En la semana que se inicia, se darán a conocer las nuevas modalidades del Programa Procrear. Ya no serán créditos para la construcción, refacción o ampliación de la casa familiar, sino para la compra de viviendas nuevas o usadas. Ya no gozarán de una tasa generosamente subsidiada de interés (era del 2 por ciento anual para las familias de menores ingresos), sino que serán créditos que se devolverán con capital indexado. No habrá sorteos, lo cual le otorgó al anterior Procrear una transparencia que lo dejó al margen de todo cuestionamiento o sospecha incluso en la actual caza de brujas, sino adjudicación por puntaje según el grado de vulnerabilidad de cada familia aspirante, a criterio de la Secretaría de Vivienda. El premio para los beneficiarios será un subsidio de hasta el 30 por ciento del valor del crédito a recibir (con un límite de 300 mil pesos), con lo cual la deuda hipotecaria a pagar será, en el origen, el 70 por ciento del monto recibido. De esta forma, el gobierno presentará en los próximos días un programa de financiamiento de la vivienda con el que asegura que llegará principalmente a las familias más humildes, en forma “más equitativa”. Sin embargo, se abre un interrogante acerca de cómo afrontarán las familias beneficiarias, con ingresos en una franja de dos a cuatro salarios mínimos, una cuota indexada por inflación con los ingresos disponibles después de pagar los costos indexados de la canasta familiar, incluidos servicios domiciliarios básicos que el gobierno promete seguir aumentando una vez que supere el escollo que hoy le presenta la Justicia.

La población objetivo del rediseñado programa Procrear serán los grupos familiares con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos. A valores de hoy, esto representa ingresos brutos mensuales entre 13.620 y 27.240 pesos. Las adjudicaciones se harían de acuerdo al orden determinado por el grado de vulnerabilidad de las familias que se inscriban, a las cuales se las calificará con un puntaje según los parámetros que determine la Secretaría de Vivienda. El crédito que se otorgue deberá ser aplicado a la compra de vivienda familiar, nueva o usada, lo cual se espera que le otorgue un vital dinamismo al mercado inmobiliario, aunque esto dependerá del éxito del programa. Pero no a la construcción, que era uno de los ejes motores del programa anterior.

Sin embargo, según algunos allegados a la formulación del nuevo diseño del Procrear, no se descarta que también se habilite el ingreso al Programa de aquellos que planeen llegar a la vivienda propia por construcción. Aunque se descuenta que, de incorporarse, “la adjudicación del crédito para construcción será más engorroso”, según confió uno de los expertos de Cambiemos que participó de los preparativos de la nueva etapa.

La etapa anterior

El Procrear en su faz inicial, durante el gobierno kirchnerista, estaba orientado fundamentalmente a la construcción, en tres modalidades de crédito: 1) para construcción sobre terreno propio, 2) para compra de terreno más construcción y 3) para ampliación, refacción y terminación de vivienda. Bajo estas modalidades se otorgaron y construyeron o ampliaron 170 mil viviendas, con una superficie promedio edificada de 101 metros cuadrados. Otras 23 mil se realizaron a través de desarrollos urbanísticos, para los cuales se adjudicaba la obra a desarrolladores para la construcción de unidades habitacionales sobre 74 predios fiscales. Luego se sorteaban las unidades para la adjudicación del crédito, cuyo costo variaba según el nivel de ingreso del grupo familiar. Una de las características más destacadas de estos créditos es que el nivel de morosidad familias que habían dejado de pagar al menos dos cuotas en ningún momento superó el 0,2 por ciento: dos por cada mil.

En su etapa inicial, los créditos del Procrear tenían el beneficio del subsidio sobre la tasa de interés. La tasa a pagar variaba del 2 al 14 por ciento dependiendo del segmento de ingresos al que perteneciera la familia adjudicataria. La modalidad anterior no reconocía un ingreso mínimo o de piso para acceder, ya que se suponía que una familia con capacidad de encarar por sí misma la construcción y teniendo ingresos irregulares (changas u otras formas de trabajo informal) podía hacerse cargo de pagar las cuotas por el crédito para la compra de los materiales de la obra. De hecho, el 24 por ciento de los créditos de la “línea individual” (alrededor de 40 mil) fueron otorgados a familias con ingresos inferiores a 8000 pesos (actualizados por la variación del salario mínimo, podría estimarse ese nivel a valor actual en 10.640 pesos). En los primeros cuatro años, la tasa de interés anual a pagar era del 2 por ciento en los primeros cuatro años, pudiendo llegar al 4 por ciento en el tramo siguiente.

