De a poco, los créditos hipotecarios se van recuperando. Recién ahora, cuatro años después de la crisis devastadora, los nuevos préstamos les ganan la carrera a las cancelaciones de los viejos, otorgados durante la época del uno a uno. Durante diciembre, los bancos dieron créditos por unos 230 millones de pesos. Un record de la era posconvertibilidad. Desde entonces cambiaron algunas cosas en el mercado hipotecario: en sintonía con la suba de los precios de los inmuebles, prácticamente se duplicó el monto promedio de los préstamos. Algunos bancos alargaron los plazos y aparecieron nuevos productos. La mala noticia es que algunos bancos están aumentando las tasas de interés.

Aunque en pesos, los costos actuales son similares a los de la década pasada. La diferencia es que en aquellos años los clientes se endeudaban en dólares. En la actualidad, el costo financiero total (incluye los seguros y los impuestos) de un préstamo hipotecario oscila entre el 10 y el 16 por ciento anual. Inicialmente, los más baratos son los que se pactan a una tasa de interés variable.

En el Banco Río, por ejemplo, por cada 10 mil pesos de crédito se pagan 100 de cuota mensual en la línea a 15 años a tasa variable. El ajuste es trimestral y depende de la evolución de los rendimientos de los plazos fijos. La cuota sube a 160 pesos mensuales en el préstamo a tasa fija. La diferencia radica en que el costo financiero total de la variable es de 10 por ciento anual y del 14,8 por ciento en la fija.

El monto promedio de los créditos asciende a 75 mil pesos, de acuerdo con un relevamiento que hizo Página/12 entre bancos líderes en el mercado hipotecario. Casi duplica a los 40 mil pesos promedio de la convertibilidad. Un informe del Banco Hipotecario revela que en la Capital Federal, el préstamo medio asciende a 90 mil pesos. En el Banco Río señalaron que la contracara está en Santiago del Estero, con un promedio de 40 mil pesos.

Se estima que los créditos hipotecarios están financiando la mitad del valor de las propiedades que se compran. El precio promedio de los inmuebles en la Capital ronda los 200 mil pesos. Son más caras que en el resto del país: la media orilla los 150 mil pesos.

El persistente encarecimiento de los inmuebles obligó a las entidades financieras a tomar distintas medidas para capturar clientes hipotecarios. No hubo cambios en la relación cuota-ingreso que se obliga al grupo familiar, que no puede exceder el 30 por ciento.

- Se alargaron los plazos de los préstamos. El Hipotecario, por caso, ofrece una línea a 20 años a tasa variable. Siete de cada diez pesos prestados por ese banco fueron a por lo menos 15 años de plazo. En la city estimaron que el promedio del mercado se encuentra entre 12 y 13 años, por encima a los 8/10 años de la convertibilidad.

- Se lanzaron nuevos productos. El más exitoso es uno que combina tasa fija con variable: durante los primeros años el costo del crédito es fijo y en los siguientes se va ajustando, lo que permite una cuota más accesible que en la fija. En un crédito a 15 años, con los primeros 5 a tasa fija, se pagan 119 pesos mensuales. Los “combinados” figuran en la grilla de los bancos Ciudad, BBVA Francés, Río y Galicia.

A fin de año, las tasas de los créditos se ajustaron hacia arriba. Para no aumentar las líneas, algunos bancos optaron por reducir los costos de los seguros. Pero a los que ya se habían endeudado a tasa variable tuvieron que pagar más. Se calcula que, en promedio, por cada 10.000 pesos de deuda, la cuota aumentó en 4 pesos. Ese incremento vino de la mano de la suba de los rendimientos de los depósitos. Un informe financiero del Río divulgado ayer pronosticó que en los próximos meses habrá “graduales subas en las tasas” debido a que el Banco Central tiene una alta concentración de vencimientos de deuda (Lebac) durante el primer trimestre del año. El informe del Hipotecario reveló algunos datos adicionales sobre el perfil de los deudores: tienen un promedio de 40 años, un ingreso neto de 3300 pesos, y en su mayoría son casados.