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FERNANDO ALVAREZ CELIS
Dirección Gral. de Sistemas de Información Geográfica del Gobierno de la Ciudad.

“Es una burbuja especulativa”

“La construcción de viviendas es impulsada por inversores que tratan de obtener una renta muy alta en las zonas más valorizadas de la Ciudad. Es una burbuja especulativa dominada por sectores de alto poder adquisitivo que no dependen del crédito. El mercado se reduce a las operaciones de compraventa que realizan esos jugadores que ven a la vivienda como reserva de valor y no como un lugar de hábitat. Cuando la venta no se concreta a los valores esperados prefieren tener las unidades vacías antes de convalidar una baja en el precio. En estas condiciones no hay posibilidades de acceder a la primera vivienda. Además, las pocas operaciones que financia el sistema financiero son para ampliación o emprendimientos que se realizan en la zona norte. Para revertir la situación, la banca pública se debe asociar no sólo a la venta de las viviendas sino a la construcción, fundamentalmente en las zonas marginales donde el costo del suelo es menor. Así se generaría valor en zonas deprimidas y la mayor oferta ayudaría a reducir el precio de las viviendas rompiendo el círculo especulativo.”

RICARDO M. THELLER
investigador Instituto de Economía CEAV-UADE

“La situación es preocupante”

“Los recursos financieros que están llegando al mercado inmobiliario lo hacen a través de dos tipos de inversores: un inversor informado que financia la construcción de viviendas nuevas y uno menos sofisticado, con una caja más chica, que compra del stock disponible. Ambos prefieren viviendas para revender o para alquilar en zonas de poder adquisitivo alto, donde la demanda es más segura y el precio a obtener esmayor. A su vez, la mayor demanda excedente en la compraventa apuntaló un crecimiento de los valores. El mercado no se presenta accesible alsegmento de ingresos medios-bajos. Anteriormente éste encontraba facilitado el acceso a la vivienda a través de un crédito hipotecario o cubría su necesidad de vivienda pagando alquileres proporcionados a su remuneración. En la actualidad las opciones de este segmento, ya sea comprando o alquilando, son limitadas. En el largo plazo el mercado termina cerrando la brecha entre la oferta y las necesidades habitacionales, pero en el corto plazo la situación es preocupante. La solución aparecerá cuando la relación entre la cuota del crédito hipotecario y el salario promedio sea razonable, o con un mercado de alquileres de oferta fluida.”

JUAN LUIS BOUR
economista FIEL

“Construir seguirá siendo negocio”

Luego de la devaluación hubo una caída muy fuerte de los costos de la construcción. Los precios de las propiedades también cayeron, pero enseguida se fueron ajustando. Por lo tanto, el negocio fue construir a 450 dólares el metro cuadrado y venderlo a 900. Eso fue incentivado por las bajas tasas de interés ofrecidas en el país y en el mundo. Además, el aumento de la demanda de alquileres hizo que mucha gente apostara a la construcción para alquilar. Ahora bien, en los últimos tiempos se comienza a ver un efecto tijera porque el costo de la construcción sube, pero el precio de la vivienda parece haber encontrado un techo en un contexto de oferta creciente. Eso hace que los márgenes de rentabilidad de quienes apuestan a construir caigan. Sin embargo, todavía queda un período, que se puede extender hasta fines del 2006, donde construir seguirá siendo un buen negocio, pues no veo un episodio de colapso que pueda generar una contracción del precio de las propiedades. De ahí en adelante, no se puede asegurar que el fenómeno se mantenga a menos que la gente siga sin opciones para invertir o la economía continúe creciendo fuerte.