Al segundo segmento, familias con ingresos mensuales entre 8000 y 16.000 pesos (de 10.640 a 21.280 pesos actualizados), le correspondió el 38 por ciento de los créditos de la etapa anterior (unos 65 mil familias). Este grupo pagaba una tasa anual del 7 por ciento en los primeros cuatro años, que subía hasta el 13,5 por ciento en los años subsiguientes. Es decir, que el 62 por ciento de los créditos Procrear fueron a esos dos segmentos de ingresos más bajos. Vale reiterar el bajísimo índice de morosidad: 0,2 por ciento de casos con incumplimiento en los pagos.

Indexación de las deudas

En su nueva modalidad, los créditos a otorgar reconocerían, en principio, varias limitaciones. Quedarían al margen de la posibilidad de acceso aquellas familias con ingresos bajos o muy bajos (menos de dos salarios mínimos, 13.620 pesos actuales o 16.120 pesos a partir de enero de 2017). La vivienda a adquirir no podrá tener un valor superior a 1,5 millones de pesos (100 mil dólares al cambio actual), pero el crédito máximo a otorgar podrá alcanzar un valor de un millón de pesos (66 mil dólares). Las familias que se encuentren en la franja de ingresos planteada (con un mínimo de dos salarios mínimos y un máximo de cuatro) y elijan una vivienda a adquirir que cumpla los requisitos, podrán inscribirse, aportando sus datos para ser calificados por la Secretaría de Vivienda. Una vez otorgado el puntaje, las que califiquen con el mayor grado de vulnerabilidad tendrán prioridad para el otorgamiento del crédito.

A diferencia del régimen vigente durante el kirchnerismo, no habrá subsidio sobre la tasa sino sobre el capital inicial. Es decir, que del monto del crédito otorgado se le concederá un subsidio de hasta el 30 por ciento del capital, aunque todavía se desconoce el mecanismo por el cual el descuento será del 30 por ciento o menos. La deuda, en consecuencia, será del 70 por ciento (o 75 u 80, según el subsidio que se otorgue) del monto de crédito recibido. Pero el monto de devolución de ese capital será indexado, desde la primera cuota, por el índice UVI, más una tasa de interés. La tasa de interés que se pague deberá ser muy baja, teniendo en cuenta de que se trata de un capital indexado.

La unidad de vivienda, UVI, es un sistema de valor de la cuota que el Banco Central implementó en la primera semana de abril de este año, siguiendo el ejemplo de Chile que calcula la actualización de sus créditos hipotecarios a través de la UF, unidad de fomento. El cálculo de la UVI surge de la estimación del promedio ponderado del valor del metro cuadrado de construcción en seis ciudades del país tomadas como referencia.

La UVI se define como la milésima parte de ese valor. Como el cálculo inicial dio como resultado un valor de 14.053 pesos el metro cuadrado (aproximadamente mil dólares), se fijó el valor inicial del índice UVI en 14,053 para el 31 de marzo de este año. El cuestionamiento principal que se hace a este sistema es que funciona sólo para países con muy baja tasa de inflación, como Chile (entre el 4 y el 5 por ciento anual), pero no para países con alta inestabilidad de precios, como Argentina. Los resultados están a la vista: el Banco Central publicó esta semana el valor del índice UVI para el 5 de julio: 15,48. Esto significa que su incremento con respecto al valor inicial, tres meses antes, fue del 10,2 por ciento.

Anualizando este ritmo de variación, la tasa anual de incremento resultante es del 47,4 por ciento, bastante superior al incremento esperado, por ejemplo, para el dólar. Y 17 puntos por encima de las ya de por sí elevadas tasas de las Lebac. A esa indexación, además, hay que sumarle una tasa de interés que no será subsidiada, según se adelantó. Si se toma el ejemplo dado por el Banco Central, en su página de internet, al anunciar la habilitación de las UVI como “instrumento para promover el ahorro y el crédito a largo plazo, y multiplicar el acceso a la vivienda”, a principios de abril, el costo financiero total (CFT) de referencia para los créditos indexados sería del 5 por ciento. La suma de indexación más intereses resulta, en consecuencia, superior al 50 por ciento en esta hipótesis.

Si tomáramos la hipótesis de un crédito por 800 mil pesos con un subsidio del 30 por ciento, el valor de la deuda al momento de recibirlo sería de 560 mil pesos. Un año después, el valor de la deuda por aplicación del UVI ascendería a más de 825 mil pesos. Es decir, que la indexación al término del primer año es mayor que el subsidio inicial.

