lo máximo posible dado su estructura de costos. En cambio, la intervención del Estado provoca el efecto contrario, al afectar negativamente la rentabilidad empresarial y la producción. La consecuencia de esa intervención, por más buenas intenciones que la justifiquen, termina siendo la escasez de bienes y servicios, y la suba de sus precios en el mercado formal o en mercados paralelos.

El edificio teórico construido por la ortodoxia para oponerse a las regulaciones estatales, presupone mercados competitivos donde los empresarios producen el máximo posible dada su estructura de costos. Sin embargo, es sabido que en caso de mercados monopólicos u oligopólicos, los empresarios pueden acordar deliberadamente restringir la oferta de productos para incrementar sus precios y tasas de ganancias. En esos casos, hasta las corrientes más ortodoxas justifican la intervención del Estado castigando esas prácticas colusorias.

También en el caso de que la producción se vea limitada por la disponibilidad de algún insumo o factor productivo escaso, los aumentos de precios en el mercado no se traducen en incrementos en la oferta de bienes sino en rentas extraordinarias en los propietarios del insumo o factor escaso. En esos casos, se justifica la aplicación de regulaciones estatales para limitar los aumentos de precios y racionalizar el uso del insumo o factor productivo limitante. Son ejemplo de ellos economías limitadas en la disponibilidad energética o de divisas, donde si se deja actuar libremente a las fuerzas del mercado se corre el riesgo de saltos en el precio de la energía y el dólar que afecten negativamente la producción sin incrementar su disponibilidad.

Pero volvamos al caso del mercado inmobiliario. Por un lado, es bastante competitivo en términos de la multitud de actores que actúan en el cómo propietarios, constructoras e intermediarios inmobiliarios. Por el otro, tiene la particularidad de depender de un recurso productivo no reproducible, la tierra urbana, que tiende a valorizarse incrementando las rentas de los propietarios cuando crece la demanda de viviendas. Esa valorización del espacio urbano derivó en la construcción en altura, que termina diluyendo el elevado costo del terreno al multiplicar los metros cuadrados construidos sobre el mismo.

Pero la característica distintiva del mercado inmobiliario es que la demanda principal no está compuesta de quienes quieren disfrutar de su valor de uso: familias que desean tener una casa propia; empresarios que desean abrir un comercio, oficina o fábrica. Las propiedades son adquiridas principalmente por sectores de alto nivel de ingresos como un instrumento de ahorro. Esa compra especulativa de propiedades presiona al alza de su precio, dificultando su adquisición por las familias, pequeños comerciantes y empresarios (que se ven obligados a convertirse en inquilinos). Y aun cuando puede estimular la construcción, no se traduce necesariamente en una mayor oferta de vivienda y locales, ya que son mantenidos vacías a la espera de su valorización con el paso del tiempo. Ese uso especulativo de las propiedades merece una intervención que lejos de limitar la oferta, la estimule

@AndresAsiain