Aun descontando las cuotas pagadas durante ese primer año, teniendo en cuenta además que parte de esas cuotas es pago de intereses, la amortización del capital (lo cancelado) resultará muy inferior al aumento del capital por indexación, con lo cual el deudor hipotecario estará debiendo más que al principio.

Un fantasma que vuelve

A más de uno, el ejemplo le rememorará la funesta circular 1050 del Banco Central, cuando Adolfo Diz era su presidente y José Alfredo Martínez de Hoz el ministro de Economía, socios y mentores de la dictadura de Jorge Rafael Videla. Esa norma instituyó un método de indexación de los créditos cuya evolución superó ampliamente el ritmo de actualización de los ingresos, provocando la pérdida de las viviendas adquiridas bajo ese sistema por ejecución de las hipotecas.

Aun suponiendo una tasa de indexación menos elevada que la proyectada a partir del trimestre pasado, de un 30 por ciento por caso (una hipótesis moderadamente optimista para el nivel de inflación de los próximos doce meses), es altamente probable que la misma supere en cinco puntos o más la evolución de ingresos de una familia de ingresos medios bajos. La cuota para un crédito de 800 mil pesos a 20 años resulta, inicialmente, del orden de los 4000 pesos, en el caso de recibir un subsidio del 30 por ciento. Para una familia con ingresos de 20 mil pesos, la cuota representaría el 20 por ciento de los mismos. No es muy arriesgado decir que ese monto debería estar cerca del total de su ingreso disponible, con lo cual una mínima distorsión negativa entre el crecimiento de sus ingresos en un año y la indexación de las cuotas, los colocaría en una situación muy complicada. Una complicación con perspectiva de repetirse año tras año.

Elogios y perspectivas

De acuerdo a manifestaciones de los propios funcionarios del gobierno de Cambiemos, el Procrear tal como funcionó en la etapa del kirchnerismo tuvo sus méritos. Ivan Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano, reconocía unos meses atrás, cuando el gobierno empezaba a trabajar en el rediseño del plan, que “el Procrear fue un muy buen programa, estuvo muy bien instalado, penetró en el público, los doscientos mil créditos otorgados fueron un montón en relación a lo que había, pero insignificantes en relación al déficit habitacional” del país, que calculó en 3,5 millones de viviendas (Agencia Télam, 10 de marzo). Pero en la misma oportunidad, sostuvo que “hoy el programa tal cual está no es sostenible”, ya que las tasas “a las que se devuelve el crédito son inferiores a la inflación”. Tasas que, vale repetir, estaban expresamente subsidiadas para facilitar el acceso al crédito.

Al poner el sistema de crédito para la vivienda de sectores humildes a expensas de la indexación, el gobierno hace una apuesta demasiado fuerte a lograr una estabilización de precios que acerque al país rápidamente a Chile. Pero lo que apuesta, lo que pone sobre la mesa de juego, es la vivienda de los sectores medios bajos (los más humildes quedarían excluidos del nuevo sistema). Es altamente improbable que la perspectiva se cumpla, y más difícil es que con la actual política económica, que impone e impulsa un ajuste de los sectores empresarios sobre sus costos laborales, los sectores de ingresos medios bajos le ganen o, siquiera logren arrancarle un empate a la inflación. Y en este caso en particular, a la UVI. El nuevo sistema no será canalizado, como en la anterior etapa, a través de un banco con activa participación estatal, como el Hipotecario. Ni siquiera por el Nación (que, vale recordar, rechazó participar del lanzamiento de los créditos hipotecarios con cláusula de ajuste UVI que el Banco Central lanzó en abril). Serán los bancos privados los que lo implementen, buscando sacar beneficio inmediato de su colocación, con la garantía de hipotecas que no dudarán en ejecutar en caso de llegar la ocasión. El sector inmobiliario, definido ya que los créditos se aplicarán a la compra de una vivienda ya existente, nueva o usada, esperan el nuevo sistema como una oportunidad de reactivación, aunque sea segmentada, de su negocio. Quienes menos entusiasmo deberían tener frente a la propuesta son los supuestos beneficiarios: las familias que no han podido acceder a la vivienda propia y a las que, por nivel de ingreso, el sector bancario les cierra sus puertas. Pero son a quienes se intentará convencer, atraer, seducir. Como en otras épocas de censuras y prohibiciones, hablar de la 1050 estará prohibido o, al menos, mal visto.